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La colaboración público-privada y las perspectivas de inversión en 2024, a debate en Madrid

Spain at MIPIM y Meridiana, representantes oficiales de MIPIM en Iberia, organizaron ayer una nueva edición del Meridiana Meetup – MIPIM en Madrid. El Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Madrid, con la colaboración de RocaJunyent, M2F Advisors y One Investment, reunió a varios expertos del sector para explorar las oportunidades y desafíos que marcarán el panorama de inversión en el sector inmobiliario para el próximo año en España y Europa así como para poner en valor la oportunidad que representa MIPIM para la internacionalización.

La mesa redonda abordó las dinámicas cambiantes y las oportunidades emergentes en el sector inmobiliario de España y Europa en los próximos meses, aportando una visión integral para inversores, administraciones públicas y business servicers interesados en este campo.

El debate, moderado por Roger Pla, partner en Roca Junyent, contó con la participación de Ismael Clemente, CEO de Merlin Properties; Anna Gener, CEO Barcelona en Savills España; Teresa Marzo, CEO de Elix; y Mikel Echavarren, presidente y CEO de Colliers Spain & Portugal.

Los expertos arrancaron el análisis repasando las líneas que han marcado 2023. Según Clemente, «a pesar de las perspectivas tibias, ha sido bueno. Cabe destacar que en oficinas se esperaba una caída en la ocupación de 100-150 puntos básicos que no se ha materializado. Además, el consumo ha sido magnífico, muy impactados con el comportamiento de los centros comerciales y la robustez del consumidor. Parece que 2024 será un año continuista».

Anna Genner coincidió en que 2023 ha arrojado datos para el optimismo, pero “en cuanto a volumen de inversión ha habido dificultades, por ejemplo, en oficinas Se espera una estabilización de los tipos de interés, quizá una bajada, por lo que esperamos que se vuelvan a animar las decisiones de inversión». Marzo confirmó ese descenso de la inversión del 40% –de 17.000 millones en 2022 a 9.000 millones en 2023–. Aunque ha puesto el foco en el residencial:“Podemos decir que ha sido el caballo ganador”.

Según Echavarren, “sí ha habido un buen comportamiento de mercados con yields del 6%-7% como los centro comerciales o los hoteles. Cabe destacar la entrada de family offices y la ejecución de determinadas operaciones gracias a aplazamiento o aseguramientos de rentas. Podemos decir que hemos visto la luz al final de túnel en diciembre y parece que cabe el optimismo en 2024”.

Sobre el segmento de las oficinas, se ha podido observar cierta contención a la hora de invertir en estos activos. Según Genner, “esto se debe a la contaminación que nos llega de los Estados Unidos donde aún no ha vuelto masivamente a trabajar de forma presencial. En 2023 hemos vivido una crisis de demanda y una ralentización a la hora de contratar metros cuadrados. A esto, hay que añadir que hay mucha superficie de oficinas que ha quedado obsoleta por lo que es necesaria una reconversión de estos activos. Por ello, hay que convencer a los ayuntamientos para que los cambios de uso sean más sencillos”.

En materia de residencial, “los fundamentales hablan por sí solos”, señaló Marzo. La directiva puso el foco en el desequilibrio que hay entre la demanda y la oferta: “Es clave aquí poner más producto en el mercado y hay que atraer capital internacional para que invierta en el residencial en alquiler. Pero necesitamos una seguridad jurídica que garantice estas inversiones”. Y es que, en su opinión, la Ley de Vivienda debería ser una política de estado, que no dependa del gobierno de turno. Asimismo, destacó el aumento del los proyectos de BTR que han pasado del 17% en 2018 al 25% este año, con previsiones de superar el 30%. “La realidad es que todos los procesos en el inmobiliario son lentos. Avanzar en recortar plazos y en nuevos sistemas constructivos ayudará a mejorar la rentablilidad. Además, debemos trabajar con las administraciones públicas para conseguir recortar las fiscalidad y que se puedan llevar a cabo más operaciones de residencial asequible”, añadió Marzo.

