Promotores y fondos se alían para impulsar el alquiler profesional de vivienda

La fórmula build to rent, es decir, la promoción destinada al alquiler para terceros, ha venido para quedarse. Aúrea Homes, Metrovacesa, Aedas Homes, Vía Célere, ASG Homes,
AQ Acentor, el brazo inmobiliario del fondo alemán Aquila Capital, o Stoneweg, ya han realizado o ultimado operaciones de cierto volumen. Pero hay más: Habitat, Inbisa Inmobiliaria y Neinor, están interesadas en acercarse a este negocio, con perspectivas por una demanda creciente.

“Si se trata de una alianza previa entre promotor (entendiendo el papel del promotor como “desarrollador” de la promoción) y un destinatario final, como comprador del proyecto, que destinará las viviendas entregadas para su explotación en arrendamiento nos parece una opción interesante para el promotor”, explica Manuel Balcells, director general de Inbisa Inmobiliaria, quien puntualiza que además permite al promotor reducir los riesgos de la promoción al tener la venta asegurada, y los costes de comercialización.

En los últimos diez años, uno de cada dos nuevos hogares optó por el alquiler, lo que supone en torno a 70.0000 nuevos arrendatarios al año, según CBRE

Desde Aedas Homes, coinciden en destacar que “las ventajas para el promotor son evidentes: se reduce el riesgo comercial, aumenta la rotación de activos y, por tanto, mejora el rendimiento del capital y el retorno a los accionistas”.

Samuel Población, director nacional Residencial & Suelo de CBRE España, dibuja el panorama. “En los últimos diez años, uno de cada dos nuevos hogares optó por el alquiler como forma de tenencia, en torno a 70.0000 nuevos arrendatarios al año. Si bien el crecimiento de la demanda de alquiler ha estado fuertemente condicionado por la crisis económica, la mejora del entorno económico en los últimos años no ha supuesto un retroceso en el alquiler, lo que indica un cambio social en la percepción sobre este régimen de tenencia”, señala.

Interesa al promotor, pero también a fondos de inversión internacionales que son los más interesados y activos. Como ejemplo, Ares Management Corporation, que ya ha firmado operaciones con Metrovacesa y Aedas Homes, y la última y muy significativa, entrada a lo grande de TPG Real Estate Partners en la socimi destinada al alquiler de Sareb, Témpore Properties, con la compra de un 75% del accionariado.

“Los operadores especializados en alquiler se están convirtiendo en un nuevo público objetivo para aquellas promotoras que cuentan con activos de calidad y capacidades para el desarrollo de grandes proyectos llave en mano”, precisa Juan Núñez Berruguete, director de Operaciones de Metrovacesa.

“Esta opción permite recuperar más rápido los fondos invertidos y llevarse un porcentaje por la gestión llave en mano. Además, este negocio supone la oportunidad de vender en bloque gran cantidad de viviendas a un único comprador, simplificando el proceso comercial”, advierte Luis Corral, consejero delegado de la firma Foro Consultores.

Andrés Horcajada, CEO de Locare RE, lo tiene muy claro: toda la cartera de propiedades 100% verticales proviene de generación propia. “Además, una vez finalizada la promoción, llevamos a cabo la explotación y mantenimiento de los inmuebles. Es decir, para nosotros, el esquema build to rent no es un complemento a la promoción, ya que somos promotores exclusivamente en alquiler”.

El 95% del parque total de viviendas en alquiler está en manos de particulares

Son distintas fórmulas de entrada en el mercado español, pero todas destinadas a hacerse con una parte del pastel. Un pastel además tremendamente disperso y poco profesionalizado: un 95% del parque total de viviendas en alquiler está en manos de particulares. Hay campo para crecer, a pesar de las limitaciones a las rentas que por parte de las administraciones se están imponiendo en el mercado español. Pero estos mismos fondos ya han visto limitaciones en el mercado francés o alemán, por ejemplo.

“El mercado de PRS (Private Residencial Sector), incipiente en España, dirige sus estrategias a la obtención de unas rentabilidades netas objetivo entre el 3,5% y el 4%. Dichas rentabilidades se situarán en los mercados principales de esta nueva línea de inversión en las ciudades más importantes del país y sus coronas urbanas”, miden desde la consultora Knight Frank.

