“Mi objetivo último al frente de Asprima es que no haya escasez de oferta de vivienda”

Entrevista con Carolina Roca, presidenta de Asprima.

Carolina Roca desgrana sus metas tras suceder en la presidencia de Asprima a
Juan Antonio Gómez-Pintado, que le ha dejado “el listón muy alto”. La nueva presidenta de los promotores inmobiliarios madrileños apunta que su principal objetivo es que no haya escasez de oferta de vivienda en un escenario macro con dos efectos nocivos para la puesta en marcha de nuevos proyectos: los incrementos en los costes de construcción y la menor capacidad adquisitiva de la demanda.

El pasado julio fue elegida presidenta de Asprima, convirtiéndose en la primera mujer en llevar las riendas de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid. ¿Cómo afronta este nuevo reto? Con usted al frente, ¿habrá continuismo en la labor de la asociación o su mandato supondrá una ruptura con las políticas emprendidas por su predecesor Juan Antonio Gómez-Pintado?

Afronto este nuevo reto con mucha implicación y compromiso. Y sobre todo, con conocimiento de causa, porque tras casi 20 años en la Junta Rectora de Asprima, (los últimos ocho como vicepresidenta), soy muy consciente del trabajo que conlleva. Y sin duda tengo un planteamiento muy continuista con las políticas emprendidas por Juan Antonio Gómez-Pintado, en las que he colaborado estrechamente. Tengo el inconveniente de que “me ha dejado el listón muy alto”, pero la gran ventaja es que, a diferencia de lo que le pasó a Juan Antonio, inicio mi mandato con una Asprima fuerte y bien cimentada. Por ello, me siento en la obligación de optimizar los recursos de esa Asprima fuerte, en defensa de nuestros asociados y, a la postre, de todo el sector.

¿Cuáles son los objetivos prioritarios que se ha marcado para la asociación de cara a los próximos cuatro años?

El sector promotor constructor es un sector muy complejo, donde es necesario conjugar una serie de equilibrios para que funcione. La generación de nuestra materia prima (el suelo), el urbanismo y la tramitación de licencias, la alta fiscalidad en el proceso productivo, la escasez y el envejecimiento de nuestra mano de obra en la construcción, el incremento de los costes de las materias primas y costes energéticos en la construcción, la necesaria adaptación al cumplimiento de la agenda 2030, la escasez en la financiación promotor, la inseguridad jurídica por la excesiva judicialización del urbanismo… continuamente se producen desequilibrios en alguno de estos factores (unas épocas es la falta de suelo, otras la falta de financiación, ahora, por ejemplo, los costes de construcción).

Si a toda esta complejidad le sumamos el escenario macroeconómico actual, resulta fundamental la labor de una Asociación que prevea y monitorice esos desequilibrios intentando aportar soluciones al respecto. Porque mi objetivo último al frente de Asprima es intentar corregir esos desequilibrios para que no haya escasez de oferta de vivienda: que los promotores constructores de Madrid seamos capaces de poner en el mercado toda la vivienda que la demanda necesita, y los precios a los que la demanda pueda acceder.

No olvidemos que para que la Comunidad de Madrid siga en su senda de crecimiento y de atracción de talento, resulta indispensable solucionar este problema. Y Madrid tiene el potencial de convertirse en la región europea medalla de oro en affordable housing, gracias a la gran cantidad de suelo destinado a este tipo de vivienda que se va a poner en el mercado en el corto-medio plazo.

¿A su juicio, cuáles son los desafíos a los que se enfrentan los promotores en esta recta final del año marcado por una tasa elevada de inflación y los temores ante una posible recesión? Y, más concretamente, ¿cuáles son las principales dificultades que atraviesa el sector residencial de obra nueva?

La situación macro va a tener dos efectos nocivos para la puesta en marcha de nuevos proyectos: los incrementos en los costes de construcción y la menor capacidad adquisitiva de nuestra demanda. Esto nos obliga a seguir trabajando en todas aquellas cuestiones dirigidas a reducir nuestros costes de producción. Así, es importante trabajar en la implementación de la nueva Ordenanza de licencias del Ayuntamiento de Madrid, que supone un verdadero cambio de paradigma, con la Declaración Responsable de Primera Ocupación y las licencias de Obra tramitadas por ECUS. Y trabajar para que el resto de municipios de la Comunidad adopten también estos cambios.

