El precio de la vivienda nueva crece el doble que la usada pero sin indicios de burbuja, según ST

Sociedad de Tasación ha aprovechado el inicio del segundo semestre del año para elaborar un análisis de la situación actual del mercado residencial en España. Un análisis del que se concluye que no existen indicios de burbuja inmobiliaria, a pesar de que el precio de la vivienda sigue subiendo, especialmente el de la vivienda nueva que crece al doble de velocidad que la usada.

El  precio de la vivienda nueva ha crecido un 6,4% en los últimos doce meses, hasta alcanzar los 2.641 euros por metro cuadrado en junio de 2022, mientras que el importe de la vivienda nueva y usada aumentó aproximadamente un 3,7%. Debido especialmente a factores como la falta de stock disponible (especialmente en algunos mercados como Madrid y Barcelona), una alta demanda, un acelerado ritmo de absorción y el incremento de los costes de construcción.

El consejero delegado de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, ha explicado que la situación actual del mercado residencial presenta diferencias con respecto a 2007, tanto a nivel de precios, como demanda. Respecto a los precios, el CEO de ST hace notar que pese al aumento del importe de la vivienda nueva en España, el dato de junio de 2022 publicado por Sociedad de Tasación (2.641 euros por metro cuadrado), lo sitúa un 9% por debajo del alcanzado en 2007 (2.905 euros por metro cuadrado). Y en cuanto a la demanda señala que en la actualidad el dinamismo de la demanda vendría determinado por un adelanto de las decisiones de compra en respuesta a las próximas subidas de tipos y/o como alternativa a los mercados financieros. Y finalmente, la oferta tampoco es la misma que durante el boom, ya que “continúa en niveles reducidos, promoviéndose cinco veces menos que hace 15 años.”

Según Fernández-Aceytuno “tampoco se vislumbran indicios de sobrecalentamiento hipotecario, con casi práctica ausencia de financiación de suelo y estabilidad en indicadores de riesgo: la ratio hipotecas / transacciones se sitúa en un 0,7 frente al 1,6 de 2008, y la tasa de esfuerzo de los hogares permanece estable, con un 33% frente al 50% que alcanzó en 2008”.

Otra de las claves que ha facilitado Sociedad de Tasación para entender la situación del mercado residencial en nuestro país es que “el exceso de liquidez, la inflación y los tipos de interés negativos han fomentado durante los últimos meses la inversión en el mercado inmobiliario, cuyo objetivo de rentabilidad se sitúa en torno al 3,4-3,7%. Los inversores detectan que el incremento del coste necesario para adquirir una vivienda está incentivando que la demanda de alquiler aumente”. Subrayando que “los salarios son todavía la principal limitación de la capacidad de endeudamiento de los compradores españoles, lo que hace que, con un incremento de inflación, subida de tipos y menor ingreso residual mensual, el alquiler adquiera protagonismo, tal y como está ocurriendo en EE.UU. y Europa”.

Además, el CEO de Sociedad de Tasación considera que el ciclo de precios sigue siendo alcista debido a la pandemia.  “El ciclo inmobiliario de evolución de precios de la vivienda se sitúa históricamente en una media de siete u ocho años de evolución al alza y posterior mantenimiento de precios y/o evolución a la baja (como ocurrió después de la última gran recesión). El último ciclo, cuya tendencia era alcista, debería haber sido 2013/2020, pero la respuesta del mercado ante la pandemia lo ha alargado hasta hoy, 2022”.