¿Cómo han de afrontar las carteras inmobiliarias corporativas los retos actuales?

Por Borja Basa, director general de JLL Work Dynamics.-

 

Hoy en día las empresas deben valorar numerosos aspectos a la hora de evaluar si su cartera inmobiliaria responde a sus necesidades cambiantes.

La gestión de una cartera de inmuebles corporativos ha girado siempre en torno a equilibrar la eficiencia y la estabilidad a largo plazo pero con la agilidad a corto plazo. No obstante, las formas más flexibles de trabajar, el creciente énfasis en la sostenibilidad, la rápida evolución de las necesidades de las empresas y de los empleados y el deseo de contar con espacios que reflejen los valores corporativos están influyendo cada vez más en las decisiones relativas a la cartera.

La pandemia ha acelerado los cambios en las modalidades de trabajo, de manera que los responsables de la toma de decisiones sobre la cartera se han visto afectados: han surgido tanto retos como oportunidades. Por un lado, según la opinión de muchos, puede parecer que se ha simplificado la toma de decisiones sobre la cartera, al dar lugar a la rápida aplicación de planes de optimización del espacio ya conocidos. Sin embargo, para otros, la pregunta de cuánto espacio necesita su negocio ha pasado a ser una incógnita compleja y con varias vertientes que aún no han logrado despejar.

“La pandemia ha acelerado los cambios en las modalidades de trabajo, de manera que los responsables de la toma de decisiones sobre la cartera se han visto afectados: han surgido tanto retos como oportunidades”

En esencia, durante los últimos 12 meses, parecen haber surgido tres grupos diferenciados: aquellos que ya habían finalizado su proceso de optimización y operaban de forma ágil, que ahora están ajustando sus estrategias; los que ya estaban evaluando sus necesidades, que ahora se encuentran acelerando sus planes; y aquellos que buscan actualmente efectuar cambios fundamentales en sus carteras, dado que consideran que estamos en el momento adecuado para transformarlas.

Hace un año reinaba el pánico: muchas empresas apenas tomaron medidas y podían permitirse permanecer a la espera. No obstante, ahora se están tomando decisiones a medida que los alquileres se acercan a su fecha de vencimiento.

Teletrabajo, ¿sí o no?

También podría parecer que se toman decisiones contradictorias al referirse a las necesidades de espacio de las empresas: ¿El teletrabajo o la reincorporación a la oficina? Las empresas tienen que evaluar con precisión sus necesidades y por eso las decisiones sobre las carteras están dejado de adoptarse exclusivamente en función del número de empleados y el tamaño actual, tal y como se había hecho hasta hace poco. Para los numerosos indecisos, la clave reside en centrarse en cómo los activos inmobiliarios pueden respaldar de la mejor manera posible su estrategia de negocio principal y sus objetivos.

Ello implicará analizar con mayor detenimiento sus líneas de servicios o productos, estudiar en qué fase se encuentran en el marco de sus ciclos de vida respectivos y sus objetivos a futuro —como una línea de negocio concreta orientada al crecimiento o una incubadora— y, lo que es más importante, qué tipo de espacio necesitarán.

La planificación de la ocupación también desempeñará un papel más importante para las empresas que integran el teletrabajo en su estrategia para los centros de trabajo. Existe un número creciente de herramientas basadas en la tecnología en el mercado para ayudar a monitorizar y optimizar el uso del espacio a fin de garantizar la disponibilidad de una cantidad de espacio adecuada todos los días y, al mismo tiempo, reducir el espacio sobrante tanto a corto como a largo plazo.

Las plantillas más ágiles requerirán una cartera más variada, y en este sentido, el espacio flexible tiene un claro papel que desempeñar como parte de una cartera híbrida y más amplia que aúne espacios principales, destinados a la colaboración y la interacción, con espacios más flexibles para unas plantillas cada vez más ágiles y para dar respuesta a los picos de demanda de espacio. No obstante, un problema para que el todavía no hay solución es el pico de demanda de espacios que tiene lugar a mediados de semana, y el espacio flexible por sí solo no podrá solventarlo sin que se produzca un cambio conductual más amplio.

En este sentido, se plantea si sigue siendo relevante contar con una sede emblemática y de gran impacto en una ubicación que tenga sentido, ya que los inmuebles de oficinas siempre han formado parte del abanico de herramientas de una empresa para atraer a empleados muy cualificados. Sin embargo, a medida que un número inferior de empleados trabaja toda la semana laboral en una única ubicación, surgen las dudas.

“Para los numerosos indecisos, la clave reside en centrarse en cómo los activos inmobiliarios pueden respaldar de la mejor manera posible su estrategia de negocio principal y sus objetivos”

La necesidad y el deseo de disponer de una sede prestigiosa situada en la zona centro de las ciudades siguen siendo una realidad para las firmas que hacen especial hincapié en la atracción y la retención del talento. Con todo, lo que una empresa hace y cómo lo hace en términos de cultura empresarial, gestión y propósito corporativo es tan importante como la ubicación y las ventajas dentro de la oficina.

Además, hay que tener en cuenta que en paralelo, la sostenibilidad constituye otro factor prioritario para las empresas y sus empleados: impulsar el cambio para reducir las emisiones de carbono y eliminar residuos reviste un atractivo mucho mayor para los empleados y constituye una mejor razón para replantearse la estructura de la cartera. Durante un tiempo, el principal catalizador era el coste financiero, mientras que ahora es el efectivo y el carbono.

Sostenibilidad

La sostenibilidad es una prioridad que está adquiriendo rápidamente un mayor peso, y un gran número de empresas sabe que muchos inmuebles antiguos no están a la altura en este ámbito. Algunas de ellas han optado por edificios con varios inquilinos en detrimento del «estatus» que confiere disponer de un edificio independiente, dado que consideran que las ventajas de estar en una oficina más ecológica son mayores que las que aporta tener un cartel con el logotipo de la empresa en la fachada. Las compañías aplican este enfoque siendo conscientes de que las credenciales ecológicas están marcando la diferencia para la última generación de talento.

En cualquier caso, ¿una decisión sobre la cartera tomada en 2021 será necesariamente la más adecuada una vez estemos en 2025 o 2030? Este es un hecho que puede afectar a la duración de los contratos de alquiler, puesto que puede pensarse que se reducirá en parte para dar respuesta a la voluntad de disponer de una mayor agilidad en toda la cartera. Hemos visto cómo algunas empresas adoptaban una actitud de espera, con renovaciones a muy corto plazo, pero, en un horizonte a medio plazo, no asistiremos a un cambio drástico en la duración de los alquileres desde los niveles que presentamos actualmente en Europa.

Sin embargo, es importante recordar que una inversión debe llevar aparejada rentabilidad. Los propietarios y los inquilinos solo pueden invertir en la remodelación de espacios con la experiencia de los empleados y la sostenibilidad en mente si disponen de la estabilidad a largo plazo que brindan los alquileres de mayor duración. En última instancia, trabajar juntos para optimizar el espacio disponible y maximizar su valor redunda en interés de los propietarios e inquilinos. Si bien existe demasiada incertidumbre para poder hacerlo, el mercado del espacio flexible, que se está consolidando con celeridad, ofrece una magnífica solución provisional.

 

Más información en la revista inmobiliaria.

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