Las residencias de mayores confirman su resiliencia con una inversión prevista para este año de 600 millones

La inversión en residencias de la tercera edad mantiene su atractivo en tiempos de covid, fruto del desequilibrio entre oferta y demanda. Las transacciones de este tipo de activos han sido importantes, a pesar de la crisis sanitaria, y la previsión de JLL es que en 2021 el volumen de inversión en residencias de mayores alcance los 600 millones.

Las residencias de mayores se están posicionando como uno de los mercados inmobiliarios más atractivos. Sus sólidos fundamentales y las excelentes perspectivas a medio y largo plazo, unos flujos de ingresos garantizados y no correlacionados con la evolución del entorno macro y la escasez de oferta de calidad, atraen a inversores y operadores especializados interesados en crecer en el mercado español”, afirma Nuria Béjar, directora de Healthcare en Savills Aguirre Newman.

Desde CBRE calculan que en 2020 se transaccionaron un total de 266 millones de euros, dado el atractivo que mantienen estos activos inmobiliarios a pesar de la pandemia debido al aumento de la demanda derivado de la prolongación de la esperanza de vida y el consiguiente envejecimiento de la población. A lo que habría que unir la ventaja para el inversor de que este tipo de activos suelen estar alquilados con contratos de larga duración y a gestores especializados.

Miriam Goicoechea, Associate Director Research de CBRE España, señala que, aunque “la mayoría de los operadores han estado en 2020 centrados en la gestión de la crisis, se empiezan a cerrar operaciones tanto desde el lado corporativo como inmobiliario”, ya que “la gran mayoría de los inversores que apuestan por el sector ven esta situación como algo que potenciará la concentración y la institucionalización. En cuanto a yields, se ha observado compresión de prime yields del 6% al 5%, impulsada por la institucionalización del mercado, que se prevé continúe en 2021”.

Juan Manuel Pardo, director de Living y Alternativos de JLL España, eleva las cifras de inversión del pasado año y estima que el volumen superó los 400 millones de euros, aclarando que, aunque “el interés por el sector por parte de inversores ha aumentado, con nuevos inversores y fondos dedicados a este tipo de activos, la imposibilidad de viajar y visitar las residencias ralentizó el cierre de las operaciones”. Por lo que “para el 2021, esperamos el volumen de inversión alcance los 600 millones de euros, con al menos dos portfolios por encima de 150 millones y otras operaciones de menor tamaño principalmente de pipeline”, apunta el directivo de esta consultora.

“El proceso de concentración en el que el sector lleva inmerso los últimos años, redundará en mejor servicio a los usuarios, entre otras cosas por las economías de escala y la profesionalización de los servicios. Además, con la tendencia de compresión de yields, seguiremos viendo una tendencia de separación entre OpCo (operadores) y PropCo (propietarios), y mayor volumen de inversión”, añade.

Más de 170 proyectos en marcha

Para dar una idea del dinamismo del sector, el responsable de Living de JLL asegura que “hay más de 170 proyectos, o 25.000 plazas, en pipeline actualmente. con una clara preferencia de los principales operadores e inversores por áreas urbanas con mayor densidad de población” puesto que “en torno al 75% de las nuevas plazas se están construyendo en municipios con más de 80.000 habitantes”.

Pardo subraya igualmente que “muchos operadores están cambiando su estrategia y prefieren focalizarse en operar; han dejado de involucrarse activamente en la construcción e inversión de nuevas residencias, ahora prefieren firmar contratos de arrendamiento futuros del pipeline con inversores especializados. También estamos viendo nuevas estructuras de inversión para este pipeline, con joint ventures entre promotores y fondos inmobiliarios especializados, forward funding and forward purchase”.

Nuria Béjar, de Savills Aguirre Newman, hace notar que los principales actores han sido grandes operadores especializados de nacionalidad francesa. Hay, no obstante, un amplio número de inversores y operadores con diversas procedencias (EEUU, GB, Bélgica, Holanda, etc.) analizando el mercado e interesados en tener presencia en el mismo. Una vez más, la escasa oferta disponible está dificultando su entrada y, en algunos casos, está girando su interés hacia la búsqueda de suelos para el desarrollo de proyectos.

