CBRE prevé que los activos logísticos acaben el año con revalorizaciones de hasta el 18%

Los activos logísticos podrían cerrar el cuarto trimestre de 2021 con una revalorización anual de alrededor del 18% en el caso de Madrid, y de más del 13% en Barcelona, según la cuarta edición del  informe “Un Nuevo Horizonte Inmobiliario” elaborado por CBRE.

El área de Valuation & Advisory Services de CBRE destaca la pandemia del covid-19 ha acelerado el auge del sector logístico, que continúa batiendo récords trimestre a trimestre, y para dar idea de la revalorización de este tipo de inmuebles apunta que  con respecto al cierre de 2019, los activos logísticos de Madrid se han revalorizado un 23,21% y un 18,87% en Barcelona. Mientras que en ubicaciones secundarias como Valencia y Zaragoza, el valor de los activos se ha incrementado en comparación con el cuarto trimestre de 2019 un 5% y un 8,37% respectivamente.

El residencial en rentabilidad podría cerrar el cuarto trimestre del año con una revalorización anual de casi el 6%

“El mercado logístico continúa siendo el principal protagonista del mercado inmobiliario español. Las tendencias acentuadas a lo largo de la pandemia se han mantenido y no esperamos ningún giro en la corriente del sector. Continúa el desarrollo de nuevos proyectos que deben aportar estabilidad a los niveles de disponibilidad. No esperamos incremento de las rentas del producto prime. Desde CBRE entendemos que la gran liquidez existente en mercado continuará comprimiendo las rentabilidades hasta niveles nunca registrados con anterioridad en nuestro mercado logístico”, argumenta Fernando Fuente MRICS, Senior director Valuation & Advisory Services CBRE España.

Y es que según esta consultora, los sectores industrial y logístico, residencial en rentabilidad y residencias de estudiantes y de la tercera edad son los segmentos que mejor están resistiendo el impacto de la pandemia en el valor de los activos inmobiliarios, que se ha incrementado a lo largo del año. En el extremo opuesto, se encuentran los segmentos retail, hoteles y oficinas, cuyos activos se han depreciado con motivo de la pandemia, si bien la situación ha mejorado en el tercer y cuarto trimestre del año.

Residencial en alquiler

En lo que se refiere el residencial en rentabilidad, CBRE calcula que podría cerrar el cuarto trimestre del año con una revalorización anual de casi el 6%, recuperándose así del ajuste sufrido durante el 2020. “El producto residencial se mantendrá como uno de los activos de mayor peso en las carteras de los inversores. Desde el punto de vista de los ingresos, esperamos que las rentas no sufran ajustes importantes y que la situación presente una tendencia “estable”, aunque el IPC del 2021 tendrá un impacto positivo en la actualización de las rentas contractuales”, sostiene Fuente.

Suelo

En cuanto al suelo, después del ajuste anual del -10% en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona al cierre de 2020, las previsiones para el cuarto trimestre de 2021 apuntan a una mejora en la valoración de los activos en ambas ubicaciones hasta niveles del cuarto trimestre de 2019. Fuente explica que “el mercado de suelo presenta a fin de este ejercicio una tendencia estable en lo que a las principales capitales de provincia se refiere y una activación en zonas de segunda residencia, costa e islas. En base a las últimas referencias, el valor del suelo no ha caído si tomamos como base el momento pre-covid, debido fundamentalmente a la escasez de suelo y una demanda activa que ha propiciado que los precios del producto finalista se mantengan o crezcan ligeramente”.

El recorte del valor de los centros comerciales en áreas secundarias podría superar el -5,5% respecto al cierre de 2020

En las zonas del Arco Cantábrico, Levante y Costa del Sol, los activos se han depreciado a cierre del cuarto trimestre de 2021, en comparación con el mismo periodo de 2019, un 6,65%, un 7,32% y un 9,58% respectivamente.

Locales y centros comerciales

Según las previsiones de CBRE, el ajuste anual del valor de los centros comerciales situados en áreas secundarias podría superar el -5,5% al cierre del cuarto trimestre de 2021, mientras que el ajuste en el valor de los centros ubicados en zonas prime sería mucho menor (-0,53%). “La pandemia ha potenciado la diferencia entre los centros comerciales prime y secundarios, otorgando a los primeros un papel dominante para los próximos años, donde veremos aumentadas sus áreas de influencia; y a los segundos un papel subsidiario, con una previsible posible caída en su operativa y resultados”, añade el experto de CBRE.

