Tribuna firmada por Julián Salcedo, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios.
El anuncio de un PERTE de 1.300 millones para impulsar la vivienda industrializada es una buena medida, pero que presenta muchos interrogantes y parece insuficiente para alcanzar los niveles de producción prometidos. Además, para que el proyecto no se quede en nada, necesita capacidad de atraer inversión privada, para lo que requiere seguridad jurídica.
Mi tribuna del mes de abril la dedique a los costes de construcción, como un elemento determinante para el precio de la vivienda, concluyendo que mientras no bajasen aquellos no podrían bajar ni este ni el de los alquileres. En otros artículos, he dicho que el futuro pasa inevitablemente por la digitalización de los procesos y la industrialización de la producción. Hasta aquí nada nuevo, nada que no supiéramos todos. Pero ha sido el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, quien lo ha asumido en su intervención en Rebuild el pasado 24 de abril, centrándolo en cuatro ejes: 1) tenemos que construir más y mejores viviendas; 2) tenemos que construirlas más rápido; 3) tenemos que hacerlo para conseguir precios más asequibles para la clase media trabajadora; 4) tenemos que avanzar hacia un modelo industrializado de la edificación, un modelo en que la digitalización de los procesos y la tecnología no sean meras herramientas de apoyo; fijando un horizonte de esta transformación en el que podamos construir una media de 15.000 viviendas industrializadas al año, y poder llegar a las 20.000 viviendas/año dentro de 10 años.
Para lograrlo, anunció la puesta en marcha de un PERTE, un proyecto estratégico, al que se destinarán 1.300 millones de euros en 10 años, a través de distintos instrumentos financieros del Estado, capaces de movilizar inversión privada, para situar a España a la vanguardia de la industrialización de la edificación, no solo en España, también en Europa.
Dedicó 24 minutos de su intervención a exponer las bondades de este plan, a los que hay que añadir la intervención previa de la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, para explicarnos por qué la industrialización tendrá efectos muy positivos para el sector, entre ellos la incorporación de la mujer y los jóvenes, para que vean la actividad de la construcción más atractiva y así paliar la falta de mano de obra que limita la capacidad productiva del sector.
Bienvenida sea la medida, pero tengo que hacer unas cuantas consideraciones:
1. Si el problema de la vivienda es tan grave (en palabras del presidente en su intervención, “acceder a la vivienda es un sueño imposible”), ¿por qué se ha tardado casi cuatro meses en definir el plan? Hay que recordar que esta “ciudad de la industrialización de vivienda” ya se anunció en enero, incluida su ubicación en Valencia, como una fórmula más de contribuir a paliar los daños ocasionados por la DANA.
2. Dice el presidente que hay que construir más y mejores viviendas: más sí, pero mejores es difícil, la calidad de las viviendas, por aplicación del CTE y toda la demás normativa vigente, es de las mejores del mundo, y ello en buena medida gracias a la eficiencia de las empresas y trabajadores del sector, que gozan de reconocimiento y prestigio mundial. Eso sí, se producirán con menos deficiencias, como ocurre en todo proceso industrial, lo que reducirá enormemente la fase postventa, los repasos, etc. Y, una vez se alcance un nivel de producción óptimo, se podrán obtener economías de escala, con costes de producción decrecientes. Pero eso, tendrá que esperar.
3. Hay que construir más rápido: es verdad que la industrialización de los procesos agiliza la producción, en este caso de buena parte (o todos, ojalá) de los elementos de los que se compone una vivienda, pero para ello hay que disponer de fábricas, maquinaria, tecnología y trabajadores cualificados que lo lleven a efecto. Y eso no se consigue de la noche a la mañana, requiere grandes inversiones, puesta en marcha, formación, etc. La prueba está en que el presidente no ha sido capaz de comprometer una fecha en la que saldrán de las fábricas las primeras viviendas industrializadas, y ha fijado un plazo de 10 años para pasar de 15.000 a 20.000 unidades/año. No es difícil aventurar que para alcanzar un nivel de producción de 5.000 viviendas/año se necesitarán al menos 5 años. Y que un volumen de 5.000 viviendas/año probablemente no supondrá alcanzar el punto muerto.
4. Para que un modelo industrializado de viviendas consiga costes de producción unitarios más bajos que el método tradicional de edificación (basado en abundante mano de obra, y materiales instalados “in situ”/“on site”), se requieren al menos dos requisitos: un nivel de producción que cubra todos los costes variables y la mayor parte de los costes fijos (la inversión realizada en montar la fábrica, maquinaria, tecnología, I+D+i, es susceptible de amortizar durante el período de vida útil de la instalación) y una producción estandarizada, que permita ligeras modificaciones en las cadenas de producción, pero desde luego no será posible llegar a la “personalización” de la vivienda, tendencia cada vez más acusada. De no cumplirse ambos requisitos, la producción industrializada de viviendas no será más barata que la tradicional, al revés, será superior. Otra cosa sería el plazo de terminación, la calidad de las terminaciones, etc., que, por supuesto, debe ser también objeto de cuantificación económica.
5. La cifra anunciada que se destinará al PERTE, 1.300 millones de euros en 10 años, esto es, como media 130 millones de euros/año, es manifiestamente insuficiente para levantar suficientes fábricas que permitan alcanzar los niveles de producción prometidos. Y, no duden que no serán inversiones directas, o subvenciones a fondo perdido, mayoritariamente serán préstamos y créditos que habrá que devolver. Esta y no otra es la verdadera razón por la que otros PERTES anunciados (automóvil, baterías, chips) se han quedado en nada hasta la fecha.
En mi opinión, lo que en realidad pretende el Gobierno de Pedro Sánchez es espolear a la iniciativa privada para que sea ella la que acometa las inversiones, pero para eso se necesita confianza, seguridad jurídica, garantizar que no se van a cambiar las reglas de juego a mitad de partido, dejar de lado la intervención del Gobierno en las empresas, levantar el veto a la compra de empresas que pueden ser declaradas estratégicas sin justificación alguna, en definitiva, que sea el mercado el que establezca las reglas del juego, libertad de empresa, libertad de contratación, libertad de pactos, y que el Estado se limite a crear las condiciones necesarias para favorecer la inversión y la creación de empleo.
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