“Fondos sponsors y fondos ingleses, alemanes, americanos y españoles muy expertos en la gestión de grandes patrimonios para alquilar están entrando en este negocio en sus diferentes modalidades, sea en el producto tradicional para particulares, sea en modelos de co-living o sea en modelos de residencias de estudiantes específicos para este segmento”, detalla Luis Martin Guirado, director corporativo de Desarrollo de Negocio de la consultora Gesvalt.

De hecho, como precisa Antonio Pan de Soraluce, managing director de Capital Markets en la consultora Colliers, “ya está pasando en los países de nuestro entorno donde hay una necesidad de satisfacer la demanda de alquiler y necesariamente pasa por promover viviendas diseñadas desde el origen llegando a acuerdos con promotores. En Inglaterra se están entregando 8.000 viviendas al año de build to rent y en España no creo que lleguemos a las 2.000, además se tarda 24 meses de media desde el acuerdo entre el inversor y el promotor hasta que las viviendas se ponen en explotación”.

Operaciones

En España, aún son pocas, y de pequeño tamaño. Como ejemplo, una reciente operación de Knight Frank en Reino Unido, comprendía 663 unidades residenciales dentro del desarrollo de Lendlease conocido como “Elephant Park”, con un yield de 3,5%.

En España se entregan menos de 2.000 viviendas al año en built to rent y se tarda una media de 24 meses en su desarrollo, según estimaciones de Colliers

Metrovacesa ha cerrado una operación de residencial en alquiler llave en mano con Ares Management Corporation, por la cual Metrovacesa promoverá y desarrollará 121. Estas viviendas son todas de obra nueva y pertenecen a dos promociones ubicadas en la Comunidad de Madrid, en concreto en Arganda del Rey y en Madrid capital. “Y no descartamos cerrar nuevos proyectos como el alcanzado con Ares Management. En todo caso sería siempre como negocio para vender a un tercero especialista en el negocio patrimonial de viviendas y no una gestión directa por parte de la compañía”, asegura Nuñez Berruguete.

En Aúrea Homes, ya llevan unos meses trabajando en una promoción para Azora en El Cañaveral que será destinada al alquiler, y “también estamos en negociaciones avanzadas con otros operadores para realizar proyectos similares al citado anteriormente y estamos seguros de que trabajaremos en muchos más en el futuro”, añaden desde la promotora.

Aedas Homes llegó recientemente a un acuerdo con un fondo gestionado por Ares Management Corporation para el desarrollo y la entrega de hasta 500 viviendas en 4 proyectos residenciales destinados al alquiler. “El acuerdo supone aumentar en un 20% el número de viviendas previstas para lanzar al mercado en 2019 conforme al Plan de Negocio de la compañía. Estos proyectos están en zonas donde contamos con una amplia cartera de suelo y al ser destinados al arrendamiento no entran en competencia con nuestras promociones a la venta”, aclaran desde Aedas.

Horcajada ha puesto en marcha con Locare seis operaciones para su socio Tectum Real Estate Investments. En total, estas suman 713 viviendas destinadas al alquiler asequible en la Comunidad de Madrid. Precisamente Vía Célere ha realizado una operación con Tectum Real Estate de entrega llave en mano para alquiler de una promoción de 90 viviendas en Valdemoro; “es una solución adecuada para complementar nuestro mercado tradicional de ventas de viviendas directo a clientes”, comenta Teresa Marzo, directora general de Negocio de Vía Célere.

Lo cierto es que este nicho de negocio crece sin duda en España y con ellos el negocio de las consultoras que ya se están dedicando a ello activamente. Colliers es una de ellas; “nosotros estamos gestionando operaciones actualmente por 500 millones de euros. Este año, la inversión en el producto build to rent debería superar los 1.000 millones”, precisa Antonio Pan de Soraluce.

