“Los fondos invierten en desarrollos y suelo en España porque confían en el mercado”

Entrevista a Jesús Silva, director general de Cushman & Wakefield en España.-

Jesús Silva es el nuevo director general de la compañía en España, con el objetivo de continuar impulsando el fuerte crecimiento de dos dígitos que, según la firma, lleva experimentando en los últimos cinco años en el territorio nacional. El directivo ocupará el cargo de nueva creación y reportará directamente a Oriol Barrachina, consejero delegado de C&W en España.

¿Qué compañía se ha encontrado y qué objetivos se ha marcado?
Cushman lleva desde 2014 en una fase de crecimiento continuo de dos dígitos, favorecido por el crecimiento económico de España. Nos hemos convertido en una compañía de casi 300 personas con dos sedes, en Madrid y Barcelona. El impulso de la compra de DTZ por parte de la consultora y la actividad del actual CEO, Oriol Barrachina, han sido determinantes en la trayectoria de la empresa.

En los próximos años, el foco está puesto en consolidar nuestro know how en oficinas, la cuota de mercado que hemos alcanzado en Capital Markets, el crecimiento de Asset Services y logística industrial, y el despegue del área de Hospitality. Con la compra de la consultora especializada Magma de Barcelona, hace dos años, hemos hecho una apuesta muy fuerte por el sector hotelero, muy favorecido por las cifras del turismo español.

El eje fundamental es el cliente, que en estos momentos de cambio continuo y acelerado es fundamental. Se está produciendo una transformación profunda no sólo del mercado inmobiliario, sino de la economía mundial y de la sociedad, y hay que adaptarse con la mayor rapidez y eficacia posibles.

Se habla mucho de normativa y de regulación en el sector últimamente, pero poco de urbanismo. ¿Cómo encaja esta actitud con los cambios sociales y sectoriales de los que ha hablado?
Hay una corriente, y digo una corriente, de discusión sobre la necesidad de los cambios de uso de los espacios. En el caso del segmento industrial y para acercarnos al centro de las ciudades es necesario, porque locales e inmuebles que se quedan vacíos en calles no tan secundarias los podemos ver todos los días caminando.

Jesús Silva: “Es una obligación de cualquier gobierno, con independencia del signo político, plantear el desarrollo estratégico de las ciudades y adaptarse a la sociedad”

Para ello, el legislador y los gobiernos tienen que ayudar, pero es cierto que culturamente España adolece de una menor tradición de transformación urbanística que otros países de vocación de desarrollo, con independencia de la ideología de los gobiernos.

Tenemos un claro ejemplo de ello en la Operación Chamartín, ahora Madrid Nuevo Norte. Es una obligación de cualquier gobierno, con independencia del signo político, plantear el desarrollo estratégico de las ciudades y adaptarse a la sociedad, como cambian y se adaptan los ciudadanos. En España cuesta hasta adaptar una fachada.

Ahí encaja, por ejemplo, el concepto de la última milla que ha revolucionado el sector logístico acercando a los operadores al usuario final, la actividad delivery; es un mercado que está dentro de las prioridades para los inversores y para nosotros es importante ofrecer producto.

¿Cómo se va a comportar el mercado inmobiliario este 2020?
Va a seguir un patrón y comportamiento parecidos al de los últimos años. Este año las cifras de inversión han sido algo menores frente al pasado ejercicio, pero el mercado español es lo que es, tiene un tamaño en el entorno de los 10.000-12.000 millones, y a no ser que haya operaciones corporativas o ventas de carteras, es razonable y saludable mantenerse en estas cifras. Siempre que no haya factores geopolíticos o económicos que lo distorsionen; un ejemplo es el coronavirus, que está impactando evidentemente en el sector hotelero y turístico.

Al final, todos los agentes económicos se mueven por la certidumbre, y si no hay un elemento realmente distorsionador, el mercado español va a seguir mantenido niveles razonables, porque sigue habiendo mucho apetito inversor.

España está siendo favorecida por los fundamentales del mercado y por los intereses globales del real estate, favorecidos por los bajos tipos de interés. El mercado español cuenta con la ventaja comparativa del recorrido de rentas frente a Francia o Alemania, y de la situación de otros mercados europeos, más condicionados por conflictos sociales y económicos.

¿Y en lo que respecta a sectores concretos?
Hay dos negocios claramente dinámicos. El de oficinas, con un claro apetito inversor por Madrid y Barcelona; este último muy concentrado en el distrito 22@. Han concentrado más de un tercio de la inversión total.

El otro polo de atracción es el logístico, que algunos denominan el nuevo retail, con proyectos en desarrollo especulativos, a riesgo, lo que indica que hay interés inversor.

Y en tercer lugar, hay una gran presión de los inversores por el residencial, en concreto el alquiler, para buscar socios que promuevan este tipo de producto.

En un segundo plano, el segmento hotelero está ofreciendo grandes oportunidades y los productos más alternativos, como residencias de estudiantes o de mayores, figuran en las carteras de los inversores también.

¿Dónde se encuentra la fortaleza de Cushman?
Tenemos una posición muy consolidada en Business Space, tanto en lo referente al alquiler de oficinas, como en inversión. Pero esperamos crecer en logística y nos estamos dotando de estructura para hacerlo.

El director general de Cushman & Wakefield no descarta entrar en el negocio de activos alternativos, como las residencias de estudiantes y residencias de mayores no asistidas con servicios

Y no descartamos algún tipo de colaboración para desarrollar residencial, pero puntualmente y sobre todo centrado en alternativos, como residencias de estudiantes y residencias de mayores no asistidas pero con servicios, donde podemos aprovechar la experiencia internacional de la consultora en otros mercados.

España tiene una localización óptima para estos productos, por población universitaria en un caso, y por demografía, con el proceso de envejecimiento mundial y clima, por otro. La generación del “baby boom”, con poder adquisitivo y salud, en diez años demandará inmuebles específicos.

¿Cómo se van a comportar las rentabilidades inmobiliarias, se van a mantener? ¿También en el retail?
Esperamos más compresión aún en los yields de oficinas y logística, por la presión compradora y el contexto de la eurozona. Por contra, centros comerciales, que ahora está un poco criminalizado, creemos que se recuperará, porque el retail de locales, high street, goza de muy buena salud.

La venta de Puerto Venecia y Parque Principado por parte de Intu, marcan un cambio de tendencia; en Reino Unido han empezado a posicionarse de nuevo los inversores, y pensamos que el impulso definitivo vendrá en el segundo semestre de este año.

¿Ha cambiado la perspectiva del inversor con respecto a España, a pesar del enfriamiento económico?
El inversor core y core plus, que vino para quedarse con perspectivas de mantener su cartera, sigue en España. Es más, a medida que escasea el producto de calidad, se ha ido desplazando por la curva de riesgo, y asumiendo producto para construir o reformar, con vocación de incorporarlo a la cartera.

Es decir, son fondos que actúan como un value added, incorporando valor añadido a los inmuebles, pero con vocación de permanencia. Un ejemplo son los inversores que están adquiriendo proyectos y suelo en el 22@, utilizando fórmulas de forward purchase o forward funding, porque los fundamentales son buenos.

Lo único que no hacen estos inversores es asumir el riesgo de promoción. Pero los fondos invierten en desarrollos y suelo en España porque confían en el mercado.

 

Más información, en la revista inmobiliaria.

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