Una inquietante y peligrosa modificación en la última Reforma de la LAU

Por Jacobo Sánchez-Andrade, abogado experto en arrendamientos y Counsel del Dpto. Inmobiliario de Bird & Bird.-

Tras la aprobación del real decreto ley, 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, en vigor desde el pasado 6 de marzo, se ha confirmado una drástica reforma de importantes preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Se desmonta así buena parte de la reforma liberalizadora de 2013 y se intenta frenar el incremento de precios en el alquiler y fortalecer la posición jurídica del arrendatario.

A priori los expertos vaticinan «pánico» entre los arrendadores e inversores, pues las limitaciones propuestas harán que estos sean reacios a poner su vivienda en el mercado, provocando un parón en los alquileres, reducción de la oferta de vivienda y aumento de los precios.

A esto se añade que los desahucios por impago de rentas no paran de aumentar (a lo que se añaden las nuevas medidas proteccionistas para el arrendatario que en sede procesal de desahucio se han aprobado igualmente), otro motivo más de preocupación para los arrendadores.

Además, hay que tener en cuenta la incertidumbre que ha generado el recurso interpuesto contra la reforma por el Grupo Parlamentario del PP ante el Tribunal Constitucional, que ha puesto a muchos arrendadores en espera, incluyendo a los que han convertido su oferta de alquiler turístico en arrendamiento a largo plazo tras las recientes prohibiciones de alquiler turístico aprobadas.

El Tribunal ha admitido el recurso, por lo que no sería raro asistir a un nuevo fracaso del Gobierno.

Entre las modificaciones aprobadas, no quería dejar de referirme a una que sin ser tan mediática como las anteriores y no tan mencionada, podría suponer un inconveniente adicional para los arrendadores más profesionalizados y/o institucionales.

Derecho de tanteo y retracto

Se trata del inciso añadido al Art. 25.7 de la LAU, que en sede de los derechos de tanteo y retracto del arrendatario, consagraba un principio asentado desde la aprobación de la LAU de 1994: la no procedencia de tales derechos cuando lo que se transmite es la totalidad de las viviendas o locales pertenecientes al mismo edificio, o bien que dentro de ese mismo edificio, distintos propietarios transmitan a un mismo comprador la totalidad de dichas viviendas o locales.

Esto se mantiene pero ahora se introduce un inciso al final de dicho artículo: «En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos».

Curiosamente, nada se dice en la Exposición de Motivos de la reforma, sobre esta cuestión, que nos permita analizar cuál ha sido la intención última del Gobierno al regular sobre este aspecto. Pareciera como si el Gobierno hubiera querido introducir de rondón una modificación cuyos efectos en el mercado de alquiler pueden ser ciertamente relevantes.

Una peligrosa (y nada acertada, por populista) invitación de intervencionismo a las comunidades autónomas para que desarrollen, en su propia normativa específica sobre vivienda, una extensión generalizada, a todo tipo de inmuebles, de los derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración, de los que hasta ahora solo disfrutaban en relación con determinados inmuebles por razones especiales y de interés público justificadas.

De implementarse supondría una traba más para los compradores-arrendadores, generando contingencias jurídicas que podrían impedir o retrasar la ejecución de operaciones de compraventa de vivienda alquilada, lo que en definitiva impactaría negativamente en la oferta de vivienda para alquiler.

Y todo ello aunque en la práctica todos seamos conscientes, incluyendo el propio Gobierno, de que la Administración no va previsiblemente a tantear o retractar, pues no tendrá medios ni recursos para ejercitar tales derechos indiscriminadamente.

Habrá que estar atentos al uso que las Comunidades Autónomas puedan dar a este inciso, si finalmente la reforma fuera bendecida por el Tribunal Constitucional.