En Colliers prevén que la inversión en el producto build to rent supere los 1.000 millones de euros en 2019

“En 2018 ya cerramos operaciones vía build to rent. Una de las más relevantes fue la venta de 7 parcelas en El Cañaveral Madrid a Azora y Aurea Homes, aptas para edificar 56.400 m2. En Barcelona contamos igualmente con una gran actividad y el año pasado transaccionamos parcelas en Port Badalona para build to rent con Stoneweg como promotor”, relata Samuel Población. Y durante 2019 en CBRE están inmersos en varios proyectos.

“Cabe destacar que estamos tramitando la venta de parcelas en la zona del Arco del Triunfo y otras en Port Badalona. En Madrid hemos gestionado durante 2019 un porfolio de 500 viviendas situadas en Torrejón de Ardoz, Alcalá de Henares y el Cañaveral, que promoverá AEDAS Homes. Con Stoneweg se está fraguando el cierre de la Torre Skyline con los inversores finalistas, que albergará 300 viviendas íntegramente destinadas al alquiler”, explica el director de Residencial de CBRE.

Pero estas operaciones no son la panacea, al menos desde el punto de vista del promotor. Por parte de Inbisa, matizan que no han fructificado dado que “nos hemos encontrado con exigencias demasiado altas por parte del futuro comprador de la promoción; comprensible, por otra parte, que las exigencias sean altas teniendo en cuenta el volumen de la operación”, precisa su director general.

Como en Neinor, donde dicen que “se estudiará la posibilidad de proyectos llave en mano a terceros, siempre que respeten el margen de la compañía y se analizará cada proyecto en detalle”.

Para Jose Carlos Saz, CEO de Habítat Inmobiliaria, se trata de una fórmula interesante en el mercado residencial que “desde Habitat Inmobiliaria estamos analizando. Nuestro sector deber ser reflejo de la demanda de vivienda y sin duda, el alquiler es una de las modalidades con gran importancia en nuestro país. Estudiamos diferentes fórmulas relacionadas con el build to rent que se adapten a las características de nuestra compañía”.

Nick Wride, director de Living y Activos Alternativos de JLL, se muestra contundente: “El mercado PRS, que engloba tanto la promoción como la gestión de estos activos, se encuentra a día de hoy en su más tierna infancia”. Wride destaca Vivenio con una operación de 90 millones de euros hace escasas dos semanas o Testa más asentado, con un volumen muy alto”.

“Creo que poco a poco veremos aparecer nuevos gestores y fondos que busquen su hueco en el mercado especializándose en nichos muy particulares. Un ejemplo sería, “Vonovia, que se especializa en VPO o en la misma tipología de activos”. La operación Mahou Calderón, en su opinión, “parece que se ha enfocado en una venta por goteo de parcelas y destinada al PRS”.

Financiación bancaria

Y en este producto, ¿es la financiación un escollo, como lo puede ser para la destinada a la promoción pura? “Normalmente los inversores interesados en este tipo de operaciones son compañías muy capitalizadas, con fuertes recursos propios y con costes de capital reducidos (compañías de seguros, socimis, fondos )”, aclara Samuel Población, de CBRE, con lo que en caso de precisar financiación ajena, el sector bancario “mira con buenos ojos” –recalca- este perfil de inversión e inversor.

En Aedas Homes lo tienen claro: “las entidades son más flexibles y receptivas porque son muy conscientes de que se trata de operaciones con menor riesgo al estar ya vendidas todas las viviendas a un único comprador”.

Teresa Marzo, de Vía Célere, llama la atención sobre que “es cierto que al ser operaciones en las que se venden todas las viviendas de la promoción desde el inicio, las entidades bancarias pueden tener más seguridad”.

Antonio Pan de Soraluce advierte de que la banca va un poco por detrás respecto a la velocidad del mercado de inversión institucional. La mayoría de los inversores compran con equity, son fondos con estructuras de capital de coste muy bajo, con lo que no necesitan de la banca para ejecutar las operaciones. “Pero es una cuestión de tiempo que la banca ayude a financiar el suelo y la construcción a aquellos promotores que tengan acuerdo vinculante para entregar promociones completas sin riesgo comercial”.

