Valencia gana terreno como foco inversor internacional

Valencia ya no atrae solo al inversor local, que es tradicionalmente el que impulsa los mercados secundarios, fuera de Madrid y Barcelona. En los últimos meses se han visto operaciones como la del Edificio de Pintor Sorolla 1, con un comprador proveniente de Cataluña o la del centro comercial Habaneras, realizada por un fondo sudafricano. Sectores como el residencial de alquiler, y los ya tradicionales, hotelero y logístico, están viviendo un auge propiciado también por el cansancio de los mercados prime.

Ignacio Olivas, director general de la recién estrenada oficina de Valencia de la consultora Savills Aguirre Newman, explica que “en términos de inversión, Valencia se ha convertido en una plaza muy valorada por los inversores como alternativa a Madrid y Barcelona donde se encuentran con mercados maduros y con rentabilidades muy ajustadas. Valencia, que históricamente ha estado más alejada de los focos de los fondos institucionales, ahora se encuentra con que la mayoría de ellos estudian operaciones en todos los segmentos”.

Valencia se ha situado en la agenda de los fondos institucionales, que estudian operaciones en todos los segmentos

“Los patrimonios privados también se han visto atraídos por este sector debido a la compresión en yields de sectores tradicionales como retail u oficinas. Buscan principalmente hoteles con contratos de renta fija en ubicaciones prime y operadores de primer nivel”, señalan desde la consultora CBRE. En términos de alquileres encontramos cifras de contratación récord de los últimos diez años tanto en logístico como en oficinas.

Ignacio Olivas añade que “esto es debido principalmente al crecimiento de las empresas ya existentes en la ciudad como nuevas compañías que han sido atraídas a la ciudad por su ubicación estratégica, comunicaciones y rentas muy interesantes”. En cuanto a segmentos con recorrido “encontramos segmentos más tradicionales como el logístico pero también usos alternativos como las residencias de estudiantes o healthcare”, apunta el directivo de Savills Aguirre Newman.

Inversión en hoteles

Donde se nota más el atractivo de esta comunidad es en el segmento hotelero, impulsado lógicamente por el atractivo turístico. La inversión en el mercado hotelero valenciano se dispara en el primer semestre de 2019, alcanzando los 110 millones de euros en este primer periodo del año, un 57% superior al ejercicio completo de 2018, debido al auge turístico de la ciudad y las bajas rentabilidades en mercados urbanos más maduros, según los últimos datos facilitados por la consultora CBRE.

En paralelo, los empresarios de la zona han hecho un esfuerzo por mejorar la calidad de la plaza hotelera valenciana y se espera que continúe en los próximos ejercicios con nuevas aperturas para activos de categorías 4 y 5 estrellas.

Maite Bargues, senior consultant de CBRE en Valencia y Baleares, explica que “este incremento en la inversión proviene principalmente de socimis y fondos de inversión y se debe a la positiva evolución y proyección turística de la ciudad, junto con las bajas rentabilidades que se están viendo en mercados urbanos más maduros como Madrid o Barcelona”.

La inversión en hoteles en Valencia alcanzó los 110 millones en el primer semestre de 2019, un 57% más que lo invertido en todo 2018

Ambas capitales se han cerrado por debajo del 5%, lo que supone entre 50 y 75 puntos básicos con respecto a la ciudad de Valencia. Este buen comportamiento se explica, en gran medida, -añade-, por la mejora en la conectividad aérea de la ciudad, aumentando el número de pasajeros acumulado entre enero y abril en un 13%; el incremento del turismo de negocios (MICE) y el incremento de la demanda por parte del turista extranjero.

La transacción más destacada por volumen de venta corresponde al hotel Meliá Valencia por 42,3 millones de euros y al hotel Travelodge, un hotel de 116 habitaciones junto al aeropuerto de Valencia, por 15 millones de euros, intermediada por la consultora.

El tirón atrae incluso a empresarios locales con otros intereses. Un ejemplo es el Grupo Alonso, referencia en el transporte y la logística, y con filiales en sectores tan diversos como el de las energías renovables, el ron Legendario o el ocio o la concesionaria del espacio multiusos de la estación de Chamartín en Madrid.

