Sigue la fiebre del ‘build to rent’: 600 millones de inversión en el primer semestre

“El build to rent ha llegado para quedarse”. Esta es la frase más repetida por los expertos sobre el futuro de una fórmula que atrae y atraerá mucha inversión al sector residencial, y a la que crisis del Covid-19 parece haber dado un nuevo empujón. El impulso que se prevé tome el alquiler atrae a los inversores que han cerrado operaciones por valor de 600 millones en el primer semestre, según la consultora JLL. Y anima a las promotoras a construir proyectos para alquilar.

Existe consenso en el sector. El build to rent saldrá beneficiado de la crisis económica provocada por la epidemia de coronavirus, principalmente por el incremento de la demanda de alquiler como consecuencia del endurecimiento de la accesibilidad a la compra y el viraje a la vivienda en alquiler tanto por parte de usuarios como de promotores/inversores. Esta circunstancia, unida a la falta de oferta de vivienda en régimen de arrendamiento que hay en España, especialmente a precios asequibles, está dando alas a la construcción de vivienda nueva para arrendar, lo que provocará que en los próximos cinco años sea el negocio más activo de todo el mercado inmobiliario”, según Emilio Portes, director de Q&RM (modelos cuantitativos y de riesgo) de la consultora JLL para EMEA.

Axa firmó con Tectum la mayor operación ‘build to rent’ hasta la fecha: compra de 919 viviendas protegidas por 150 millones

Esta tendencia, que comenzó a despegar durante 2019, se no se ha frenado en los primeros meses de 2020, a pesar de la crisis sanitaria del Covid-19. Al contrario, sigue ganando protagonismo, “atrayendo a numerosos inversores profesionales (fondos o aseguradoras principalmente) que se están viendo atraídos por las rentabilidades de un sector relativamente seguro y con todavía gran potencial, ya que en España solo el 23% de la población vive en régimen de alquiler frente al 34% de la media europea” tal y como indican desde Savills Aguirre Newman.

La cuestión es que mientras sube la demanda de vivienda en alquiler -por factores culturales, dificultades para la compra, movilidad laboral y el impulso del teletrabajo- no hay producto suficiente, nuevo y de calidad, para satisfacer a los aspirantes a inquilinos, por lo que hay que crear este producto o comprarlo a quien lo ha edificado para ponerlo en el mercado de alquiler, tal y como señala Emilio Portes. Lo que explica que en 2019 este mercado moviera una inversión de unos 1.700 millones de euros, que ha rondado los 600 millones en el primer semestre de este año, según datos de JLL.

Knight Frank también vaticina que la ‘nueva normalidad’ traerá consigo un incremento ligero o sustancial del mercado de alquiler y augura un claro movimiento de comprador a arrendatario que impulsará el build to rent. Jorge Sena, socio y director del Área Comercial de la consultora considera que “la oferta es aún muy insuficiente” teniendo en cuenta que el año pasado tan solo se produjeron 3.300 viviendas en el esquema build to rent, que saldrán al mercado dentro de uno o dos años, por lo que calcula que “para poder satisfacer la demanda futura será necesario contar con cerca de dos millones de hogares en alquiler”.

La inversión coge carrerilla

La fuerte demanda y la falta de producto está detrás de la operación de mayor volumen de build to rent registrada hasta la fecha. En junio, la gestora AXA IM-Real Assets compró a Tectum una cartera de 919 viviendas en régimen de protección oficial, destinadas al alquiler en la Comunidad de Madrid, por 150 millones de euros. Concretamente, las viviendas se situaban en Torrelodones, Valdemoro, Móstoles, Collado-Villalba, Alcalá de Henares y Arroyomolinos. De esta cartera, solo una promoción, la de Valdemoro, está finalizada y alquilada al 100%. El resto de las promociones objeto del acuerdo se irán entregando a medida que entren en explotación, a lo largo de 2021 y 2022.

Las consultoras prevén que muchos activos residenciales concebidos inicialmente para su venta, ahora con la crisis terminen como activos ‘build to rent’

Esther Escapa, directora de Adquisiciones y Desarrollos en AXA IM- Real Assets, explica: “esta transacción nos aporta una oportunidad única para incrementar la solicitada oferta de viviendas de alta calidad en régimen de protección oficial en Madrid, un mercado que históricamente ha tenido bajos niveles de oferta”. Y añade que “dejando a un lado el actual paradigma causado por la pandemia del Covid-19, tenemos gran confianza en la tendencia económica y demográfica que ha respaldado la demanda para este tipo de alojamientos residenciales, permitiéndonos generar unos ingresos estables a futuro para nuestros clientes”.

Tras vender su primer proyecto, Tectum no ha parado, sino que ha tomado carrerilla doblando su apuesta por el negocio build to rent y ha lanzando un segundo proyecto para el desarrollo de una cartera de 1.500 viviendas de obra nueva destinadas al alquiler asequible, con una inversión total de cerca de 240 millones de euros a lo largo de 2020. El nuevo fondo ya ha comenzado su primer proyecto con la adquisición de un terreno en Villaverde (Madrid), donde se edificarán 250 viviendas, promovidas por Locare, con una inversión de más de 30 millones de euros.