Lo que está claro es que este mercado presenta un potencial muy elevado, “pero al mismo tiempo requiere una gestión compleja de los intereses de promotores e inversores y de la estructuración de su financiación. Todo ello conlleva que el “Build to rent” no sea un mercado para intermediarios. Exige asesores expertos”, sentencia Mikel Echavarren, CEO de Colliers.


alquiler vacacional

El alquiler habitacional, otra fórmula

Álvaro Córdoba es el chief strategy officer de Badi, una empresa que ha crecido exponencialmente con esta fórmula.-

¿En qué datos se fundamentan las perspectivas de crecimiento del alquiler de habitaciones?
La oferta de la vivienda urbana es escasa a nivel mundial: el 54% de la población mundial de 7,200 millones de habitantes vive en ciudades, y, para el 2050, se espera que este número aumente hasta el 66% de una población mundial pronosticada de 9.600 millones (según datos extraídos del informe de urbanización mundial de las Naciones Unidas).

Por ello, la demanda urbana necesita alternativas de vivienda más asequibles y el mercado de alquiler de habitaciones se presenta como la solución alternativa a este problema.

Desde Badi y junto con la consultora Savills Aguirre Newman hemos presentado un estudio donde analizamos la rentabilidad del mercado del alquiler de habitaciones en España y cómo este se ha convertido en una tendencia creciente para acceder a las viviendas en el centro de las ciudades.

Dicho estudio concluye en que el alquiler de habitaciones es más rentable que el tradicional por varias razones; en primer lugar, para propietarios e inversores es mucho más interesante el mercado de alquiler de habitaciones, puesto que hay un balance más equilibrado entre los precios que solicita la oferta y los que la demanda está dispuesta a pagar.

En segundo lugar, el notable desarrollo que este mercado ha experimentado en los últimos años implica una mayor rapidez a la hora de encontrar un espacio, garantizando porcentajes de ocupación más elevados y un menor riesgo de impago, ya que se diversifica en más de un inquilino.

También, es importante destacar que en determinadas zonas geográficas se observan unas medias de rentabilidad de hasta un 40% superiores al mercado residencial tradicional en España. Así pues, en un contexto con altos niveles de demanda, la mayor rotación del mercado de habitaciones frente al convencional ya no supone una ocupación más baja.

Por tanto, el dato principal en el que se fundamenta el crecimiento de la demanda y la oferta de alquiler de habitaciones de larga estancia es la rentabilidad de este mercado frente al alquiler convencional.

Por su parte, las tasas de crecimiento anual son entre el 200% y 300% tanto en oferta como en demanda. Por ello, las perspectivas de crecimiento del alquiler son muy alentadoras.

A nivel general, ¿cómo ven el negocio del alquiler de vivienda en España y qué creen qué impulsará el previsible crecimiento?
La industria española se encuentra anticuada en diversos aspectos, por ejemplo, es uno de los sectores donde la adaptación tecnología está siendo más lenta y se encuentra en una etapa inicial, lo que propicia a que se genere el momento ideal para presenciar una mejora con el nacimiento del Proptech.

Las tendencias del sector nos indican que las perspectivas de futuro se basan en que más gente querrá vivir en el centro de las ciudades con el paso de los años. Teniendo en cuenta que la infraestructura inmobiliaria en la ciudad es limitada, y que para las nuevas generaciones la vivienda en propiedad es una tendencia decreciente, el papel del alquiler y las nuevas alternativas para optimizar el espacio residencial en las ciudades será crucial.

Vemos la modalidad de co-living (centralizado: edificios adaptados, o descentralizado: pisos compartidos) como una alternativa más al alquiler tradicional que será necesario en el futuro para cualquier ciudad grande.

Este modelo de convivencia junto al flatsharing nacen como la alternativa al gran crecimiento de la demanda, especialmente jóvenes profesionales en las principales ciudades del todo mundo. El auge de la economía colaborativa está cambiando el sector.

También la tecnología juega un papel importante en el crecimiento del mercado de alquiler de habitaciones pues a través del análisis de datos, se prevé mejorar la calidad de vida y la productividad de las ciudades y ayudará a simplificar el proceso para encontrar una vivienda, pues un proceso que antes requería semanas o meses se podrá conseguir en tan solo días gracias a las innovaciones tecnológicas.

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