Javier Kindelan Williams
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Living, sector de referencia: retos de los espacios habitacionales del futuro

Tribuna de Javier Kindelan, vicepresidente y head de Living de CBRE España.

Los cambios socioeconómicos, el éxodo a las ciudades o una forma de vivir más experiencial exigen una nueva forma de entender las soluciones inmobiliarias en torno al sector de la vivienda. Estos factores son los que definen al segmento living, un sector en rápida transformación y evolución, con nuevos conceptos de alojamiento en los que prima la flexibilidad y los servicios.

Los modos de vida han cambiado enormemente en los últimos años y las nuevas tendencias sociodemográficas y culturales están dando forma a nuevos conceptos de alojamiento, con foco en el lifestyle y experiencias habitacionales, no exentos de grandes desafíos sectoriales u oportunidades de mayor transformación.

Factores como el envejecimiento de la población que, lejos de los estereotipos habituales, va ligado a una mejor calidad de vida; los cambios en las unidades familiares, cada vez con más hogares con proyecciones más unipersonales y con más gente viviendo sola pero con mayor pluralidad; o el aumento de la movilidad, impulsado por la democratización del viajero entre ciudades e incluso países –en parte precursor de que la población extranjera en España se duplique para el 2040–, están redefiniendo los espacios habitacionales.

Todo ello bajo el paraguas de la búsqueda de la felicidad en el hogar y la realización personal. Hablamos de lugares donde no solo vivir, sino también convivir en comunidad. Espacios que generen experiencias, con oferta de servicios y donde la flexibilidad esté en el centro del producto.

Así, los cambios socioeconómicos, el éxodo a las ciudades o una forma de vivir más experiencial exigen una nueva forma de entender las soluciones inmobiliarias en torno al sector de la vivienda. Estos factores son los que definen al segmento living, un sector en rápida transformación y evolución bajo el cual desde CBRE hemos agrupado los siguientes subsectores que abarcan el ciclo de vida de las personas: residencias de estudiantes, flex living, residencial en alquiler (BTR/PRS) y senior living.

En el foco de los inversores

En la actualidad, el sector living acapara todas las miradas. Situándose en una fase incipiente si se compara con otros mercados, es uno de los segmentos inmobiliarios con mayor potencial de crecimiento. En los últimos años, este sector se ha visto impulsado por el dinamismo económico, el incremento de los ahorros familiares embalsados, en un contexto de economías menos apalancadas y creciente demanda migratoria, dando lugar así a diferentes tipos de hogares y formas de vivir.

El sector living sigue consolidando su posición como foco de inversión, concentrando en el primer trimestre de 2023 el 42% de la inversión total con más de 1.219 millones de euros transaccionados. En el mismo periodo de 2022, el sector aunó el 25% de la inversión total, con más de 1.100 millones de euros transaccionados posicionándose también como el primer asset class por volumen de inversión.

El auge de operaciones corporativas y la fuerte demanda de producto affordable (asequible) ha incrementado también el peso de operaciones PRS y BTR dentro del sector.

“El sector living sigue consolidando su posición como foco de inversión, concentrando en el primer trimestre de 2023 el 42% de la inversión total con más de 1.219 millones de euros transaccionados”

La creciente demanda de hogares que se decantan por la fórmula del alquiler, ya sea por flexibilidad, movilidad o alternativa a la compra de una vivienda en un contexto de encarecimiento de la financiación, continuará impulsando el segmento del residencial en alquiler y la institucionalización del parque de vivienda. Los fondos atraídos por la robusta demanda y atractivos fundamentales que soportan un crecimiento esperado de rentas seguirán apostando por este sector en España, que ya en los Estados Unidos es mercado de referencia representando en el último lustro casi el 45% de la inversión institucional; ha multiplicado su tamaño por diez en la última década.