Otra cuestión muy importante es que se apruebe antes de final de año la Ley Ómnibus de la Comunidad de Madrid, que introduce modificaciones clave en el urbanismo que llevábamos tiempo demandando desde el sector. Igualmente, introduce cambios de gran calado la modificación puntual de las normas urbanísticas del PGOU de Madrid, que está en trámite de avance. Con la Dirección General de Vivienda tenemos un gran reto por delante, que es conseguir que de una vez por todas incrementen los precios máximos de venta de la VPP (congelados desde el 2008), y que actualicen el más que obsoleto Reglamento de Vivienda.

Es importante controlar también el consumo de los fondos Next Generation, proponiendo alternativas en el caso de que se incumplieran objetivos. Por último, tenemos que estar muy pendientes de la evolución de los incrementos de los costes de construcción, y como amortiguarlos, a través de la innovación, la digitalización y la industrialización de procesos.

¿Cómo cree que afectará al sector de la promoción la nueva Ley de Vivienda?

Me temo que los efectos de esta Ley van a ser diametralmente opuestos a los objetivos que persigue. En estos últimos 12 años, las Administraciones han fracasado en sus políticas de vivienda, y han “expulsado” a la iniciativa privada (promotores y cooperativas) de la promoción de vivienda protegida, lo que ha provocado un enorme déficit de VPO en todo el territorio nacional. Para volver a atraer a la inversión privada, es necesario un cambio normativo, pero en un sentido flexibilizador, es decir, en el sentido contrario al intervencionismo que establece esta Ley de Vivienda.

Una ley efectiva de vivienda sería aquella focalizada en incrementar el parque de vivienda de alquiler asequible y en recuperar la producción de VPO. Sin embargo, esta ley tendrá sin duda el efecto contrario, ahuyentando a la necesaria inversión privada para los proyectos build to rent, por la inseguridad que genera la limitación de las rentas, y centrándose en la vivienda social, dejando de lado la vivienda protegida. Y es que este proyecto de ley tiene un grave error de concepto, porque confunde la vivienda social con la vivienda asequible (vivienda protegida). La vivienda social es aquella que va destinada a familias sin recursos, mientras que la vivienda protegida es la destinada a jóvenes y familias de rentas medias, solventes pero que no alcanzan a acceder a la vivienda a precios del mercado libre. La ley se centra en salvaguardar el derecho del acceso a la vivienda de las personas sin recursos, desatendiendo las necesidades de la amplia clase media.

La vivienda asequible y más concretamente las dificultades de los jóvenes para acceder a su primer hogar son una de las principales preocupaciones de Asprima, ¿cree usted que el alquiler es la única solución habitacional en la que la Administración se debería centrar como está haciendo actualmente?

Una vez más hay que repetir la distinción entre vivienda social que integra el parque público de vivienda, y la vivienda a precio asequible promovida por la iniciativa privada (vivienda protegida). Parece lógico que la Administración se centre en promover la vivienda social pública, en régimen de alquiler, destinada a las rentas más desfavorecidas. Sin embargo, en el caso de la vivienda protegida, la Administración no debe encorsetar. La vivienda a precio asequible debería ser en alquiler o en venta, en virtud de lo que los jóvenes demanden, pero según el estilo de vida que quieran llevar y no que estén obligados a alquilar porque no puedan permitirse la compra. Los jóvenes españoles deberían poder decidir canalizar su ahorro a través de la compra de su vivienda, como se ha venido haciendo durante generaciones.

“Madrid tiene el potencial de convertirse en la región europea medalla de oro en vivienda asequible gracias a la gran cantidad de suelo destinado a este tipo de vivienda que se va a poner en el mercado en el corto-medio plazo”

Desde su perspectiva como directora general de Grupo Inmobiliario Roca, especializado en la promoción de vivienda asequible, ¿cuál considera que es el papel que debería tener la vivienda protegida y qué se debería hacer para que este segmento, casi desaparecido, vuelva a tener el peso que tuvo en los años 80-90, habida cuenta de que actualmente la oferta de vivienda en venta con algún tipo de protección es muy limitada?

