Las residencias universitarias mantienen su atractivo inversor: movieron 904 millones en 2020

El segmento de residencias de estudiantes mantiene un interés alto para los inversores. Hay una gran demanda —ya que España es uno de los destinos favoritos de los universitarios de Erasmus— y la oferta es insuficiente y obsoleta, lo que explicaría que en 2020 se hayan movido unos 904 millones de euros de inversión en este segmento, según CBRE.

La pandemia no ha podido con el fuerte apetito por invertir en alojamientos universitarios en España, ya que dichos activos inmobiliarios son percibidos, igual que otros productos living, como “un sector refugio, con clara estabilidad en las rentas y un potencial alto de crecimiento de la demanda”, señala Nicolas Llari de Sangenís, director de Student Housing en Savills Aguirre Newman. Este experto admite que dicho mercado, lo mismo que otros segmentos, vio afectado su volumen de inversión en 2020.

No obstante, indica que ya se está reactivando en el primer trimestre de 2021 haciendo notar que “las últimas operaciones confirman una compresión en las yields de esta tipología de activos, acercándose progresivamente al residencial build to rent (BTR)”. Una clave que también pone de manifiesto Miriam Goicoechea, Associate Director Research CBRE España, quien prevé que la compresión de yields del último año (del 5,0% al 4,75% en las ciudades y del 5,50% al 5,25% en Tier II) se intensifique como consecuencia de la esperada consolidación del sector”.

Los expertos prevén que el mercado continúe creciendo y consolidándose, sustentado por un fuerte apetito inversor y un gran desequilibrio entre la oferta y la demanda de camas para estudiantes

Así las cosas, no es de extrañar que la inversión en residencias de estudiantes en 2020 haya alcanzado los 904 millones de euros, tal como informan desde la consultora CBRE, quien destaca entre las operaciones del pasado ejercicio la joint venture de Brookfield y Temprano. “Mediante esta operación, Brookfield aterrizó en el mercado ibérico formalizando contratos de arrendamiento por un plazo de más de 25 años para 19 residencias de estudiantes ubicadas en España y Portugal”, aclara Goicochea, que también recuerda la compra del portfolio de cuatro activos (dos residencias en Madrid, una en Málaga y otra en Valencia) y alrededor de 1.000 camas de Invesco por parte de la joint venture Greystar/AXA/CBRE GI”.

Para concretar aún más como se están moviendo los inversores que apuestan por este negocio, Juan Manuel Pardo, director de Living y Alternativos de JLL España, indica que actualmente el mercado de inversión en residencias de estudiantes en España está dominado por operaciones de suelo, desarrollo y ‘llaves en mano’, y no se espera que esto cambie en 2021”. La previsión de JLL para el volumen de inversión de este año se encuentra en torno a los 400-450 millones de euros, mayormente por operaciones de suelos, joint ventures de promotores locales con capital extranjero y operaciones de forward funding/purchase. Apuntando que “en los próximos años, conforme el pipeline se vaya desarrollando, se espera ver un incremento de operaciones de activos en rentabilidad en línea con otros sectores más consolidados”.

21.000 camas más para 2023

En cuanto al pipeline de nuevas residencias, el apetito inversor se ha mantenido en niveles similares a los de principios de 2020, con inversores con diversos perfiles de capital interesados en desarrollar proyectos de residencias de estudiantes en España. “De hecho —asegura Pardo— ciertos inversores han optado por desarrollar o entrar en operaciones ‘llave en mano’ para, en cierta forma, evitar la situación actual y obtener una residencia que abra en un futuro ya en condiciones normales”.

JLL estima que se añadirán unas 21.000 camas al mercado de residencias de estudiantes para finales de 2023. Con Madrid y Barcelona como las dos ciudades más demandadas por inversores y promotores, aunque la falta de suelos de calidad en buenas ubicaciones hace que los inversores vuelvan los ojos a mercados como Sevilla, Valencia, Pamplona, Málaga y Granada, que se han mantenido activos. Todo en un sector muy atomizado y en el que los 10 mayores players tan sólo controlan un 35% del total de camas en España.

JLL calcula que este año se cerrarán transacciones por valor de 400-450 millones de euros

Greystar sigue liderando el sector, a través de la firma Resa, ya que actualmente gestiona más de 11.000 plazas de alojamiento en 40 residencias universitarias, colegios mayores y alojamientos distribuidos en una veintena de ciudades españolas como A Coruña, Alcalá de Henares, Barcelona, Bilbao, Castelldefels, Girona, Granada, Madrid, Málaga, Ourense, Pamplona, Salamanca, San Sebastián, Sant Cugat del Vallès, Sevilla, Tarragona, Terrassa, Valencia, Vigo y Vitoria.

