Centro de datos, un activo de futuro

Tribuna de Jordi Sinfreu, responsable de Data Centres de JLL España

En las últimas décadas el mundo ha experimentado un proceso de gran aceleración en el uso de herramientas digitales que ha provocado cambios económicos, empresariales y sociales de gran calado que la pandemia aceleró y consolidó. El resultado: un impulso al desarrollo de centros de datos en los principales mercados europeos.

Hoy en día priman los modelos híbridos: según el último informe sobre “Perspectivas del sector de los centros de datos” elaborado por JLL, el 55% de los trabajadores de todo el mundo combinan la presencia en las oficinas corporativas con el teletrabajo. Pero la realidad híbrida no se queda en la esfera laboral. Es extensiva a todos los ámbitos de la vida cotidiana de las sociedades desarrolladas. El consumo de redes sociales, el uso de plataformas de streaming y las compras realizadas a través de internet no dejan de aumentar. Así como los dispositivos conectados que generan datos como vehículos, electrodomésticos, relojes, además de las tablets y teléfonos móviles.

Esto conlleva un crecimiento en el volumen de tráfico de datos debido al aumento de generación y consumo de los mismos que, a su vez, genera que compañías tecnológicas destinen importantes sumas de capital a aumentar su capacidad de almacenamiento en la nube y a garantizar la seguridad de los datos que albergan.

¿El resultado de este fenómeno? Un impulso al desarrollo de centros de datos en los principales mercados europeos que, según el informe “Perspectivas del sector de los centros de datos” elaborado por JLL, se mantendrá a lo largo de los próximos ejercicios empujado por la necesidad de nuevos desarrollos de este tipo de activos para atender la creciente demanda por parte de compañías, operadores y usuarios.

Sólidos fundamentales

Por tanto, el capital seguirá fluyendo hacia este tipo de activos a través del capital privado y la inversión inmobiliaria. De acuerdo con los datos recopilados por JLL, los activos alternativos ganan peso en la cartera de los inversores institucionales y, entre ellos, los centros de datos: desde 2011 las transacciones de este tipo de activos han experimentado una tasa de crecimiento anual compuesto del 15%, superior a la de asset class tradicionales como es el caso de las oficinas o los hoteles.

Además, en 2021 se destinaron 8.200 millones de dólares a la adquisición de centros de datos; un poco más del 10% de la inversión global en activos alternativos. Solo en los primeros seis meses de 2022, se cerraron operaciones de M&A en este segmento por un valor superior a los 24.000 millones de dólares.

Las previsiones son, por tanto, muy prometedoras ya que el limitado –por ahora– tamaño del mercado representa una oportunidad a largo plazo para los inversores, ya que las necesidades mundiales de tráfico de datos siguen creciendo exponencialmente, limitadas únicamente por la disponibilidad de energía y suelo para seguir creciendo.

Si bien Estados Unidos, el mercado más maduro en este tipo de activos, copa el volumen de transacciones
–con el 50% de todas las compraventas a nivel mundial– geografías secundarias han comenzado un proceso de dinamización del desarrollo e inversión en centros de datos.

España, un mercado en crecimiento

Entre estas ubicaciones secundarias emergentes, el mercado español no es ajeno al crecimiento de los modelos híbridos ni a las necesidades de almacenamiento de datos de empresas, independientemente de su tamaño y sector. Además, se beneficia de varios factores que invitan al optimismo en lo que al desarrollo de este tipo de activos se refiere.

En primer lugar, España cuenta con una menor presencia de centros de datos frente a otros países europeos. Esto hace que la disponibilidad de suelo sea mucho más alta que en otros mercados comparables. De acuerdo con el informe de “Perspectivas del sector de los centros de datos”, la oferta de centro de datos en Madrid es de aproximadamente 86 MW; una cifra que representa algo menos de la mitad de la oferta de ubicaciones como, por ejemplo, Dublín (la que dispone de menos capacidad instalada de las ciudades pioneras en Europa).

Esto posiciona a España como una geografía con un importante potencial de crecimiento: para 2022 se esperaba que entrasen en funcionamiento aproximadamente 25 megavatios y el pipeline para los próximos años es superior a los 150 MW, considerando las fases iniciales de proyectos más ambiciosos.

Otra de las razones por las que España presenta un mercado muy atractivo para el desarrollo de centros de datos es su posición geográfica que le permite ejercer de hub para la península ibérica, pero también para otras zonas del sur de Europa y del norte de África. No es de extrañar, por tanto, que empresas como y Microsoft hayan elegido a España para ubicar sus regiones cloud y desarrollar centros de datos que, por el volumen de inversión que conllevan, se convierten en proyectos tractores para las comunidades en las que se acaban instalando.

A estos dos aspectos hay que sumar el apoyo institucional al despliegue de infraestructuras tecnológicas para agilizar el tráfico de datos: en julio de 2021 el Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital anunció el lanzamiento del fondo Next Tech, dotado con 4.000 millones de euros y destinado al impulso de proyectos relacionados con, entre otros ámbitos, la inteligencia artificial, nuevas tecnologías de procesamiento masivo de datos y computación en la nube.

¿Nubes en el horizonte?

A pesar del interés inversor y del crecimiento del mercado, hay aspectos relevantes a los que promotores, operadores e inversores deben prestar atención a la hora de financiar nuevos desarrollos, acometer operaciones o cerrar transacciones en este segmento.

En primer lugar, la preocupación por el medio ambiente, las restricciones de potencia y una mayor dificultad para el aprovisionamiento energético. Estos aspectos centran desde hace varios años la atención de reguladores e inversores institucionales, muchos de los cuales tienen ambiciosos objetivos de sostenibilidad que se traducen en estrictas políticas de inversión en activos con sólidas credenciales ASG (ambientales, sociales y de gobierno corporativo).

En un contexto caracterizado por la incertidumbre, la inflación y las mayores dificultades para el abastecimiento energético; el escrutinio de inversores, reguladores y usuarios es cada vez mayor y el sector se enfrenta a una mayor presión para adoptar un enfoque más transparente y estandarizado con respecto a su consumo de energía.

Por tanto, para mantener la competitividad y el interés de los inversores, el sector debe trabajar conjuntamente en el desarrollo de objetivos medioambientales comunes; según se deduce del estudio realizado por JLL.

Y es que, si bien los promotores de centros de datos suelen firmar acuerdos de suministro eléctrico a largo plazo (PPA por sus siglas en ingles) para garantizar el uso de energías de origen renovable, los esfuerzos no pueden limitarse a esto y será necesario reforzar el objetivo de asegurar la sostenibilidad de los centros de datos. De acuerdo con el estudio elaborado por JLL existe la probabilidad de que las necesidades de energía para alimentar estos activos excedan la capacidad renovable instalada: en 2021 el consumo global de energía por parte de los centros de datos se elevó hasta los 190.8 teravatios-hora (TWh).

A esta mayor preocupación sobre la sostenibilidad y el consumo de energía se suma el aumento de los tipos de interés encareciendo la financiación que, dada la gran inversión necesaria para el desarrollo de centros de datos, puede condicionar la rentabilidad final y ralentizar el desarrollo del mercado.

A pesar de estos retos, los fundamentales del segmento son sólidos, el interés de los inversores es claro y España, con un mercado por desarrollar, está en una muy buena posición para aprovechar los vientos de cola del segmento.