Sin financiación hipotecaria no se venderán viviendas

Tribuna firmada por Julián Salcedo, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios.

El final del actual ciclo hipotecario en España puede estar cerca. Algunas entidades financieras alertan de que se puede estar favoreciendo un sobrecalentamiento del mercado debido a las hipotecas baratas, que ayudan a muchas familias que no podrían permitirse de otro modo comprar vivienda a unos precios que siguen subiendo sin freno, por una demanda que no cesa.

Todas las estadísticas conocidas ponen de manifiesto que en 2025 se alcanzará un récord de viviendas vendidas (705.939 en los últimos doce meses, septiembre 2024 a agosto 2025, frente a 641.919 en todo 2024, lo que supone un incremento del 9,97%), pero los datos correspondientes al mes de agosto 2025 han sorprendido a algunos al registrar un descenso del 3,4% respecto del mismo mes de 2024, poniendo fin a una racha de trece meses de crecimientos en términos interanuales.

Esta disminución del mes de agosto ha sido debida a una caída del 4,9% en las ventas de viviendas de segunda mano, mientras que las ventas de viviendas nuevas han aumentado el 2,9%, en línea con la mayor producción de vivienda de obra nueva que está teniendo lugar desde el segundo semestre de 2024, acelerándose el ritmo de fabricación por parte de los promotores.

En cuanto a los precios de la vivienda, según el INE registraron un aumento del 8,4% en 2024, el mayor desde 2007, previo al estallido de la burbuja inmobiliaria, pero el precio de las viviendas que se encontraban pendientes de venta al cierre de 2024 se estimaba que había sufrido un incremento del 11,4%, poniendo de manifiesto que los precios seguirían subiendo aún más en 2025, y así ha sido: al cierre del tercer trimestre 2025 habrían subido un 15,3% interanual.

Tenemos que preguntarnos si es sostenible que siga incrementándose el número de viviendas vendidas en el cuarto trimestre de 2025 y, sobre todo, si lo será en 2026, si los precios de la vivienda siguen subiendo a tasas del 15% anual, mientras que los salarios subieron como media el 3,8% en 2024 y lo harán en torno al 3,5% en 2025, y la capacidad adquisitiva de los españoles apenas mejora, en parte por la inflación (3,1% el indicador adelantado al cierre de octubre) y en mayor medida por el aumento de la presión fiscal que soportamos (en 2024 la carga fiscal, los ingresos tributarios, crecieron un 8,4% respecto de 2023, y en los ocho primeros meses de 2025 la recaudación se ha incrementado un 10,8%). En definitiva, los españoles somos más pobres cada año y nuestra capacidad adquisitiva se reduce, mientras que el precio de la vivienda sube y sube, sin freno aparente.

¿Cómo es posible entonces que compremos más viviendas? ¿Acaso solo las compran los extranjeros y los españoles con más poder adquisitivo? La respuesta es no. Porque la mayoría de las viviendas se compran con hipoteca: en 2024 se firmaron 423.761 hipotecas (un 11,2% más que en 2023), lo que significa que dos de cada tres viviendas vendidas lo fueron con hipoteca (el 66,01%). Desde enero a junio 2025 se firmaron 243.457 hipotecas, lo que representa el 68,03% sobre el total de viviendas vendidas, dos puntos porcentuales más que en 2024. En agosto 2025, según datos provisionales del INE, el porcentaje ya era del 69,75%, un 7,5% más en tasa anual.

Y, como no podía ser de otra forma, el importe medio de las hipotecas aumento un 15,5% (hasta situarse en 169.650 euros), coincidente con el incremento del precio de las viviendas. A ello ayuda sin duda la evolución a la baja de los tipos de interés, que para las nuevas hipotecas firmadas en agosto 2025 se situó en el 2,89% (frente al 3,28% en agosto 2024, un 11,89% inferior), y el plazo medio es de 25 años, que permanece constante (entre 25 y 30 años de duración) y es el elegido por el 40% de los hipotecados. El otro elemento a tener en cuenta es la proporción entre hipotecas a tipo de interés fijo, la opción más frecuente, el 67,1% del total, y a tipo variable, el 32,9%.

Preguntémonos ahora si es sostenible para las entidades financieras este ritmo creciente de concesión de hipotecas, cada vez por un importe mayor, a un plazo de 25 años, y a un tipo de interés por debajo del euríbor (cerró octubre en el 2,187%, registrando una ligera subida respecto del mes de septiembre, el 2,172%, pero 50 puntos básicos por debajo de octubre 2024, el 2,691%): las entidades financieras españolas están concediendo hipotecas a tipo fijo al 1,65% (más de 50 puntos básicos por debajo del euríbor) (*). La respuesta también es no. Porque aumenta el riesgo de impago (la tasa de morosidad es baja, se estima que cerrará 2025 en torno al 2,9%-3,0%) a medida que se incrementa el importe de la hipoteca por la elevación del precio de la vivienda, y simultáneamente se reduce la solvencia del prestatario. Cada vez se firman más hipotecas “de riesgo”, aquellas cuyo LTV (loan to value) supera el 80% del valor de tasación, pues también aumenta el esfuerzo económico que deben realizar los hogares para pagar la cuota hipotecaria (el recomendado no debería superar el 35%).

¿Qué dicen a esto las entidades financieras? Basta con leer algunos de los últimos titulares: “la banca declara la guerra a las hipotecas baratas: consideran que sobrecalientan el mercado”; “los grandes bancos se quejan de que el negocio de las hipotecas está sometido a una competencia irracional, con préstamos a un interés por debajo del precio de mercado”; “espero que entremos todos [los bancos] en razón, ajustemos precios y seamos competitivos, dentro de la racionalidad”. Algunos de los grandes bancos ha ido más lejos: “no vemos valor en hacer crecer la cartera hipotecaria a estos precios”, o “no tiene sentido que un mercado, de manera irracional por la competencia, tenga hipotecas por debajo del 2%”, aunque también hay alguna entidad, concretamente la que tiene una cuota del 25% de todas las hipotecas que se conceden, que ha optado por una estrategia diferente, ha lanzado una ofensiva en este mercado y ha incrementado sus créditos hipotecarios un 39% en 2025, igual que algunas otras entidades de menor tamaño, que lo han hecho hasta un 45%.

Y por ello justifico el titular: sin financiación hipotecaria no se venderán viviendas. No se puede esperar que los tipos de interés de las hipotecas bajen más ni que se relajen los criterios de concesión. Las viviendas no se compran, y las hipotecas no se pagan, con los ingresos presentes, sino con el salario futuro.

(*) Nota.- España tiene las segundas hipotecas más baratas de la eurozona, solo por detrás de Malta.