“El objetivo de Arcano es gestionar 500 millones de euros en activos inmobiliarios en 2020”

Entrevista Eduardo Fernández-Cuesta, socio y responsable del área de Gestión de Activos de Real Estate en Arcano.-

Arcano, la firma independiente de asesoramiento financiero, está de enhorabuena. Con un perfil discreto pero muy activo en el área de inversión especializada en activos inmobiliarios, está siendo portada este año por dos operaciones relevantes por su singularidad y ubicación, situadas en La Moraleja y la calle Espronceda 32 de Madrid. Eduardo Fernández-Cuesta, licenciado en Derecho, con más de 25 años de carrera en el mercado inmobiliario español y europeo, en su mayor parte al frente de CBRE, se incorporó a Arcano en 2015 como socio, liderando la actividad de Real Estate en Gestión de Activos.

En esta entrevista con El Inmobiliario mes a mes, el también presidente de RICS España, explica las claves de un ejercicio en el que van camino de alcanzar los 500 millones gestionados en activos inmobiliarios para 2020.

Arcano, con oficinas en Madrid, Barcelona y Nueva York, y cerca de 5.500 millones de euros en activos bajo gestión, opera en tres áreas especializadas: Banca de Inversión, Gestión de Activos o Asset Management, donde se engloba la actividad inmobiliaria, y Wealth Management.

Eduardo Fernández-Cuesta: “Nos gustan las operaciones singulares, que demandan transformación de usos, negociación, proyectos en los que se requiere experiencia y conocimiento de mercado”

El área inmobiliaria de Arcano tiene dos fondos de inversión inmobiliaria en marcha, que operan como sicavs radicadas en Luxemburgo. El segundo, constituido en febrero de este año y denominado AVA II, está en marcha, tras levantar e invertir más de 130 millones con el primero, Asoref, en un periodo de 18 meses.

¿Cómo trabaja Arcano y en qué mercados opera?
Somos un fondo de valor añadido. El objetivo de la sociedad es la compra, transformación y venta de activos inmobiliarios para nuestros inversores. Somos capaces de añadir valor a las operaciones, cumpliendo nuestros compromisos de rentabilidad y vendiendo cuando hemos llegado a ellos lo más rápido posible. El equipo invierte en activos inmobiliarios en España, principalmente Madrid, Barcelona y Costa del Sol, y también oportunísticamente en Portugal.

En cuanto a producto, nos centramos en activos residenciales y terciarios que incluye oficinas, logísticos y comerciales, buscando rentabilidades atractivas mediante estrategias de inversión de valor añadido.

¿Cómo se consigue el valor añadido en un activo inmobiliario? ¿Con qué rentabilidades trabajan?
Lo primero, conocer el mercado en el que uno se mueve. Y buscar las oportunidades en off market; no podemos distinguirnos por pagar más que nuestros competidores en procesos reglados. El mercado es tremendamente competitivo y hay que ir a las operaciones complejas, que requieren tramitación e inteligencia.

Un ejemplo es la compra del edificio de La Moraleja, que nos ha llevado un año y medio de estudio y ejecución, pero que todo el mundo conocía. El proyecto, diseñado por el prestigioso arquitecto Rafael de La-Hoz, se centra en el desarrollo de un edificio de oficinas que se llamará Abril, en el suelo que albergaba el antiguo Hotel La Moraleja en Madrid, que previamente ha sido demolido.

Una operación compleja, con la intervención de bancos, administraciones concursales… pero que hemos sabido llevar a buen puerto. Nos gustan las operaciones singulares, que requieren transformación de usos, negociación, proyectos en los que se requiere experiencia y conocimiento de mercado.

En cuanto a rentabilidades, nosotros trabajamos con un objetivo de una rentabilidad neta (TIR) del 15%, y múltiplo de 1,5. Rentabilidad que, de momento, estamos superando en nuestros proyectos.

Han puesto en marcha dos fondos de inversión. ¿Qué evolución siguen?
A día de hoy, tenemos constituido un fondo, el primero para Arcano de esta categoría. Asoref (Arcano Spanish Opportunity Real Estate Fund), se creó con un montante inicial de 80 millones, invertidos en su totalidad y con un compromiso final de inversión en torno a los 130 millones.

La cartera incluye nueve propiedades, sobre las que se ha realizado una labor de capex impecable, y de las que a día de hoy siete están vendidas o con un compromiso de venta. La última operación de Asoref fue la compra del Hotel La Moraleja en Madrid por un valor aproximado de 12 millones de euros, que se transformará en un edificio de oficinas de última generación.

Esta operación se suma a la compra de un edificio de oficinas para sede corporativa en Madrid en la calle Ríos Rosas, con una edificabilidad de 3.517 m2 sobre rasante, vendido a un fondo luxemburgués y alquilado al Canal de Isabel II; a la adquisición de una parcela de 6.029 m2 edificables en Las Rozas (Madrid) para la promoción de viviendas de alto standing y a otras operaciones ya realizadas por el fondo, como la compra de un inmueble en la capital española con licencia de apartamentos turísticos o un suelo residencial en Benalmádena.

En Barcelona, se adquirieron a Sareb y La Caixa dos inmuebles de oficinas en Plaza Europa, que también están vendidos.

AVA II, nuestro segundo fondo, sigue abierto a nuevos inversores. Precisamente, acabamos de realizar una ronda de inversores internacionales. Actualmente, ya hemos captado 100 millones de euros y nuestro objetivo es alcanzar entre 50/75 millones adicionales, lo que significa un objetivo de inversión con apalancamiento de unos 300 millones de euros, más del doble que en el primer fondo.