El grupo ha creado una sociedad para explotar el hotel Original Domino’s House, que ha rehabilitado sobre el edificio que fue antigua factoría de Domino’s, y no descarta ampliar la actividad hotelera con otros inmuebles propios.

Vivienda con tirón aún y grandes desarrollos

A pesar del descenso del ritmo de operaciones de vivienda, la Comunitat Valenciana ha sido la autonomía con más actividad inmobiliaria relativa en el segundo trimestre del año, con 3,94 compraventas por cada 1.000 habitantes, según datos del Colegio de Registradores.

Así, la provincia de Alicante, con 13.983 compraventas, y la de Valencia, con 7.701, se encuentran en el tercer y cuarto puesto, respectivamente, por el mayor número de compraventas, por detrás de Madrid (18.072) y Barcelona (13.983) y por delante de Málaga (7.505).

Hay grandes desarrollos residenciales y con varios usos incorporados, que garantizan la oferta para varios años, como Vidanova, en Sagunto o Turianova, en Valencia.

Pero además, el interés inversor se centra en los fondos que también quieren invertir en vivienda del alquiler. Además de HMC y Blackstone, el fondo Aquila pondrá en arrendamiento algunas de las viviendas que se están construyendo en el nuevo desarrollo Turianova. La promotora Kronos tiene proyectado un rascacielos de viviendas en la Avenida de Cortes Valencianas, que podría ponerse en alquiler, según fuentes del sector.

Logística con fortaleza

La contratación de naves logísticas en Valencia supera los 170.000 m² durante el primer semestre de 2019. Una cifra muy cercana a los 177.000 m² que se contrataron a lo largo de todo 2018, según el estudio de mercado realizado por la consultora Triangle Real Estate Management.

La contratación de naves logísticas en Valencia supera los 170.000 m² durante el primer semestre de 2019

Desde Triangle aseguran que esta cifra seguirá aumentando en lo que queda de año debido principalmente, a la finalización de la construcción de nuevas plataformas logísticas y a la oferta de inmuebles “llave en mano”. En concreto, a 30 de junio de 2019, había naves en construcción en la provincia que sumaban cerca de 90.000 m². Mercadona y Amazon (en Paterna) son los grandes motores de contratación de la zona.

Merlin Properties, una de las socimis más activas en la zona, levantará las naves de su último plan inversor en ubicaciones alternativas a los tradicionales mercados logísticos (Madrid y Barcelona) y que, según la empresa, han comenzado a ser demandadas por el sector.

Se trata de emplazamientos como Zaragoza, Valencia, País Vasco y Sevilla, donde quiere exportar el modelo de hub, nave de almacenamiento y distribución, tan ligado al comercio electrónico. Prologis, otro de los líderes del sector, posee más de 24.000 m² alquilados en la comunidad.

Pero no solo es Valencia y su zona de influencia. Sagunto parece renacer después de su traumática reconversión industrial. Parc Sagunt, el parque logístico-empresarial, que nació precisamente para dar servicios a la siderúrgica Altos Hornos del Mediterráneo, y que se quedó en obras, está hoy casi vendido al completo después de una inyección de dinero público de la Generalitat Valenciana. Mercadona, una vez más, ejerció de motor al comprar la primera parcela.

En paralelo, varios expertos señalan que la futura infraestructura ferroviaria puede reforzar la posición de varias ciudades españolas como punto de entrada de mercancías asiáticas que llegan a Europa en barco atravesando el canal de Suez. A ello hay que sumar que los puertos de Alicante y Valencia forman parte de los 13 seleccionados del total de 48 del país, para albergar una sede operativa para el desarrollo de proyectos empresariales vinculados a la logística portuaria.

El presidente de Puertos del Estado, Salvador de la Encina, acudió a Alicante para presentar esta iniciativa que lleva por título ‘Puertos 4.0’ y que cuenta con una financiación a fondo perdido estatal de entre 20 y 25 millones de euros para, en un primer momento, financiar con 15.000 euros 40 proyectos en todo el país.

Los pormenores de este ambicioso programa similar a un vivero de empresas serán detallados en una presentación pública el próximo 3 de octubre en Madrid, en un acto con el socio KPMG.

 

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Más información, en la revista inmobiliaria.

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