“Nos avalan las 1.800 viviendas que tenemos en cartera de comercialización”

Entrevista a Carlos Zamora, socio y director de Residencial de Knight Frank.-

La consultora inmobiliaria, de origen y capital británico, está de enhorabuena. Cumple 30 años en España, siendo una referencia de la comercialización de vivienda prime a nivel mundial. Pero en nuestro país su cartera abarca también producto de nivel medio, con un área dedicada al suelo e inversión residencial muy potente, que ha llevado a este departamento que dirige Carlos Zamora desde 2016, a ser el responsable del 50% de la cifra de negocio total de la compañía en España, lo que la convierte en la consultora con mayor peso residencial dentro del mercado español.

Carlos Zamora procede del Banco Santander, donde estuvo 19 años; ocupó el cargo de subdirector general de Santander Real Estate desde 2003. ¿Cómo definiría el mercado actual de la vivienda? Se detecta una cierta ralentización en las ventas de los últimos meses.
Estamos en un momento de consolidación del cambio de ciclo. Hemos tenido una crisis que ha durado diez años y desde 2104 hay una tendencia de recuperación que se está consolidando en los últimos años. Nos gusta comentar el número de viviendas iniciadas y el de transacciones para justificar este argumento.

El año pasado se iniciaron cerca de 100.000 viviendas, que representan entre un 25-30% de las iniciadas en 2017, y que refrendan esta tendencia ascendente, desde luego muy lejos de las 700.000 de 2007. Y la expectativa es llegar al entorno de las 200.000 viviendas anuales de obra nueva; un número razonable, que puede absorber el mercado apoyado en las perspectivas demográficas.

En cuanto a transacciones, cerramos 2018 con un número cercano a las 550.000 unidades, de las que el 10% ha sido obra nueva y el 90% segunda mano. El mix ahora irá cambiando y la obra nueva está cogiendo más peso.

Y aunque es cierto que ha habido una ralentización en las ventas en los últimos meses de 2018, creo que es más achacable a la incertidumbre política generada por las elecciones y las formaciones de gobiernos, y en menor medida el Brexit o el procés. Pero en mi opinión, no es preocupante y ha venido bien para que los ritmos de crecimiento se hayan suavizado y se alargue el ciclo.

Hay cierta preocupación por el agotamiento del mercado de reposición que está sosteniendo la obra nueva. ¿El recambio va a ser el mercado de alquiler?
Hay mercado de reposición, pero también lo hay de inversión. Existe bastante capital nacional y extranjero que está buscando formar carteras de vivienda en alquiler, un nicho de negocio muy importante en el que estamos presentes, con un departamento específico dedicado a ello.

Los jóvenes tienen dificultades por un salario que no ha crecido al mismo nivel que los precios por lo que no piensan ya tanto en comprar, a lo que se une el factor de que tienen mucha más movilidad y son más internacionales. Además la vivienda de alquiler tiene que coger más peso e ir profesionalizándose, ya que la mayoría de la oferta está en manos de particulares.

Es por todo esto que hemos montado un equipo específico de comercialización de vivienda en alquiler PRS (Private Rented Sector), apoyado por nuestro equipo en Londres, que tiene 60 personas, lo que da una idea del volumen que puede alcanzar este negocio, tanto en promoción nueva y compraventa destinada a ello, como en la gestión de carteras llave en mano.

Estamos ya muy preparados para dar soporte y gestión a estos fondos y les apoyamos con estudios de mercado de alto nivel desde nuestro área de BIG DATA -algo que no existe todavía en el mercado.

¿Qué estrategia de negocio impulsa el residencial en Knight Frank?
El área residencial comprende tres áreas: el departamento de suelo e inversión residencial, en el que se engloban los activos alternativos como residencias de estudiantes, residencias de la tercera edad y otros productos.

El departamento de obra nueva que suma todas las promociones en comercialización, desde la búsqueda de suelo, al análisis de viabilidad, de concepción de proyecto, venta y postventa del proyecto; y desde donde abarcamos todo rango de producto, desde el más prime -como son las residencias del Four Seasons Private Residences Madrid o Montalbán 11-, proyectos más medianos -como Alcalá 141 o Modesto Lafuente– o grandes desarrollos en Las Rozas como Amara Homes de Neinor Homes.

Por último, contamos con Resales, venta de vivienda de lujo de segunda mano muy centrada en las mejores zonas de la capital. Con esta estrategia, Knight Frank prevé crecer en residencial en el entorno del 15 al 20% en 2019.

En lo que respecta a expansión, queremos salir de Madrid con fuerza; trabajamos con grandes promotores y tenemos el expertise necesario para dar el salto, como el departamento de suelo, que ya opera en toda España desde hace años. Tenemos oficinas en Madrid, Sevilla y Marbella, con equipos muy potentes locales dirigidos desde Madrid.

¿Por qué se centran en la obra nueva de este tipo?
Es el producto que hay ahora, la obra nueva de precio y tamaño medios, acompañando al mercado y grandes promotores que subcontratan la comercialización. Tenemos toda la experiencia para poder hacer este servicio. Nos avalan las 1.800 viviendas que tenemos en cartera de comercialización, muy centradas en el mercado más potente de España, Madrid. Son 28 promociones repartidas en la capital española, Las Rozas o San Sebastián de los Reyes, con la Costa del Sol y Baleares, donde nos centramos en el alto standing.

Y en paralelo, el alquiler. Tenemos una gran demanda de este producto por parte de fondos y socimis, contamos con un equipo especializado para analizar el proyecto, y diseñarlo para el alquiler, porque necesita una serie de servicios distintos a los edificios en propiedad. Los usuarios van a ser inquilinos, y hay que adecuar los inmuebles a este concepto.

¿Qué impacto tiene el comprador internacional de vivienda en España?
La costa sigue siendo un mercado para clientes internacionales, con los británicos a la cabeza, y ahora muchos nórdicos. En Madrid y Barcelona también hay mucho comprador internacional. En Knight Frank contamos con un 60% de compradores de perfil español y un 40% internacional; y dentro del internacional destaca el latinoamericano seguido del norteamericano, europeo y asiático.

Es un impacto en las ventas evidente, por precio en determinadas zonas, pero también por la calidad del producto, que se ha sofisticado más por las demandas de este tipo de compradores, más sensibilizados en lo que respecta a las exigencias de los productos de lujo.

Ejemplos son las viviendas situadas en la calle Montalbán 11, que incorporan por primera vez obras de arte tanto en la zona común como en el interior de las viviendas, y las de FSPRM en el proyecto Centro Canalejas Madrid, que disfrutarán de los servicios del hotel de cinco estrellas operado por la cadena Four Seasons dentro del mismo complejo de uso mixto. Son puntos de diferenciación que nos diferencian cara al demandante.

Hablan de compradores británicos. ¿Se sigue temiendo al Brexit?
Los primeros compradores extranjeros, tanto a nivel nacional como en costa son los británicos. En nuestros análisis se ve claramente como en 2016 hay un punto de inflexión y una caída, en beneficio de otros mercados europeos.

La vivienda se ha visto claramente afectada, aunque en 2017 se recuperó un poco para mantenerse en 2018, porque no se sabe lo que va a pasar con este proceso. Se ha generado una incertidumbre que no se ha corregido aún.