Neinor Homes ha anunciado el lanzamiento de una OPA voluntaria de 1.070 millones de euros para adquirir el 100% de Aedas Homes.
Como parte de la operación, Castlelake —titular del 79% del capital de Aedas— ha suscrito un acuerdo firme e irrevocable para aceptar la opa con la totalidad de su participación, lo que refuerza la visibilidad y proporciona mayor certeza de ejecución de la operación.
El precio de 24,485 euros por acción acordado con Castlelake valora Aedas en 1.070 millones de equity value. El precio de la OPA se ajustará a 21,335 euros por acción tras descontar los dividendos recientemente anunciados por AEDAS y que se pagarán en el mes de julio (136 millones).
La operación cuenta con 1.250 millones de euros de financiación comprometida a través de un vehículo de inversión íntegramente participado por Neinor, que aportará 500 millones de fondos propios ( 275 millones en caja y 225 millones en una ampliación de capital totalmente asegurada por los principales accionistas de Neinor Orion, Stoneshield y Adar). Por otro lado, Apollo participa en la operación a través de una emisión de bonos senior de 750 millones de euros. Los fondos procedentes de la emisión se destinarán a financiar la OPA y a refinanciar parcialmente la deuda existente del grupo Aedas.
Para proporcionar certeza de ejecución a las partes, Neinor ha suscrito una standby volume underwriting letter con Banco Santander, S.A. y J.P. Morgan SE, en virtud de la cual estos últimos se han comprometido a asegurar (volume underwrite on a standby basis) un importe de hasta 175 millones de euros, en términos habituales para este tipo de acuerdos.
“Esta estructura limita la responsabilidad de Neinor exclusivamente al capital comprometido, manteniendo su flexibilidad financiera y un LTV prudente de entre el 20–30%”, explican desde la promotora. El cierre está previsto para el cuarto trimestre de 2025, sujeto a la aprobación de la CNMV, la obtención del resto de autorizaciones regulatorias pertinentes y la aprobación de los accionistas.
Adquisición de una cartera de 20.200 viviendas
Neinor explica en un comunicado que “la adquisición de Aedas representa una oportunidad única para incorporar una cartera significativa pero estratégicamente seleccionada, compuesta por 20.200 viviendas ubicadas en las regiones más dinámicas del país. Aproximadamente el 50% de esta cartera se concentra en Madrid, el mercado más grande y líquido de España”.
Más allá de su calidad, la cartera ofrece una elevada certeza de ejecución: 13.809 unidades están actualmente en producción, 9.049 en construcción o ya terminadas, y 3.700 están prevendidas con ingresos futuros de 1.700 millones.
Esta ejecución avanzada proporciona una alta visibilidad sobre la generación de caja en el corto plazo, permitiendo una rápida recuperación del capital invertido en apenas 3 años y reduciendo significativamente el riesgo de la transacción desde el primer día.
Además, la cartera de Aedas se ha valorado de forma conservadora con un descuento del 30% sobre NAV, lo que refleja la disciplina inversora de Neinor. Esto implica un precio medio de adquisición de 1.000 euros/m² para la cartera total y €634/m² para su banco de suelo, lo que refuerza el elevado potencial de revalorización implícito en la operación.
Según Borja García-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor Homes: “Esta es una oportunidad única en el ciclo para redefinir el mercado residencial español. La combinación de dos plataformas de primer nivel llega en un momento clave, aprovechando unas condiciones de mercado óptimas y posicionando a Neinor como la plataforma de referencia para los inversores institucionales —tanto privados como públicos— que buscan exposición a los sólidos fundamentos del sector de la vivienda en España. Gracias a una mayor escala, cobertura geográfica y profundidad de producto, esta operación consolida de forma clara nuestro liderazgo en todos los segmentos clave del mercado. Pero esta transacción no se trata solo de tamaño y escala: también es altamente generadora de valor, con un crecimiento previsto del beneficio por acción del 25% hasta 2027, lo que subraya el atractivo potencial de creación de valor para nuestros accionistas.”
Por su parte, Jordi Argemí, consejero delegado adjunto y CFO, ha añadido: “Esto es la mejor expresión de creación de valor para el accionista. Hemos adquirido más de 3.000 millones en activos de alta calidad a precios atractivos en tres operaciones clave: Quabit, Habitat y ahora Aedas. Esta transacción por sí sola añade 450 millones en potencial de beneficios, está totalmente financiada y genera una TIR superior al 20%. Es un ejemplo de manual de crecimiento disciplinado y rentable—y una demostración clara de lo que este equipo es capaz de ejecutar a lo largo del ciclo.”
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