Nómadas digitales

Este aumento de la demanda se apoya en nuevos perfiles, como la figura del nómada digital energético que cobra especial relevancia en el mercado residencial como público objetivo para las viviendas ofertadas. Nos referimos a un trabajador extranjero, con alto poder adquisitivo, que se decanta por el teletrabajo en nuestro país como alternativa a los elevados costes de vida y energéticos en invierno de su país de origen.

Por el lado de los inversores, las fuertes subidas de tipos de interés están en la actualidad mermando las rentabilidades y expectativas de retornos, desalineando expectativas entre comprador y vendedor. No obstante, el mercado se muestra expectante a una normalización progresiva de los tipos de interés, augurando una mayor conversión de oportunidades hacia finales de año.

Auge del residencial de lujo y flex living

Por productos, está ganando peso en el mercado español el segmento del residencial de lujo, ultra lujo y productos de branded y serviced apartment. Nuestro país cuenta con todos los ingredientes para despertar un gran interés entre inversores, concretamente en zonas como Madrid, Barcelona o Marbella, y, aunque aún lejos, asemejándose cada vez más a mercados internacionales como Miami. Desde CBRE, estamos observando cómo en el contexto europeo e internacional, España cobra cada vez mayor atractivo, competitividad y singularidad frente a ciudades homólogas como París, Londres o Milán.

La amplia oferta cultural y de ocio, junto con la excelente experiencia gastronómica que ha adquirido la restauración en los últimos años, son factores determinantes para el impulso de este segmento. Los productos con marcas comerciales y servicios hoteleros atraerán compradores que antes solo buscaban mercados como los de Dubái, Miami, Nueva York o Londres, compitiendo nuestro mercado en una liga superior.

Otro de los subsectores que está en auge es el flex living, que va mucho más allá del coliving y comprende una serie de productos diseñados en torno a la flexibilidad de su oferta de ocupación temporal de corta y media estancia, oferta de servicios en demanda y ocupantes corporativos, jóvenes profesionales e incluso vacacionales…

“El aumento de la demanda se apoya en nuevos perfiles, como la figura del nómada digital energético que cobra especial relevancia en el mercado residencial como público objetivo para las viviendas ofertadas. Un trabajador extranjero, con alto poder adquisitivo, que se decanta por el teletrabajo en nuestro país como alternativa a los elevados costes de vida y energéticos en invierno de su país de origen”

El flex living considera el alojamiento, ya sea urbano, semiurbano o vacacional, como un servicio flexible y accesible, que da mucho peso a los amenities y servicios avanzados y que se basa en la comunidad. Si bien en España aún se encuentra en fase inicial, el potencial de este segmento se apoya en una demanda creciente, que busca una solución habitacional hasta ahora inexistente; y es que el flex living entiende y da respuesta a sus necesidades. Por parte de los operadores, el mercado está muy atomizado, pero la consolidación ya ha comenzado.

Los grandes retos del living

Como segmento aún en fase de desarrollo presenta grandes retos sectoriales. Uno de los principales es la desburocratización de la administración en materia de contar con mayor agilidad en los trámites y la gestión de suelo para dotar al mercado de mayor capacidad de transformación de suelo en activos productivos. El aumento de la tensión económica familiar obliga a la Administración y agentes económicos y sociales a buscar soluciones en la creación de vivienda más asequible en su formato libre y protegida. Soluciones subvencionadas, protegidas y diseñadas desde la transformación del suelo serán altamente demandadas a lo largo de toda la geografía.

En paralelo, la obra nueva seguirá estrangulada por trabas burocráticas, administrativas y escasez de suelo finalista; los embotellamientos productivos continuarán limitando la oferta futura de nuevo stock en un sector en continua industrialización y buscando dotar a sus procesos y productos de una mayor sostenibilidad.

Aquí juega un papel relevante la tecnología en los procesos productivos; la dotación domótica y tecnológica de los espacios habitacionales será cada vez más relevante en las estrategias de diferenciación y capacidad de adaptarse a diferentes modelos de demanda habitacionales. Una demanda que exige más flexibilidad en temporalidad y contratación de servicios que marcará la definición de los productos habitacionales del futuro.