En lo que se refiere a ocupación de las residencias, la pandemia de coronavirus la redujo en torno al 70%-75%, además los operadores tuvieron que afrontar un incremento de gastos en personal y en medidas de protección, lo que empujó a algunos operadores a solicitar bajadas de renta temporales, que de media han sido de un 40% durante 12 meses, a cambio de una extensión de la duración obligatoria de los contratos o aplazamiento de pago del descuento en la renta durante los próximos años.

“El efecto vacuna, y los descuentos en tarifas, ha producido una mejora sustancial en la ocupación durante las últimas semanas, aunque aún no se han recuperado los niveles pre-Covid”, explican desde JLL.

Inversores activos

2021 comenzó con otro ejemplo del interés que existe por el mercado residencial senior en España: la primera compra de Suisse Life de una residencia en nuestro país. En concreto, Swiss Life Asset Managers European Healthcare Fund adquirió una residencia en Aranjuez con 9.900 m² de superficie construida, a la sociedad Real Deleite.

Por su parte, Healthcare Activos Yield ha sido uno de los inversores más dinámicos en los últimos meses. En abril, la socimi ha finalizado el proceso de adquisición de un portfolio de cinco residencias para la tercera edad en Madrid, San Sebastián, Palma de Mallorca, Oviedo y Santiago por un importe de 50 millones. La transacción se ha instrumentado a través de la compra del 100% de la sociedad Maquavit Inmuebles a Mapfre. Con esta operación, que fue anunciada en octubre de 2020, la cartera de Healthcare Activos alcanza una valoración de 365 millones de euros, con 32 activos totalmente operativos y alquilados.

Además, en enero de este año, el vehículo de inversión creado en 2016 por Healthcare Activos y Oaktree Capital Management, adquirió la residencia de tercera edad El Serrallo de Granada, lo que hizo a través de la compra del 100% de la sociedad Hospedería Granadina. Una transacción que cerró solo un mes después de adquirir otro centro de mayores en la ciudad de Lérida, junto con las parcelas adjuntas al edificio, donde la sociedad planea construir un nuevo inmueble.

Adriano Care, la socimi especializada en la tercera edad de Azora, también se ha mostrado muy activa y en noviembre de 2019 se hizo con seis residencias y un terreno donde levantará la séptima.

Carlos Fernández de Araoz, socio de Azora y responsable de la inversión en activos de la tercera edad, explica que “Adriano Care tiene un objetivo de inversión de 265 millones de euros, invirtiendo tanto en activos ya operativos como en la compra de terrenos para la posterior construcción de nuevas instalaciones” sumando a la inversión en adquisición de activos, la llevada a cabo para remodelar los ya adquiridos. Declara que “en algo más de 18 meses, se han invertido y comprometido por encima de los 100 millones euros, lo que representa algo menos del 40% del objetivo de inversión” e informa de que “actualmente, existen muchas operaciones en análisis o en negociación y el ritmo de inversión es bueno, por lo que se espera que en 2021 la cifra de inversión sea similar”.

Fernández de Araoz considera que hay qué hacer en este sector, “en paralelo a lo que hacemos para mejorar las residencias tenemos que seguir apostando por el desarrollo de los activos residenciales para mayores”. “La necesidad está ahí y somos muchos analizando como desarrollarlo. Estamos a punto de ver esta categoría explosionar”, concluye el representante de Azora.

Jorge Morgadinho, Managing Director de Reify., la nueva marca de servicios de desarrollo inmobiliario de Sonae Sierra, también incide en que “con la dimensión que este sector está adquiriendo, su atractivo desde un punto de vista de inversión se incrementa también” y vaticina que en un futuro próximo estos activos “no van a ser más alternativos, pero sí tendrán una categoría propia de inversión mainstream”.

El responsable de Reify. asegura estar en conversaciones para desarrollar residencias de la tercera edad en España, como ya están haciendo en Portugal, un sector que consideran un importante nicho de negocio. “La tendencia mundial indica que el porcentaje de personas mayores seguirá creciendo, y España es uno de los países con mayor esperanza de vida”. Y recuerda que según las recomendaciones de la OMS nuestro país presenta un déficit de alrededor de 66.000 plazas, a lo que añade el hecho de que la pandemia ha confirmado la urgente necesidad de renovar el sector y de invertir en soluciones innovadoras que transformen las residencias.

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