Invertir en activos reales, inmobiliario e infraestructuras, una alternativa inteligente en tiempos arduos

Tribuna de Philipp Schaper, director general de Real Estate Europeo de Patrizia.

Hace solo nueve meses nadie podía imaginar que nos enfrentaríamos a otro periodo de incertidumbre geopolítica y económica sin precedentes, justo cuando nos recuperábamos de la pandemia. Este año, la guerra ha vuelto a Europa con la invasión de Rusia a Ucrania, lo que ha provocado una explosión de los costes energéticos, una espiral de inflación y continuas interrupciones en la cadena de suministro. La elevada incertidumbre y la volatilidad de los mercados financieros están dificultando la fijación de precios, algunos expertos hablan incluso de una revalorización de los bienes inmuebles, mientras que el coste disparado de la energía está afectando tanto a los consumidores como a las empresas, precipitando la desaceleración económica.
Las acciones, los bonos corporativos y gubernamentales y otras formas de inversión están mostrando signos de turbulencia en medio del desafiante entorno macroeconómico. El sector inmobiliario no es una excepción. Evidentemente, aunque el sector inmobiliario en general está bajo presión, en Patrizia seguimos siendo muy optimistas con respecto a muchos subsectores que siguen siendo fundamentalmente fuertes. El cambio demográfico y la urbanización en curso hacen que las inversiones en viviendas para estudiantes, asistencia sanitaria y social, logística y oficinas de primera categoría sean cada vez más atractivas. Además, dada la fuerte demanda de viviendas, las promociones residenciales atractivas siguen siendo también una oportunidad de inversión.

El cambio demográfico y la urbanización en curso hacen que las inversiones en viviendas para estudiantes, asistencia sanitaria y social, logística y oficinas de primera categoría sean cada vez más atractivas. Además, dada la fuerte demanda de viviendas, las promociones residenciales atractivas siguen siendo también una oportunidad de inversión.

Sin duda, la importante incertidumbre económica ha acelerado el cambio de un mercado de vendedores a un mercado de compradores en el que el efectivo es el rey. En consecuencia, las operaciones fuertemente apalancadas que se anunciaron pueden quedar en suspenso o desecharse.

Los inversores de todo el mundo se están deteniendo a considerar en qué posición se encuentran sus asignaciones en la delicada escala de riesgos y beneficios. La diversificación para repartir los riesgos y aprovechar opciones de inversión mucho más amplias es la tónica habitual. Y buscan a los socios adecuados y de confianza que les ofrezcan ambas cosas. Aquí es donde entra en juego el término “activos reales”, que es la combinación de inversiones inmobiliarias y en infraestructuras. Los activos reales pueden reforzar la diversificación de la cartera y reducir el riesgo de la inversión, además de ofrecer una cobertura eficaz contra la inflación.

Aunque no son gemelos idénticos –el sector inmobiliario es el mercado más grande y consolidado en comparación con el mercado relativamente joven de las infraestructuras, que solo se ha convertido realmente en un producto invertible para el sector privado en los últimos 30 años–, existen muchas y fuertes sinergias. El sector inmobiliario y las infraestructuras están impulsados fundamentalmente por las mismas cuatro tendencias mundiales: urbanización, cambio demográfico, digitalización y descarbonización.

Pero es a través de la combinación de las dos que se puede desbloquear un valor significativo y lograr más de lo que podría con cualquiera de las estrategias en un siglo. Sencillamente, son mejores juntas. No hay ejemplo más claro que cuando se trata de hacer más inteligentes las ciudades y los edificios. Ni siquiera el edificio tecnológicamente más sofisticado e inteligente del mundo puede desempeñar el papel que le corresponde en la mejora de una ciudad si se separa de su entorno y sirve a un propósito único. Del mismo modo, las infraestructuras digitales y físicas solo pueden alcanzar un cierto nivel si no se integran adecuadamente en el entorno construido que alberga nuestras vidas.

Tanto los bienes inmuebles como las infraestructuras son complementarios y esenciales para hacer más inteligentes las ciudades y los edificios. Sin infraestructuras como la banda ancha de fibra óptica no se pueden crear edificios mejor conectados y más inteligentes. Sin bienes inmuebles como los centros logísticos urbanos no se puede dar servicio a los miles de millones de personas que viven en las ciudades y espacios urbanos.

Del mismo modo, las cadenas de suministro se basan en activos de infraestructura, como carreteras, puertos y redes ferroviarias, así como en el uso de bienes inmuebles, como almacenes industriales y centros logísticos. Por su parte, la vivienda asequible es posible gracias al desarrollo inmobiliario que aprovecha las últimas tecnologías de construcción y las modernas infraestructuras sociales.

La megatendencia mundial de la urbanización no muestra signos de desaceleración. En la actualidad, más de la mitad de la población vive en ciudades y se prevé que esta cifra aumente a dos tercios en 2050. Sumado a ello el imperativo global de acelerar la descarbonización para frenar el cambio climático, lo que crea un claro caso de inversión para un enfoque de activos reales con el fin de hacer más inteligentes las ciudades. Las ciudades más inteligentes necesitan infraestructuras más inteligentes en el futuro si quieren cumplir con los ambiciosos objetivos de descarbonización. Asimismo, la Comisión Europea cree que la UE podría reducir el consumo de gas en 2.500 millones de metros cúbicos adicionales al año instalando 15 teravatios-hora más de sistemas solares en tejados en 2022.

Sí: los retos de nuestro tiempo son serios, y el periodo de incertidumbre probablemente no terminará pronto. Sin embargo, donde muchos ven desafíos, nosotros también vemos oportunidades. Invertir en una combinación única de bienes inmuebles e infraestructuras es una de esas oportunidades. Con inversiones inteligentes en activos reales, los inversores tienen una alternativa atractiva en tiempos difíciles donde pueden diversificar y repartir sus riesgos. Tienen más opciones de inversión y pueden aprovechar la demanda mundial de mejora de las ciudades y de los edificios. Este tipo de inversiones son a largo plazo con rendimientos atractivos y estables. Son sostenibles y estamos convencidos de que resistirán la prueba del tiempo, más allá del actual periodo de incertidumbre y volatilidad.

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