La primera gran operación ha sido la compra de la antigua sede de la Agencia EFE, en la calle Espronceda, donde construiremos 50 viviendas de lujo, de las que ya están vendidas 20 unidades, fundamentalmente a compradores nacionales.

¿Qué tipo de inversor se interesa por estos fondos?
El primero se comercializó entre inversores nacionales y privados; family offices, algún fondo de inversión y aseguradoras, pero en un 80% se trataba de capital español. En el segundo fondo, el perfil ha cambiado; es más institucional, con aseguradoras, fondos de pensiones, y con una mayor participación de capital institucional e internacional.

Arcano ha hecho una apuesta por el sector inmobiliario con la creación de estos vehículos. ¿Hasta dónde quieren llegar?
Para Arcano es una apuesta a largo plazo y con una estrategia meditada. Nuestro objetivo es llegar a los 500 millones de euros gestionados en 2020 y para ello, contamos con un equipo fuerte, que conoce perfectamente el mercado español; nuestra especialización viene por la preferencia de los mercados locales, como España y Portugal, donde aportamos competitividad y enorme experiencia.

Eduardo Fernández Cuesta: “En España, los fundamentos económicos son buenos, hay mucha liquidez y el mercado es razonable en precios; lo que hay que ser es muy selectivo”

Ahora que el sector mira con mucho interés el logístico e inversiones alternativas como el coworking, coliving… ¿No les tienta ir a mercados más secundarios, fuera de Madrid y Barcelona?
Con Arcano ya hemos realizado alguna inversión comercial y turística, y estudiamos continuamente otras inversiones en sectores como los que ha mencionado, pero algunas son tendencias coyunturales, muy dependientes del ciclo económico.

Sí estamos estudiando con mucho interés el coliving, sobre todo los modelos que funcionan como los holandeses. Los inversores, sobre todo internacionales, están muy interesados en las fórmulas intermedias entre viviendas, hoteles y residencias de estudiantes, porque funcionan en sus países, y tanto en España como Italia hay recorrido de mercado, sobre todo en las grandes ciudades.

En cuanto a las ciudades, sí contemplamos entrar en operaciones con una ubicación muy clara. Me gustan los activos situados en el centro de esas ciudades como Málaga, Bilbao o Zaragoza, pero siempre que sean singulares y con la ubicación como condición prioritaria.

Nuestros fondos tienen un periodo de vida limitado, en el entorno de los nueve años, y una rentabilidad objetivo que queremos alcanzar y no podemos arriesgarnos a invertir en zonas nuevas o poco consolidadas.

¿Qué momento vive el mercado inmobiliario, con el runrun de la desaceleración, y el desconcierto que generan los cambios
postelectorales?
Empezaría por hablar de las singularidades de cada sector. En el residencial, la sensibilidad al precio de la vivienda vuelve a estar presente. Aunque se construye poco aún, hay que estudiar muy bien la demanda, porque no todo se vende.

Y sigue estando presente el encarecimiento de los suelos, aunque la financiación ha mejorado. En oficinas, hay más incógnitas del lado de la inversión en algunos mercados como el catalán, donde el inversor institucional es más precavido.

Pero en España lo que de verdad sigue resultando un hándicap es el urbanismo; la complejidad y lentitud con la que nos topamos impide reaccionar con rapidez y adaptarse a los nuevos modelos sociales y urbanísticos, en lugar de contar con ordenanzas flexibles. Hay que trabajar en adaptarlo a la situación real.

Un ejemplo lo estamos viendo con la demanda de vivienda asequible y en el alquiler: las administraciones deberían colaborar y llegar a acuerdos con los agentes privados para poner en el mercado producto. La intervención de los precios no es la solución.

Y por último, la certidumbre; el inversor está acostumbrado a lidiar con restricciones de cualquier tipo en cualquier país, pero lo que necesita es que la legislación garantice certidumbre, no inseguridad jurídica.

¿Qué mensaje mandaría al inversor entonces?
En España, los fundamentos económicos son buenos, hay mucha liquidez y el mercado es razonable en precios; lo que hay que ser es muy selectivo.


Espronceda 32 - promoción de ARCANO

Espronceda 32, de agencia de noticias a casas de lujo

Un ejemplo de operaciones singulares, de las que gustan en la firma, es la situada en Esprocenda 32. El proyecto consiste en la rehabilitación de un antiguo edificio de oficinas, la sede histórica de la Agencia de noticias EFE, con uso residencial autorizado, para reconvertirlo en 50 viviendas de lujo a un precio situado en el entorno de los 8.000 euros por m2, y que llevará a cabo el mítico Estudio de Arquitectura Lamela. Arcano llevó a cabo la compra del inmueble el pasado mes de marzo a través de su segundo fondo inmobiliario, Arcano Value Added Real Estate II (AVA II).

El edificio cuenta con algo más de 8.000 m2 de superficie divididos en siete plantas, más de 220 plazas de parking y 50 trasteros. La gran parcela va a permitir llevar a cabo un proyecto especialmente singular, en el que la luz y los espacios verdes van a ser los protagonistas. Y como siempre, la localización es un factor diferenciador del proyecto, ya que el inmueble se sitúa en el barrio de Ríos Rosas del distrito Chamberí. Se trata de una zona residencial muy consolidada que cuenta con todos los servicios.

La comercialización de la nueva promoción, que se presenta en el mercado como Espronceda 32, correrá a cargo de Colliers International, designado Sales Advisor en exclusiva de la promoción.

 

Lee la entrevista íntegra en la revista inmobiliaria.

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