La escasez de nueva oferta se convierte en oportunidad en el mercado logístico de Sevilla

El mercado logístico de Sevilla y su área metropolitana presenta una ocupación del 94% de la superficie logística, una tendencia que se ha consolidado al alza en los últimos meses, según datos de CBRE.

De cara a los próximos años, CBRE prevé que los principales indicadores del mercado logístico sevillano, como la absorción, la ratio de ocupación, la evolución de las rentas, los nuevos proyectos a desarrollar o la rentabilidad, continúen la tendencia alcista de los últimos tres años.

En el periodo entre 2016 y 2018, la absorción de la ciudad de Sevilla se mantuvo constante, en torno a los 60.000 metros cuadrados, y en 2019 ascendió a unos 70.000 metros. Este año comenzó con el mismo impulso, aunque la pandemia del Covid-19 ha supuesto un freno para el sector, aunque no ha paralizado el mercado.

El mercado logístico sevillano es el cuarto con mayor stock logístico, con una oferta de 1,7 millones de m2

Según datos de la consultora, el mercado logístico sevillano es el cuarto con mayor stock logístico, con una oferta de 1,7 millones de metros cuadrados de superficie logística. No obstante, CBRE llama la atención sobre la escasez de desarrollos de relevancia durante la última década, salvo algún proyecto “llave en mano”.

Para Jose María Laffite, de CBRE Andalucía, “es previsible que el mercado logístico sevillano, con una gran actividad y ocupación en la región, continúe la tendencia favorable en los próximos años, sobre todo en lo referente a las rentabilidades”.

Actividad logística

La actividad logística en Sevilla y su área metropolitana se concentra principalmente en tres áreas. El Polígono La Isla, en la vecina localidad de Dos Hermanas, constituye el núcleo principal de la región, con una tasa de ocupación superior al 95%, y una escasez de instalaciones logísticas para dar servicio a la demanda existente. Por este motivo, los promotores se están lanzando a nuevos proyectos a riesgo para cubrir esta demanda insatisfecha.

En esta línea, destaca el nuevo proyecto a desarrollar por la empresa VGP, donde se construirán unos 60.000 metros cuadrados de nuevas plataformas logísticas divisibles en módulos de distinta superficie y con una entrega prevista para el tercer trimestre de 2021.

Otro foco de gran actividad logística es el Centro de Transportes de Mercancías de Sevilla (CTMS), con una superficie edificada de 92.000 metros cuadrados y una ocupación actual del 100%. Además, tiene una tasa de reposición casi inmediata.

En cuanto a las rentas, para Juan Carlos Jurado, de CBRE Andalucía, “se sitúan en unos valores medios de 4,5 euros/m²/mes, incluyendo gastos comunes, lo que representa una tendencia alcista que se consolida en los últimos años”.

Por su parte, la Zona de Actividad Logística (ZAL) del Puerto de Sevilla tiene una superficie de 168.000 metros cuadrados edificados y cuenta con una ocupación próxima al 99% de la superficie edificada. En esta área, destaca el proyecto “llave en mano” construido recientemente para el servicio de última milla de Amazon. Las rentas se sitúan en valores similares al CTMS.

Para Rosa Madrid, directora de CBRE Andalucía, “desde comienzos de 2018, los inversores, promotores y operadores han puesto el foco en Sevilla, tanto para la búsqueda de suelo para nuevos desarrollos, como para la adquisición de activos ya arrendados en inversión. Esto se ha traducido en dos nuevos desarrollos en el pipeline de más de 360,000 metros cuadrados, como la plataforma de Amazon en el Polígono La Isla (en la imagen), que se encuentra en la última fase de su construcción. Además, estos desarrollos están vinculados a la creciente actividad de e-commerce, y a la escasez de producto de calidad adaptado a las nuevas necesidades de los operadores”.

En lo referente a las rentas prime, CBRE no espera una variación relevante, y se mantendrán en el entorno de los 4,5 euros/m²/mes, unos niveles similares a los anteriores a la crisis económica de 2008. Por otro lado, la renta media de Sevilla se sitúa en torno a 3 euros/m²/mes.

Laffite señala que “existe una diferencia muy relevante entre los niveles de renta de activos existentes (la mayoría obsoletos) y los activos nuevos o reformados, que registran rentas más próximas a la prime que a la renta media”.

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