Aunque el negocio se ha animado con la entrada en escena de nuevos actores. Un ejemplo es la plataforma de inversión en residencias de estudiantes en España creada por Urbania e Invesco Real Estate, o el fondo VStudent Aulis que -promovido por Bankinter junto con Valeo Groupe y Plenium Partners– cuenta con cinco proyectos en desarrollo, entre ellos, una residencia en Sevilla de 21.516 m² que se prevé inaugurar en septiembre.

También en Sevilla, la gestora de fondos especializada en residencias de estudiantes Stoneshield Capital, que lidera el exdirectivo de Neinor Homes y Lone Star Juan Pepa, ha firmado la compra de la Residencia Universitaria Rector Estanislao del Campo, la residencia de estudiantes operativa más grande de Andalucía, a través de su operador Micampus Living.

Greystar quiere mantener su liderazgo

Juan Acosta, Managing Director de Greystar en España explica que su “principal objetivo estratégico es el de mantener el liderazgo mediante la adquisición y promoción de nuevos proyectos, un objetivo en el que nuestra alianza con AXA Investment Managers y CBRE Global Investors (CBRE GI) nos aporta una clara ventaja competitiva. Además, somos conscientes de que el público universitario es cada vez más heterogéneo, demandante y especializado, por lo que nuestra principal apuesta para mantener el liderazgo es escuchar a los estudiantes y ofrecerles modelos de alojamiento y servicios complementarios que se adecuen a su perfil”.

Residencia VStudent Sevilla
Imagen de la residencia en Sevilla que VStudent prevé inaugurar en septiembre.

Para Acosta “el sector de las residencias universitarias ha demostrado ser resiliente ante los ciclos económicos bajistas. Y lo ha demostrado tanto en España como en el resto de países europeos, lo que lo constituye no solo nuestro principal argumento para seguir apostando por el sector, sino también la oportunidad para Resa de constituirse como líder indiscutible de la industria” y avanza que actualmente tienen tres proyectos en desarrollo que se encuentran en diferentes estadios de promoción y que supondrán un aporte total de casi 1.000 camas.

El impacto de la pandemia

Pero, ¿cómo ha afectado la situación provocada por la pandemia de coronavirus al sector de las residencias estudiantiles? El representante de Greystar reconoce que “sin duda, la pandemia ha sido un factor determinante para todos los sectores de la economía. Sin embargo, durante este periodo el mercado de las residencias universitarias ha demostrado una vez más su robustez ante situaciones imprevistas”. Sostiene que “desde la experiencia adquirida en los últimos meses podemos afirmar que la crisis provocada por el Covid-19 ha reconfirmado la voluntad de los estudiantes de tener clases presenciales en las universidades, así como la de volver a las residencias”. Y concluye que, en el cómputo global, “el 2020 se ha mantenido estable con la excepción de los estudiantes extranjeros que no han podido volver a España, y que esperamos comiencen a volver a partir del año académico 2021/22”.

Según Savills Aguirre Newman, las últimas operaciones confirman una compresión en las yields, acercándose progresivamente al residencial build to rent

En el mismo sentido se expresa la directora asociada de Research de CBRE España, para quien el sector de residencias de estudiantes ha demostrado también su resiliencia frente al Covid-19 ya que ninguna universidad ha optado por un formato 100% online y gracias a que el porcentaje de alumnos extranjeros sobre el total de estudiantes en España no llega al 10% “por lo que el hecho de que no hayan venido éstos no ha sido devastador ni mucho menos para el sector, lo que ha provocado que los operadores enfocados en la demanda nacional han mantenido ocupaciones muy elevadas, de en torno al 95%”, apunta Goicoechea.

Desde JLL hacen notar que el negocio de las residencias de estudiantes se vio claramente impactado debido a la situación actual en la primera mitad de 2020. A partir de esos primeros meses, conforme los operadores de dichas residencias observaron que esa situación se iba a mantener en el medio plazo, la flexibilidad se convirtió en el aspecto principal de la oferta de habitaciones. Los operadores buscan con esta flexibilidad dar tranquilidad y confort a los estudiantes en aspectos del contrato de alquiler, como la reserva, los plazos, la renta, etc.

Juan Manuel Pardo afirma que, “en general, para el año académico 2020/21 los operadores han buscado maximizar la ocupación de las residencias, ofreciendo ciertos descuentos en las rentas y otras medidas como el alquiler de habitaciones dobles (doble ocupación) a una sola persona”. Afirma que “de cara al año académico 2021/22, se espera que se mantenga un cierto nivel de descuento en rentas para atraer estudiantes, aunque en menor medida que el año anterior”.

“En el mercado no se ha observado un descenso estructural de rentas, siendo la mayoría de los descuentos ofrecidos medidas temporales y flexibles, las cuales se prevé que vayan paulatinamente agotándose durante el siguiente año académico”, concluye.

Más información en la revista inmobiliaria.

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