La tasadora Euroval y su Instituto de Análisis Inmobiliario (INSTAI) han definido los 25 municipios españoles con los mercados residenciales más tensionados. Los mercados tensionados son aquellos en los que la ratio precio de la vivienda versus renta familiar está más desequilibrada.
El municipio español con el mercado residencial más tensionado es Hospitalet de Llobregat, seguido de Tarrasa, Madrid, Barcelona y Palma de Mallorca. Por ejemplo, en el caso de Hospitalet de Llobregat, los precios residenciales han crecido en el periodo analizado 3,54 veces más que la renta familiar disponible. En Terrassa este incremento ha sido de 2,71 veces y de 2,63 veces en Madrid.
La ratio entre variación de precios residenciales y renta familiar en un municipio, en caso de ser mayor a la unidad, indica que la capacidad de compra de las familias disminuye. Solo en el supuesto de que esta ratio sea menor de 1, la capacidad de compra de las familias aumentaría.
En Madrid y Barcelona, la media de variación anual de precios entre 2015 y 2019 fue muy elevada. Aunque se han consolidado estos precios elevados, la tendencia al alza se frena en el período comprendido entre 2020 y 2021. En ambas ciudades, la ratio entre la variación de los precios de vivienda y la de las rentas familiares es de 2,6 veces. Esto es en el período considerado, la capacidad financiera de las familias madrileñas no ha podido responder adecuadamente al incremento de los precios residenciales. El hecho de que durante el período 2020-2021, la evolución de los precios en ambas ciudades haya marcado un punto de inflexión negativo parece sugerir la idea de que la demanda, o un porcentaje muy alto de la misma, se dice dirigiendo hacia otros municipios de la Comunidad de Madrid y de la provincia de Barcelona.
La mayoría de los municipios con precios tensionados han seguido teniendo una evolución marcadamente al alza en el bienio 2020-2021. Con la excepción, entre otros, de Madrid, donde la evolución ha sido prácticamente plana; y la ciudad de Barcelona, donde el descenso ha sido de algo menor del 1%. En el caso de Hospitalet de Llobregat, este descenso ha sido del 1,5%. Sin embargo no ha servido para compensar el importante aumento de los precios durante el periodo 2015 2019.
Un análisis de Euroval
Para realizar este análisis, se hizo un listado de los municipios españoles que durante el período 2015-2021 registraron un mayor número de compraventas de viviendas. Para que un mercado pueda ser considerado como tensionado tiene que registrar un volumen mínimo de transacciones residenciales.
A continuación, se cuantificó cuál había sido la evolución del precio de la vivienda en estos municipios en el periodo 2015-2021. Seguidamente, se hizo lo mismo con la evolución de la renta familiar en estos municipios. Finalmente, se calculó la ratio para ver en cuáles de estos municipios la diferencia entre el incremento porcentual del precio medio de la vivienda y el incremento de la renta familiar era mayor. Para el caso de la renta familiar, tan solo se considera el periodo 2015-2019 puesto que los datos definitivos de la renta se publican con dos años de retraso y el último disponible hasta el hasta el momento corresponde al ejercicio 2019)
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