El valor de las sociedades de tasación

Por Ana Sancho, directora general de Regulación y Seguimiento Normativo de Krata.-

Las sociedades de tasación estamos sometidas a estrictas normas y contamos con un mecanismo de supervisión por parte del Banco de España que, entre otras cosas, reafirman nuestra solvencia, independencia y capacidad operativa. Añadimos una visión global del sector inmobiliario y avanzamos constantemente en la digitalización lo que nos permite implementar estrictos controles de calidad que aportan valor añadido al sector financiero y al mercado en general.

El principal valor que las sociedades de tasación podemos aportar es seguridad en la toma de decisiones mediante trabajos altamente especializados al estar en contacto directo con los diferentes intervinientes del sector inmobiliario, destacando que en la industria de la tasación se dispone de una red de más de 4.000 tasadores con titulación universitaria, especialistas en edificación y distintas ingenierías, repartidos por todo el territorio nacional, recopilando datos de forma homogénea, con calidad y en contacto directo con el mercado, pulsándolo y obteniendo información que, en tiempo real es trasladada diariamente a las sociedades de tasación facilitándonos realizar nuestro trabajo con la máxima rigurosidad y los más altos estándares de calidad, aportando seguridad en la toma de decisiones. Toda esta información, genera un “Big Data” que supone un factor clave para el mercado inmobiliario, capaz de cruzar información de comportamiento del mercado en los diferentes hitos temporales y situaciones.

“Las sociedades de tasación son empresas encargadas de valorar inmuebles para distintas finalidades, donde una de las más conocidas es la de valorar el mercado hipotecario, con el objetivo de que sirva de garantía en aras de la protección de inversores y consumidores”

Las sociedades de tasación son empresas encargadas de valorar inmuebles para distintas finalidades, donde una de las más conocidas es la de valorar para el mercado hipotecario, con el objeto principal de que sirva de garantía en aras de la protección de inversores y consumidores. El valor de los inmuebles en el mercado hipotecario está tutelado y regulado por el Banco de España y diversos reglamentos de derecho. Las sociedades de tasación quedan, así como responsables de su valoración y asimismo de su garantía hacia inversores y consumidores.

Marco regulatorio del sector

Las empresas del sector estamos reguladas por ley. Esta reglamentación toca todos los aspectos de su actividad y les da cobertura legal (entre ellas, la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario), indicando los requisitos para su homologación (RD 775/1997, de 30 de mayo, de Régimen Jurídico de Homologación de los servicios y sociedades de tasación) y dictando los requisitos que han de tener las mismas según la Orden ECO/805/2003 (de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras), se parte desde el punto de vista del exclusivo objeto social -la valoración de todo tipo de bienes, empresas o patrimonios- hasta una organización con los suficientes medios técnicos y profesionales que aseguren tanto el cumplimiento uniforme de las normas de valoración como el conocimiento del mercado inmobiliario y el control interno. Y no menos importante es el Reglamento de Conducta Interna, cuyo contenido está en la Circular 7/2010, de 30 de noviembre, del Banco de España, para garantizar la independencia de las sociedades de tasación mediante mecanismos operativos implantados en la organización.

Como finalidad, toda esta normativa implica que las valoraciones satisfagan unos idénticos estándares de calidad. No obstante, existen otras directrices a cumplir que el mismo sector se exige como es la autorregulación que complementa y avala, aún más, la metodología utilizada en las mismas.

Estándar de calidad en las tasaciones

La calidad del desempeño de una sociedad de tasación no solo reside en determinar el valor de un activo, existen otros elementos adicionales que constituyen los pilares esenciales que determinan la calidad del informe como la comprobación de la correspondencia físico jurídica y la constatación de la perdurabilidad de la garantía durante la vida útil del préstamo.

La comprobación más importante y por el que destaca una garantía hipotecaria es la visita interior por parte del tasador, esencial para la identificación del inmueble y la posterior verificación de sus linderos, geometría, distribución, su estado de conservación, antigüedad, su estado de ocupación y si hubiera alguna limitación o servidumbre. También en la visita se lleva a cabo un análisis del entorno y un estudio del mercado local.

Y no menos importante es la revisión de sus aspectos legales, de modo que se efectúa la comprobación de que lo visitado se corresponde a lo que se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad, del cual se obtienen la descripción del inmueble, su superficie inscrita, su titularidad y posibles cargas, y la comprobación de su correspondencia con la información contenida en Catastro. En el proceso de tasación también se lleva a cabo la comprobación de su situación urbanística, que nos indica si el inmueble está en concordancia con la normativa y el planeamiento vigente; asimismo, se comprueba si el inmueble tiene protección pública, afección a otras servidumbres como pudiera ser la ley de costas, entre otras situaciones.

Para la realización de las tasaciones en todo el territorio nacional intervienen un alto número de profesionales independientes; de hecho, Krata dispone de una amplia red con cobertura nacional, y como hemos comentado anteriormente, se estima que haya unos 4.000 tasadores externos entre todas las sociedades. Este dato esboza la idea de la magnitud de profesionales que las diversas sociedades son capaces de gestionar: se realiza un control del trabajo, homogeneizando los criterios, así como validando y contrastando de forma estadística valores adoptados por un grupo que ha de ser necesariamente heterogéneo. Lo cual implica el beneficio de homogeneizar criterios y formas de trabajo, reguladas por una norma común, y supervisadas por el Banco de España.

Regulación y seguimiento normativo de las sociedades de tasación

El Departamento de Regulación y Seguimiento Normativo de Krata de la cual soy su responsable desde su creación en el año 2011, se ocupa de asegurar el cumplimiento a la normativa en las valoraciones, apoyándose en la regulación para la correcta interpretación de los criterios y normativa tanto legal como técnica que afecten en la valoración de inmuebles. Este departamento que no interviene en la operativa diaria y ejerce su función de forma autónoma, con dotación y presupuesto propio, adquiere su relevancia en su dependencia jerárquica exclusiva del Consejo de Administración. De este modo, se encuentra en un plano paralelo a la Dirección Técnica de la empresa que le permite obtener así una visión más general, para poder actuar a corto, medio y largo plazo.

Desde el Departamento de Regulación se establecen medidas necesarias para que todas las tasaciones realizadas sigan los criterios y pautas interpretativas conforme a la regulación vigente. También se crean los sistemas y reglas informáticas que garanticen que las tasaciones se llevan a término en el ámbito de la Orden ECO/805/2003 e impulsándose mediante las Auditorias de Seguimiento necesarias para acreditar que dichas normas se cumplen.

Por otro lado, el Reglamento Interno de Conducta, que Krata publica en su página web, es un documento que contiene, entre otros mecanismos, el hecho de favorecer la independencia de la actividad de tasación y evitar conflictos de intereses, sometiéndose tanto la sociedad como sus profesionales a un régimen de incompatibilidades y obligaciones de secreto. Y es en la resolución de conflictos de interés, analizando las causas de incompatibilidad y llevando un registro de las mismas, donde interviene este departamento.

 

 

Más información en la revista inmobiliaria.

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