En el caso del High Street, las previsiones de esta consultora para el cierre del cuarto trimestre del año apuntan a una ligera caída anual del 0,35% del valor de los activos ubicados en las principales calles comerciales de Barcelona. En Madrid, el valor de los activos se ha mantenido sin apenas cambios en este año. “Como sucede con los centros comerciales, la pandemia ha acrecentado la distancia entre los activos prime y secundarios. Comenzamos a vislumbrar un escenario donde tanto los nuevos contratos de arrendamiento como algunas novaciones, contienen cláusulas que definen rentas variables (sobre una base de ventas), así como otras que cubren circunstancias excepcionales en época de pandemia. La recuperación del turismo será el factor decisivo para la vuelta a la normalidad de nuestros principales ejes comerciales”, expone Fuente.

Hoteles

Con respecto al mercado hotelero vacacional, se percibe una mejora en comparación con el cierre del cuarto trimestre de 2020 de en torno al 8%, quedando el ajuste de valores en un 7% en el caso de los hoteles urbanos. Para el producto urbano, el ajuste a cierre del cuarto trimestre es del -4,5%, siempre en relación con el cierre del cuarto trimestre de 2019. Recuperan así parte de una caída que alcanzó casi el 12% en ambos casos durante el año 2020.

Las previsiones para el segundo semestre de 2021 apuntan a una mejora del 10% en el caso de las residencias de estudiantes y del 10,41% en las residencias de la tercera edad

Según Fuente: “Continúa la tendencia de recuperación de los valores del producto hotelero de tipo prime, como ya reflejamos en nuestro informe de primer semestre de 2021. Esperamos que el producto prime, sobre todo aquellos hoteles vacíos o sujetos a fuertes contratos de arrendamiento, puedan recuperar su valoración pre-Covid para mediados o finales de 2022. Respecto al resto de productos somos más cautos y apuntamos a una recuperación algo más lenta hacia los valores pre-pandemia”.

Oficinas

En el mercado de oficinas,  el impacto a cierre del cuarto trimestre en las valoraciones de los activos será asimétrico en función de las ubicaciones. Así, el ajuste en los valores de las oficinas prime de Madrid y Barcelona (y central secundario) se situará en torno al -1,44% en comparación con el cuarto trimestre de 2019, mientras que las situadas en zonas periféricas registrarán una reducción cercana al -11%.

“Asistimos a un momento de reactivación del mercado de alquiler de oficinas, por lo que entendemos que las rentas comenzarán a reflejar esta mayor actividad. Entendemos que este ajuste será gradual y dependerá de la calidad del inmueble, su ubicación y de la exclusividad de este”, explican desde CBRE.

Residencias y centros de datos

El informe elaborado por los expertos del área de Valuation & Advisory Services de CBRE incluye también el análisis de los activos alternativos como residencias de estudiantes y de la tercera edad, que también vieron en 2020 un impacto en sus valoraciones a raíz de la pandemia (-7,14% y -5,82% respectivamente). No obstante, las previsiones para el segundo semestre de 2021 apuntan a una mejora del 10% en el caso de las residencias de estudiantes y del 10,41% en las residencias de la tercera edad, quedando sus valores en cifras positivas respecto al cierre de 2019.

El ajuste del valor de las oficinas prime de Madrid y Barcelona se situará en torno al -1,44%

Además, como novedad el informe de CBRE analiza los sectores de Data Centres y Agribussines, dos segmentos que están despertando un gran interés entre los inversores. “El mercado de centros de datos en Europa sigue atrayendo el interés de la comunidad inversora debido, en gran parte, a la creciente demanda de los operadores de la nube a hiperescala. El sector de centros de datos ha demostrado su resistencia durante la pandemia y es uno de los activos inmobiliarios que ha salido reforzado tras la misma”, expone Fuente.

Con relación al sector agrícola, CBRE destaca que la demanda creciente en el campo del Agribusiness, unido al carácter limitado de la tierra, da lugar a que el valor de este tipo de propiedades presente una tendencia alcista.

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