La vivienda protegida ha sido, durante cuarenta años, la piedra angular de nuestras políticas de vivienda, que ha garantizado el acceso a vivienda a precio asequible a jóvenes y familias de rentas medias. Y todo ello sin comprometer a penas recursos públicos, dado que se promovía mediante inversión privada. Hemos sido capaces de estar a la cabeza de Europa en producción de vivienda asequible (affordable housing), gracias a nuestras leyes del suelo (estatal y autonómicas), que tienen un acentuado carácter social, ya que al promotor privado de suelo, se le establecen fuertes gravámenes, a través de cesiones municipales y supramunicipales, pero sobre todo, a través de las reservas de suelo destinadas a vivienda protegida (50% de media de todo el suelo residencial total).

Esto ha permitido que se promueva gran cantidad de vivienda a precio asequible, a costa de gravar e incrementar los costes de producción de la vivienda de obra nueva libre, lo que repercute en el precio de estas viviendas. Así el equilibrio social se consigue haciendo que las familias que adquieren una vivienda en el libre mercado viabilizan el acceso a vivienda a las familias que no se lo pueden permitir. El problema es que llevamos una década en que ha dejado de ponerse en el mercado Vivienda Protegida y además ha aumentado el segmento de la demanda que no puede acceder al mercado libre. La solución no pasa por demonizar la vivienda protegida promovida por la iniciativa privada y erradicarla (que parece que ha sido la intención política en estos últimos años), y mucho menos sin modificar las leyes del suelo, que siguen generando un 50% de suelo destinado a este tipo de viviendas.

La solución pasa por volver a atraer a promotores y cooperativas a desarrollar este tipo de vivienda. Y para ello, en la Comunidad de Madrid tienen carácter de urgencia dos modificaciones normativas: 1.- Incremento de los precios máximos de venta. 2.- Actualización del Reglamento de Vivienda Protegida. El hecho de que los PMV lleven más de 14 años congelados y que el Reglamento de Vivienda lleve casi 10 años sin actualizarse, está generando un gran déficit en la producción de VPP. Son muchas las comunidades autónomas que han incrementado sus PMV. Y algunas, como la Región de Murcia, han actualizado y flexibilizado sus reglamentos. Incluso, en el caso de Andalucía, han iniciado los trámites necesarios para elaborar una ley de vivienda en este sentido, contrarrestando las medidas intervencionistas de la ley estatal. Es el momento de que la Comunidad de Madrid “mueva ficha”, porque una política de vivienda liberal puede ser la más social de las políticas.

En los últimos años, pero especialmente tras la pandemia, el discurso de los promotores pasa por aumentar la sostenibilidad, la digitalización, la industrialización y eficiencia energética, pero, ¿cuáles son realmente las claves para que el sector inmobiliario sea sostenible?

En estos últimos años, las empresas promotoras nos hemos marcado unos objetivos claros de sostenibilidad, basados en la digitalización, eficiencia energética e industrialización (de procesos y en la construcción). Sin duda hemos conseguido con ello un aumento de la productividad y de calidad arquitectónica y de ahorro energético. Pero una buena parte de nuestros esfuerzos y nuestra inversión para el logro de la sostenibilidad, no llegan a buen término, porque en nuestra cadena de producción existe un “vicio” en origen, que es el urbanismo, y que hace que la generación de nuestra materia prima, el suelo, suponga una verdadera carrera de obstáculos para lograr el objetivo de la sostenibilidad.

También, nuestros avances se ven muy lastrados por el lentísimo proceso de digitalización de la Administración. No obstante, desde Asprima seguiremos trabajando para avanzar hacia un urbanismo más sostenible, una Administración más digitalizada, y sobre todo, para que los criterios de sostenibilidad se implanten cada vez con más fuerza en nuestras empresas, sobre todo en las pymes.