Los buenos cimientos del residencial invitan al optimismo

Tribuna firmada por Víctor Pérez Arias, CEO de ASG Homes.

El sector inmobiliario es uno de los principales motores económicos del país y, aunque vive un proceso de moderación, en los últimos años se ha consolidado como una de las palancas que suman, y seguirán sumando, crecimiento económico al país.

A día de hoy, por sus sólidos fundamentales y por la resiliencia de su demanda, el residencial es uno de los segmentos mejor posicionados y, sin ninguna duda, el preferido en los últimos tiempos por los inversores a la hora de destinar capital al mercado inmobiliario español

Sin embargo, es también uno de los más expuestos a la variabilidad de los indicadores macroeconómicos y a su impacto en la economía de las familias. Pero, como ya se ha apuntado, no se traduce en una paralización completa del mercado, sino en una adaptación del mismo para garantizar que la demanda encuentre respuesta gracias a la actividad de promotores residenciales.

Así, el reciente endurecimiento de las condiciones hipotecarias fruto de la subida de tipos de interés, el alza de los costes de construcción, el aumento del precio de las materias primas y el encarecimiento de la energía han impulsado una alteración de equilibrios del régimen de tenencia en favor del alquiler frente a la vivienda en propiedad. Esto, unido a la escasez de oferta de vivienda de obra nueva ha provocado un renovado interés por las joint ventures entre vehículos de inversión y promotores residenciales para el desarrollo de promociones destinadas al arrendamiento.

No obstante, este interés por la vivienda en alquiler no debe hacernos olvidar que el mercado residencial español se ha caracterizado tradicionalmente por una preferencia de la vivienda en propiedad.

A ello se une, además, el déficit crónico de unidades residenciales de obra nueva: el número de casas recién construidas que se incorporan al mercado se encuentra muy por debajo del número de nuevos hogares que se crean anualmente en España.

La combinación de todos estos factores ha provocado un aumento de los precios de las viviendas, que no va a bajar, en España independientemente de su tipología: este fenómeno se ha producido tanto en aquellas promociones destinadas al alquiler, como en los nuevos desarrollos que se ponen a la venta y ha afectado tanto a la vivienda de segunda mano como a la obra nueva: de acuerdo con los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio de las casas de obra nueva creció entre abril y junio un 1,7% respecto al primer trimestre del año, mientras que las viviendas de segunda mano vieron crecer su precio en un 2,2% en el mismo período.

En cualquier caso, estas cifras quedan lejos de las importantes subidas registradas a comienzos del año 2022, lo que invita a pensar que el mercado está encontrando un nuevo punto de equilibrio y que, de acuerdo con las previsiones del Banco de España, la inflación se mantendrá en un 2% si los tipos de interés oficiales marcados por el Banco Central Europeo continúan en esta senda, creándose un mercado más estable y predecible.

En este sentido, las perspectivas del mercado promotor residencial a medio y largo plazo deben ser razonablemente optimistas ya que la demanda es fuerte y aunque el ritmo de compraventas se ha desacelerado respecto a períodos anteriores y hay un déficit de suelos finalistas en zonas de mayor demanda por los dilatados plazos de la administración pública, los fundamentales a largo plazo se mantienen estables en el mercado local.

A esto se suma la flexibilidad del mercado residencial para adaptarse a las nuevas tendencias demográficas con el desarrollo de productos adaptados a la evolución social. Es el caso, por ejemplo, del senior living, que permite dar respuesta a una nueva demanda y que ejemplifica que el sector promotor residencial está muy bien preparado para dar respuesta a las demandas del mercado. Y es que, aunque el ciclo inmobiliario actual es complejo, el sector promotor está muy bien equipado para afrontarlo.