“Los propietarios pierden de media 1.000 euros al año por vivienda con la congelación forzosa del alquiler”

Entrevista a María Andreu, directora general de Asval.

María Andreu, directora general de la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval), analiza la situación actual de este mercado en España. Repasa lo que ha ocurrido en 2022 y las previsiones para este año, muy marcadas por el “exceso de regulación” y la “inseguridad jurídica” que están provocando las medidas aprobadas por el Gobierno. E informa de la campaña que han iniciado para que sus más de 6.000 asociados reclamen al Estado una indemnización por la prórroga del tope del 2% a la actualización de rentas. Sin embargo, y pesar de todas las trabas, Andreu considera que el alquiler es un sector “robusto” que va a seguir creciendo, siempre con el reto de su profesionalización.

Exactamente ¿qué es Asval y cuáles son sus objetivos?

Somos una asociación, creada en 2020, que engloba a los propietarios de la vivienda en alquiler, que defiende sus derechos y que cuenta en la actualidad con más de 6.000 asociados. En la asociación se ha reproducido mucho el modelo que hay en el mercado de alquiler en España. El 95% de nuestros asociados son pequeños propietarios, que tienen de media 55 años y con una o dos viviendas; el 4% son socimis y personas jurídicas que gestionan diferentes volúmenes de patrimonio, a partir de diez propiedades; y el 1%, son fondos o grandes corporaciones. Nosotros representamos a todo el sector en general, al grande y al pequeño. Nuestro objetivo es profesionalizar el mercado y la defensa ante las Administraciones Publicas de los derechos de los propietarios de vivienda en alquiler.

¿Qué servicios ofrece a sus asociados?

Asval facilita asesoramiento legal en algunos de los asuntos que más preocupan a los propietarios que son los impagos y la ocupación, además de facilitarles el día a día. Asimismo, la asociación ofrece información inmobiliaria, con resúmenes de prensa sobre temas que pueden interesarles, y actividades de formación entre los que se incluye organizar seminarios sobre, por ejemplo, cómo hacer la declaración de la renta o cómo aprovechar los fondos Next Generation, siempre en base de lo que nuestros asociados nos dicen que les preocupa.

¿Podría hacer una reflexión sobre la situación actual y el futuro del mercado del alquiler en España?

Lo primero que hay que tener en cuenta es que España es un país de propietarios. En nuestro país hay unos tres millones de propietarios, de familias, que tienen entre dos y tres viviendas. Y el parque está mayoritariamente en manos de particulares, muy atomizado, con dos o tres viviendas de media y que las destinan al alquiler de vivienda de uso habitual para completar sus ingresos o su pensión, ya que un porcentaje muy elevado son jubilados.

“La responsabilidad de que no haya vivienda social en España no es del propietario de vivienda en alquiler y hay una cosa que tiene que quedar clara: ni todos los caseros son millonarios, ni todos los inquilinos son vulnerables”

El alquiler tiene largo recorrido en España, ya que va creciendo pero no a los ritmos de otros países de la Unión Europea. La media en Europa de gente que vive en el alquiler es un 30% y nosotros estamos en torno a un 18%, con lo que nos encontramos aún lejos. Pero la clave es que no hay oferta y cualquier medida que se tome y que reduzca la oferta va a empeorar la situación del mercado, porque si se reduce la oferta los precios suben. En un mercado en el que la mayoría son pequeños propietarios, como el español, cada vez está siendo más difícil que la gente opte por el alquiler como una alternativa para sacar rentabilidad de su piso.

Y es que cada vez que se limitan las rentas, cada vez que se pone trabas a un desahucio, cada vez que se protege la ocupación hace que quien tiene en propiedad un piso diga: “No me voy a complicar la vida” y decida ponerlo a la venta y sacarlo del mercado de alquiler.

¿Qué es lo que más le preocupa actualmente a los propietarios de vivienda en alquiler?

A los propietarios les preocupan tradicionalmente, como he dicho, los impagos y la ocupación, pero actualmente su principal problema es la falta de seguridad jurídica y el exceso de regulación que atenta contra la propiedad privada, ya que se están sustrayendo sus derechos por el hecho de que durante un año, y hasta el 31 de diciembre de 2023, se les impida subir las rentas de sus casas por encima del 2%.

¿Qué opina sobre esa prolongación hasta 2024 del límite del 2% a las subidas del alquiler, la prórroga forzosa de los contratos de alquiler y la paralización de desahucios a inquilinos morosos que aprobó el Consejo de Ministros en diciembre?

Hay mucho malestar en el sector del alquiler. El propietario no puede ser el escudo social del Estado en materia de vivienda. La responsabilidad de que no haya vivienda social en España no es del propietario de vivienda en alquiler y hay una cosa que tiene que quedar clara: ni todos los caseros son millonarios, ni todos los inquilinos son vulnerables. Por ello, con medidas como las aprobadas de ‘café para todos’ se crean situaciones injustas en aras supuestamente de proteger a los inquilinos del alza de la inflación, ya que los propietarios también sufren los embates de la inflación y no van a recibir ninguna compensación a cambio de esta congelación. No ha habido ninguna línea presupuestaria para compensar a los propietarios por esta medida por parte del Gobierno, ni una línea presupuestaria como ha habido por ejemplo con las petroleras y las eléctricas.

Los propietarios perderán de media 1.000 euros al año por vivienda por esta medida, una cantidad que hemos calculado con una inflación del entorno del 7%. Por este motivo, desde Asval hemos hecho un llamamiento a todos los propietarios a presentar una reclamación pidiendo responsabilidad patrimonial a la Administración. Van a ser reclamaciones individuales pero nos hemos ofrecido a canalizarlas y a presentarlas en el ministerio, para lo cual se está facilitado una guía y un formulario a los miembros de Asval, y en el último mes hemos recibido más de mil consultas al respecto.

¿Cuáles son, a su juicio, los pasos a dar para aumentar la oferta y que bajen los precios?

Todas las medidas para mejorar el mercado de alquiler pasan por aumentar la oferta a través de cuatro líneas de actuación: colaboración público-privada, seguridad jurídica, un marco regulatorio estable y dejar de sobrerregular el mercado.

Además, el mercado precisa de inversión extranjera para hacer que el sector sea lo suficientemente atractivo para captar inversiones.

Y en este sentido ¿cuáles son los retos de futuro que se ha marcado la asociación?

Asval quiere ser el actor que contribuya a la transformación del sector que pasa por la profesionalización de la gestión que del parque de viviendas en alquiler realizan grandes y pequeños propietarios, ya que queda mucho por hacer.

Asval está en el presente y en futuro del sector. Estamos ofreciendo soluciones de software de gestión y queremos contribuir a su transformación mediante la firma digital, la tokenización de los contratos, el build to rent, los nuevos formatos de llaves, etc., sin olvidarnos de fórmulas innovadoras como el coliving.

¿Cómo se presenta 2023 para el mercado del alquiler?

Queremos que sea el ejercicio de enmendar los errores. Es un año de elecciones y va a depender mucho de las propuestas que se hagan y de que cuenten con los actores del sector. Además estimamos que el build to rent va a seguir creciendo, una fórmula que está transformando el mercado ya que las promotoras están haciendo un producto especialmente dirigido al alquiler, una modalidad por la que las nuevas generaciones van a seguir apostando por cuestiones de movilidad y flexibilidad.

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