Durante lo que llevamos de año ha habido bastantes muestras del apetito inversor por proyectos de viviendas en alquiler llave en mano. Una de las más importantes fue la compra de 400 viviendas en Valdebebas por parte del fondo Ares a la promotora Amenabar por unos 110 millones de euros. Y también en Valdebebas se ubica el proyecto llave mano de 395 viviendas que Hines ha comprado a Acciona.

Asimismo, el fondo de inversión Catella continúa mostrándose muy activo. Ha aumentado su cartera con la compra de un edificio en Valdemoro por 25 millones y de dos edificios de vivienda protegidas para alquiler en Vitoria, por importe de 51 millones de euros, en la que ha sido la primera transacción realizada por un inversor institucional extranjero en el País Vasco dentro del segmento de viviendas de alquiler protegido.

Nuevos actores

Además, al tablero del build to rent se suman nuevas fichas. Es el caso del Grupo Qualitas Equity, socio fundador de Tectum, que ha creado recientemente su propio fondo, denominado Q Living, para invertir en el desarrollo de viviendas de alquiler en promociones de edificios de obra nueva que apuesten por el diseño eficiente y sostenible, con calificación energética A.

Qualitas Equity lanza un fondo en el que invertirá 200 millones para promover viviendas durante los próximos cinco años

Su objetivo: invertir 200 millones de euros para promover una cartera de más de 1.000 viviendas en los próximos cinco años en la Comunidad de Madrid. Habiendo puesto ya en marcha cuatro proyectos en El Cañaveral y Torrejón de Ardoz con los que desarrollarán más de 250 viviendas.

Manuel Azpíroz, socio director de Inversiones de Q Living, explica claramente el motivo de esta apuesta: “El desarrollo de viviendas de alquiler es para nosotros una clara oportunidad de inversión en activos que generan flujos de caja estables en el largo plazo en un mercado cada vez más profesionalizado”.

Revolución de la promoción

El build to rent también está revolucionado el negocio promotor. Samuel Población, director de Residencial y Suelo de CBRE España, revela que muchas promotoras estén analizando y trabajando ya para convertir algunos de sus proyectos build to self en build to rent, dado el interés que existe por parte de los inversores, especialmente los institucionales, en este tipo de activos. El vicepresidente de CBRE España, Javier Kindelan, coincide en que los promotores reorientarán muchos proyectos para, en lugar de venderlos a usuarios, venderlos a inversores y explica el motivo: “Muchas promotoras se están incorporando a ese modelo de negocio y prefieren vender en bloque las viviendas a un inversor para acelerar los retornos”.

Por ello, según CBRE, no es de extrañar que cada vez haya un mayor número de promotoras que están virando en su modelo de negocio y elaborado ramas patrimonialistas dirigidas al alquiler. Una estrategia para diversificar su negocio ante el incremento de la demanda de pisos en renta a la que se han sumado recientemente empresas como Neinor, Pryconsa y Realia.

En el caso de Neinor Homes, la promotora entra en el alquiler de vivienda con la creación de Neinor Rental, una filial que construirá pisos para arrendarlos y con la que la empresa que dirige Borja García-Egotxeaga aspira a hacerse con un parque de 5.000 unidades en un plazo de unos cinco años. Neinor Rental inicia su andadura con la construcción de 611 pisos, que espera tener listos para alquilar entre 2021 y 2022 y que se construirán en suelos que ya tiene en Málaga, Valencia, y en las localidades madrileñas de Parla y San Sebastián de los Reyes.

La crisis aumenta el interés de los promotores por vender proyectos de vivienda en alquiler llave en mano a inversores

También el grupo Pryconsa ha puesto en marcha Resydenza, un vehículo patrimonialista para construir y explotar vivienda asequible operado por Prygesa, empresa del grupo. Un lanzamiento para el que la compañía ha elegido cuatro proyectos, uno ubicado en Torrejón de Ardoz (Madrid), otros dos en Málaga, y un cuarto en Valencia, en los que la nueva división invertirá más de 50 millones de euros.

Para su primer proyecto de build to rent la empresa que preside Marco Colomer edificará 102 viviendas de protección pública de precio limitado en alquiler en Torrejón de Ardoz “teniendo como objetivo buscar rentabilidades moderadas pero constantes”, afirma Roberto Boluda, director general de Prygesa.

Boluda destaca que el Grupo Pryconsa lleva tiempo apostando por la vivienda en arrendamiento como una de las soluciones para el acceso a la vivienda de muchos colectivos” y recuerda que la compañía “lleva gestionando viviendas en alquiler de forma directa desde 2007 con muy buenos resultados, pero ahora se le ha querido dar un nuevo impulso a este segmento de viviendas accesibles en alquiler para mitigar la importante carestía del segmento”.

Igualmente, Realia ha decidido acelerar su negocio de alquiler con una inversión de casi 54 millones de euros. El consejero delegado de Realia, Gerardo Kuri Kaufmann, explicó durante la última junta de accionistas que la compañía ha empezado a comercializar “con éxito” el alquiler de las primeras 85 viviendas en Tres Cantos (Madrid) y que ha comprado dos parcelas más para promover otras 195 viviendas de alquiler en la misma ubicación, con una inversión de 54 millones.

 

Más información en la revista inmobiliaria.

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