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Impact Homes agita el mercado con una cartera de 3.200 viviendas asequibles

Grupo Inmobiliario Ferrocarril vuelve a apostar por la renovación para ganar músculo en un negocio en constante transformación. La compañía, pionera en el sector de la vivienda protegida en alquiler y una de las pocas supervivientes de la crisis de 2008, presenta Impact Homes, una nueva plataforma de gestión inmobiliaria que arranca con números de vértigo: más de 3.200 viviendas asequibles destinadas tanto a la venta como al alquiler, que se prevé estén entregadas en septiembre de 2025, y que generarán un volumen de negocio de 600 millones.

Grupo Inmobiliario Ferrocarril inicia una nueva etapa y lo hace impulsando Impact Homes, una nueva plataforma dedicada al desarrollo de proyectos de inversión inmobiliaria sostenible en España que gestionará los proyectos en marcha de esta promotora pero también los de terceros, a través de una alianza con Incus Capital y con acuerdos puntuales con distintos fondos de inversión.

La nueva compañía, presentada en sociedad por el presidente y fundador de Grupo Ferrocarril, Rafael González-Cobos, tiene detrás la capacidad de gestión de esta promotora creada en 1992 y que es una de las pocas supervivientes de la crisis de 2008. Y arranca con unos números importantes y de suficiente envergadura para dinamizar el actual mercado residencial: una cartera de 26 promociones distribuidas en Madrid, Sevilla, Málaga, Córdoba, Toledo y Valencia, que suponen más de 3.200 viviendas, de las que casi aproximadamente la mitad se destinará al alquiler, y que representan un cifra de negocio de 600 millones de euros.

Dichas promociones ya cuentan en un 80% con licencia de obras, algunas de ellas ya están en marcha y el resto darán comienzo a muy corto plazo. Para el otro 20% restante, Impact Homes espera disponer de la licencia que le permita iniciar la construcción en el segundo semestre de este año.

Dos líneas de negocio

La estrategia de Impact Homes se centra en dos líneas de negocio: el lanzamiento de vehículos para invertir en vivienda destinada a la venta, como el que han cerrado con Incus Capital; y el desarrollo de proyectos build to rent para inversores individuales, fondos nacionales y extranjeros.

“Para el desarrollo de vivienda en venta, se ha creado una joint venture con Incus Capital, en la que Grupo Ferrocarril ha incorporado sus promociones en curso y la gestora de inversión ha aportado 40 millones de euros que se han utilizado para comprar suelos adicionales, en los que se desarrollarán un total de 1.655 unidades build to sell”, señala el presidente ejecutivo de Impact Homes. La idea de la plataforma es no quedarse ahí, ya que su intención es abrir una nueva ronda de financiación a final de año o principios de 2024, para levantar otros 75-80 millones de euros que se destinarían a la adquisición de más suelos.

La otra pata de la compañía, la de la vivienda en alquiler, se desarrolla mediante acuerdos puntuales con inversores para levantar residenciales build to rent, acuerdos como los que Impact Homes ha alcanzado ya para desarrollar llave en mano 1.600 viviendas en alquiler, tal y como explica González-Cobos, presidente ejecutivo de la nueva plataforma.

Rafael González-Cobos, presidente ejecutivo de Impact Homes, detalla cómo funcionará esta nueva compañía que en una primera fase gestionará vivienda en venta y alquiler, tanto libre como protegida, pero que en el futuro prevé aumentar su negocio con opciones como el coliving y el senior living

Vivienda asequible

Impact Homes se centrará en la vivienda asequible, un segmento que supone “cubrir una necesidad social pero también una oportunidad de negocio”, en opinión del presidente ejecutivo de la plataforma, y prueba de ello es que de las más de 3.200 viviendas proyectadas, 970 son protegidas, un nicho en el que Grupo Inmobiliario Ferrocarril cuenta con gran experiencia, ya que la compañía fue la primera en apostar por la promoción de vivienda privada protegida en alquiler en la Comunidad de Madrid, a finales de la década de los 90 “cuando ni existía el plan de vivienda protegida”.

“Impact Homes nace con la vocación de ser un referente capaz de lograr un impacto positivo en la sociedad mediante el desarrollo de vivienda asequible sin renunciar a estándares de calidad altos, así como a tamaños y ubicaciones atractivas”, afirma González-Cobos.

“Apostamos por un modelo de negocio innovador que tiene los valores ESG como centro de todas las decisiones y que recoge el enfoque social de Grupo Inmobiliario Ferrocarril, que siempre ha perseguido realizar una actividad responsable con la sociedad mediante el desarrollo de proyectos accesibles”, sostiene el empresario, quien afirma que “la nueva sociedad gestora cuenta con un modelo de negocio innovador y necesario, basado en un equilibrio entre la rentabilidad financiera y una actividad responsable y comprometida con los valores ESG haciendo especial hincapié en la ‘S’ de sostenible”.

Estrategia anticíclica

El objetivo que busca Grupo Inmobiliario Ferrocarril con este movimiento empresarial, que supone la segregación de la actividad de gestión de la promotora, no es tanto crecer sino “tener una dimensión suficiente y mantenerla en el tiempo independientemente de los ciclos inmobiliarios”, lo que González-Cobos califica de “estrategia anticíclica”, resaltando que el hecho de tener más de un cliente garantiza su actividad en el largo plazo.

González-Cobos considera que nos encontramos en un momento de “pausa en un ciclo inmobiliario creciente”, debido a la guerra en Ucrania y la subida de los tipos de interés, pero estima que a partir del segundo semestre se reactivará una demanda residencial que se encuentra “embalsada”, dado que la producción de vivienda es claramente insuficiente para el número de hogares que se crean

Además, pone de manifiesto que con dicha iniciativa “hemos ampliado nuestro radio de acción a Valencia y Córdoba y nuestra intención es seguir ampliando nuestra presencia territorial y nuestro nicho de negocio, una vez hayamos entregado las viviendas en septiembre de 2025”.

Respecto a las ventajas que supone para el inversor la fórmula que ofrece Impact Homes, el presidente de la plataforma destaca que los fondos “buscan un equipo testado, profesional, con capacidad de gestión en vivienda en venta y alquiler, libre y protegida”, dado que el sector es un negocio muy complicado y de que el modelo inmobiliario es diferente en cada país, subrayando que eso es precisamente lo que les ofrece esta nueva plataforma.

Perspectivas optimistas

“En Grupo Inmobiliario Ferrocarril no nos gustan las incertidumbres más a allá de las propias del negocio”, declara este empresario que se muestra optimista en cuanto a la evolución del mercado residencial y no considera que estemos al final de un ciclo inmobiliario. “Estamos en una pausa en un ciclo que sigue siendo creciente, motivada por una guerra y la subida de tipos de interés. Pero se sigue produciendo un número insuficiente de viviendas en relación al número de hogares que se crean, por lo que estimamos que a partir del segundo semestre habrá una “explosión de demanda de vivienda en venta” debido a esa demanda que se encuentra embalsada.

En lo que respecta al alquiler, el empresario constata que hay una importante demanda, especialmente de producto a precio asequible: “Todo lo que se ofrece por debajo de los 1.000 euros al mes se alquila con facilidad” al tiempo que elude valorar las repercusiones que supondrá para el arrendamiento residencial la nueva ley de vivienda, hasta que no esté en vigor, señalando que la única línea roja que no debe traspasar la normativa es el hecho de que “cualquier persona que alquila una vivienda debe pagar al arrendador”.