Colliers prevé que 2021 cierre con 640.000 viviendas vendidas, 75.000 de obra nueva

El mercado de la vivienda deja atrás la pandemia y sus principales indicadores, tanto demanda como número de operaciones, escalan a niveles pre-covid. Estas serían las principales conclusiones del informe anual “El Sector Residencial en España 2021” que ha presentado Colliers, en el que analiza el mercado de la vivienda poniendo el el foco en los mercados de Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia y Sevilla

Crece la demanda

El informe destaca que la demanda en el primer semestre de 2021 ha sido la mejor de toda la serie histórica desde el año 2008. El número transacciones de vivienda fue un 63,7% superior al año 2020 y un 10,67% superior al primer semestre de 2019. Un comportamiento que ha sido muy bueno tanto en el número de operaciones de vivienda nueva (que han crecido un 44,9% en relación a 2020 y un 23,9% respecto a 2019), como en el de vivienda usada (que han aumentado un 66,2% frente a 2020 y un 9,3% si se comparan con 2019). Por lo que Colliers calcula que 2021 podría cerrar con 640.000 operaciones de viviendas, de las cuales 75.000 unidades procederían del mercado de obra nueva y 565.0000 unidades del mercado de segunda mano.

Madrid continúa liderando la demanda en el mercado de obra nueva con una cuota del 21%, le sigue en segunda posición Málaga (8,9%) que en 2021 ha desbancado el puesto a Barcelona (8,3%) que ahora ocupa la tercera posición. En cuarta y quinta posición se sitúa Alicante (7,2%) y Valencia (6,1%). En el mercado de segunda mano, la provincia de Madrid también capta el mayor número de operaciones (12,9%), seguido de Barcelona (10,7%), Alicante (6,4%), Valencia (6,3%) y Málaga (4,8%).

En cuanto la demanda extranjera, durante el primer semestre del año 2021, se ha observado una importante reactivación que ha permitido que el número de viviendas compradas por extranjeros casi alcancen los niveles pre-covid. Alicante sigue siendo la provincia más elegida por los extranjeros. El 17,6% de las compras de viviendas realizadas por extranjeros se registró en esta ciudad. Málaga, con una cuota del 11,4%, fue la segunda provincia preferida por los compradores foráneos, le siguen Barcelona (8,7%), Madrid (7,7%), las islas canarias con sus dos provincias (7,6%), Valencia (6,3%) y Baleares (6,2%).

Producción de vivienda

El estudio destaca también que en el primer semestre del año 2021, la actividad promotora se ha alineado con la reactivación económica y ha mantenido buenos ritmos. No sólo se han puesto en marcha los proyectos que habían sido paralizados el año anterior, sino que se han desarrollado muchos otros nuevos. El número de visados de obra nueva se ha incrementado un 18,9% respecto a la media del año anterior, y se espera que el año 2021 cierre con 101.000 visados de viviendas, una cifra casi parecida a la alcanzada en 2019.

Uno de los mejores indicadores para medir el comportamiento de mercado residencial es la absorción de vivienda, que se obtiene comparando el número de transacciones de obra nueva respecto al de viviendas terminadas. En el primer semestre del año 2021 la tasa de absorción se ha situado en el 80%, manteniéndose ligeramente superior a los niveles alcanzados en los últimos dos años. De los grandes mercados, las provincias de Madrid (90%), Valencia (105%) y Málaga (88,5%) presentaron ratios de absorción muy buenos. En cambio, las tasas de absorción de los mercados de obra nueva en Barcelona (69%) y Sevilla (73%) tuvieron un peor comportamiento.

Desde 2019 se ha producido, en todo el territorio nacional, una diferencia teórica de 40.000 unidades entre las viviendas entregadas sobre las vendidas. Si bien la cifra es elevada, no debe preocupar en exceso el stock acumulado, ya que su origen es más una consecuencia de la inercia de un sector que está en continuo crecimiento desde 2017 que la ausencia de demanda. “Esperamos que este stock sea absorbido sin problemas durante el año 2022 y parte del 2023 dado el fuerte crecimiento de la demanda” – comenta Antonio de la Fuente, Managing Director de Corporate Finance en Colliers.

Evolución de los precios

En lo que se refiere a los precios de venta, en 2021 han vuelto a crecer, sobre todo durante el segundo trimestre del año.

“De acuerdo con los modelos predictivos de Colliers estimamos un incremento adicional de los precios del 1% al 2% para el cierre del año 2021, tanto en obra nueva como vivienda usada. Para el año 2022 observamos cierta estabilidad de precios en términos generales, aunque se podrían producir incrementos de entre el 5% y el 10%, más en vivienda nueva que usada, en algunas de las zonas donde la demanda está creciendo con fuerza. Concretamente observamos seis mercados donde podrá producirse este fenómeno: Madrid y Barcelona, Islas Baleares, Valencia, Alicante y Málaga”,  explica Antonio de la Fuente.

Retos del sector residencial para 2022

En 2022 el sector deberá enfrentarse a nuevos retos como el aumento de los costes de materiales de construcción, la escasez de mano de obra cualificada, el agotamiento del suelo finalista en determinadas ubicaciones o las nuevas regulaciones del mercado de la vivienda.

En junio de 2021 el índice de costes de construcción de los materiales ha crecido un 10% respecto al año anterior y se ha situado un 17% por encima del nivel que tenía en el año 2016. Sin embargo, a pesar de la reciente escalada de precios de los materiales de construcción, Colliers estima que para el segundo semestre de 2022 se va a producir una relajación de los mismos.

El principal problema que observa es que hay escasez de mano de obra cualificada para poder atender el aumento de actividad que se está produciendo y las nuevas exigencias de descarbonización de los edificios. Por lo que es probable que durante los próximos meses se produzcan incrementos en los costes de la mano de obra.

Otro factor determinante de los costes de producción es la materia prima: el suelo. Desde el segundo trimestre del año 2021 los precios medios han recuperado rápidamente el terreno hasta alcanzar, en junio de 2021, un valor medio de 162 €/m2. Este valor se encuentra muy próximo a los niveles pre-covid (164 €/m2).  Uno de los principales problemas que están encontrando los promotores es la escasez de suelo finalista de calidad a precios razonables en determinadas ubicaciones. Esto posiblemente seguirá tensionando al alza el precio del suelo en dichas zonas durante los próximos meses.

Nuevas regulaciones

Entre los retos que deberá afrontar el próximo año, Collier se refiere también a la aprobación por parte del  Gobierno de España de dos anteproyectos de Ley relacionamos con el mercado residencial: La Ley de Arquitectura y Calidad del Entorno Construido y la Ley de Vivienda.

“La Ley de Vivienda, tal y como se plantea en el anteproyecto pendiente de aprobación, es la que más incidirá en el normal funcionamiento del mercado residencial por las medidas intervencionistas, fundamentalmente enfocadas en el alquiler, que añaden incertidumbre a los inversores. Estas medidas han hecho saltar las alarmas respecto a la seguridad jurídica necesaria para cualquier inversor y suman una incertidumbre adicional con la propuesta de incrementar la fiscalidad de las socimis españolas. Todas estas medidas y presiones van en la tendencia contraria de las necesidades de desarrollo de un parque de viviendas en alquiler moderno y eficiente en España”, señala Mikel Echavarren, CEO de Colliers.

Finalmente, y en lo que tiene que ver con las nuevas regulaciones, Colliers destaca que tampoco se deber perder de vista el presumible incremento de costes que se va a producir por la descarbonización de los edificios, tanto en los de nueva construcción como en los existentes, para dar cumplimiento a la directiva europea 2010/31/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010.