Otro de los elementos clave del mercado son los alternativos. Ismael Clemente analizó los centros de datos y ha explicado la apuesta de la compañía por estos activos. “En octubre de 2023 pusimos a funcionar los primeros data centers que ahora requiere de una ampliación en la dotación de equipos. Esto se debe a la irrupción de la inteligencia artificial que aporta una extensión de mejora y de productividad”, explicó.

Por su parte, Mikel Echavarren puso en valor el desarrollo de hoteles vacacionales. “El segmento del lujo es relativamente nuevo y hay mucho por hacer. España es uno de los primeros destinos turísticos del mundo y se prevé que en 2030 alcancemos los 100 millones de visitantes”, señaló. Pero dentro de los alternativos, ha mencionado los apartamentos turísticos, la logística de frío o los centros de datos.

Para Anna Genner, “hay que prestar atención a las residencias de estudiantes, ya que nuestro país puede convertirse en un hub educacional”. También se ha referido a los productos habitacionales adaptados a la población de mayor edad: “Son productos necesarios que hay que explorar, pero la normativa no es clara”.

Respecto a la colaboración público-privada, los expertos coincidieron en la “falta de diálogo” que hay entre ambos sectores, incluso “desconfianza mutua”. Los medidas políticas que se imponen deberían ir consensuadas de la mano de los players del sector, ya que el objetivo común es buscar soluciones a un problema como el del acceso a la vivienda. Para concluir, han señalado que merece la pena invertir en España.

MIPIM, como oportunidad de internacionalización

A continuación, Edouard Monnier, Sales Director of RX France (MIPIM & MAPIC), apuntó que MIPIM se convierte en el epicentro del sector ya que reúne a todos los agentes desde instituciones, promotores, arquitectos… El encuentro contará con delegaciones de más de 90 países, con más de 6.500 empresas e inversores presentes, con un ambicioso programa de conferencias y la posibilidad de hacer networking.”Es crucial la colaboración público-privada para enriquecer la oferta de proyectos”, señaló.

A continuación, Jorge Ginés, director general de Asprima, subrayó el valor la ciudad de Madrid como polo de atracción para la inversión inmobiliaria, en especial en vivienda. «Desde Asprima, hemos podido observar que el mayor problema que tiene la vivienda es la falta de oferta. A Madrid llegan 60.000 personas al año, 40.000 necesitan soluciones habitacionales pero el año pasado solo entregamos 16.000 viviendas. Tenemos dificultades en Madrid, Málaga, Barcelona… Estamos trabajando para hacer una ley de suelo más posibilista. Ahora el problema es obtener la inversión para hacer las viviendas».

Además, explicó el proyecto que pretende ser la pieza angular para impulsar el crecimiento de la región de Madrid: el Proyecto Trinity:  «Queremos poner en valor la CAM como foco de inversión. Ha aumentado la demanda de forma constante, tenemos oferta para cubrirla. Tenemos cierta seguridad jurídica. Somos un hub para muchos segmentos. Y todas estas capacidades de la región se pueden mantener en el tiempo. Esto queremos llevarlo a MIPIM y allí presentaremos más datos de por qué es interesante invertir en Madrid en residencial».

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También Mariano Fuentes intervino para señalar que “es importante la presencia de la ciudad en MIPIM. Hay que tener claro lo que se va a hacer la feria y contar con una agenda potente que marque objetivos claros. Se va a trabajar, a aprender, a formarse, y a aprovechar esos aprendizajes en el día a día”.

A continuación, Ramón Cubián, director general de suelo de la Comunidad de Madrid y Madrid Nuevo Norte, quiso reforzar la idea de que Madrid es “business friendly”: “Aquí puede venir cualquier inversión venga de donde venga sin sesgo político ni lingüístico”. La intención de la administración en emplear fórmulas de colaboración público-privada para desarrollar proyectos en suelos demaniales. Y añadió: “Además, en el medio plazo, Madrid contará con 170.000 nuevas viviendas además de todos los desarrollos de vivienda publica; en total, 200.000 nuevas unidades de vivienda. Y también a largo plazo, estamos preparando nuevos consorcios con municipios para nuevos desarrollos y buscando la fórmula para incorporar la iniciativa privada en consorcios”. Cubián concluyó con la idea de que ayuntamiento y CAM acuden juntos en MIPIM, dando cabida a empresas, promotores, etc., porque “desde la unión hacemos la fuerza”.