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Las valoraciones inmobiliarias bajo normas internacionales (RICS)

Tribuna de José María García, director del Departamento RICS y Análisis Económico de Gloval.

La Contabilidad Nacional encuadra a las actividades inmobiliarias dentro del sector servicios, aunque si se analiza desde la perspectiva productiva en realidad es en gran parte un apéndice del sector construcción. Ambos sectores albergan complejidad en los campos estratégicos, de gestión y transaccional, que requieren conocimiento de economía real y financiera. Es un sector que como todos, tiene su regulación y una parte importante de ella la ocupa el ámbito de las valoraciones de activos y empresas inmobiliarias.

En España existen principalmente dos normas y en este artículo daremos a conocer la más internacional.

Tasaciones ECO 805/2003 reguladas por el Banco de España; siendo obligatoria su aplicación en España para la obtención del valor hipotecario para garantía hipotecaria, cobertura de provisiones para aseguradoras y determinación del patrimonio para IIC y fondos de pensiones. En ella prima el valor prudente y sostenible en el tiempo, y no se acogen a las Normas Internacionales de Valoración.

Valoraciones RICS, las reguladas por la Royal Institution of Chartered Surveyors, fundada en el Reino Unido en 1868 y actualmente extendida por todo el mundo. Acepta y se acoge en su totalidad a las Normas Internacionales de Valoración (IVSC), además de exigir a los valoradores miembros, las Normas Internacionales de Ética, de Medición Inmobiliaria, (IPMS) y las Reglas de Conducta Internas de RICS.

El objetivo principal de la RICS es la coherencia, objetividad, transparencia, confidencialidad de datos y prevención de conflictos de interés, además de asegurarse que sus miembros cuentan con altos niveles de conocimientos técnicos, económicos y financieros, habilidad y experiencia práctica y manejar con soltura e interpretar las tendencias y dinámicas del sector inmobiliario.

Los MRICS están a la vanguardia en el campo de la valoración y generan confianza, seguridad y un alto nivel de servicio en sus trabajos.

Desde la perspectiva de quien utiliza una valoración RICS (cliente y otros usuarios), le garantiza que los trabajos se realizan siguiendo las Normas Internacionales de Valoración, que existe coherencia y comprensión en el enfoque y en todo el proceso y, por tanto, del valor indicado en la misma, además de:

• Independencia, objetividad, conocimiento, experiencia y transparencia del valorador. Los valoradores RICS deben mantener una estricta separación entre asesores y otras áreas operativas de la empresa (muralla china). Toda la información que se maneja entre el miembro RICS, valorador registrado, y el cliente se considera confidencial.

• Claridad en el documento obligatorio a redactar por el valorador y firmarlo con el cliente denominado Términos de Contratación, donde se expone el ámbito del trabajo, incluyendo asuntos a tratar y revelaciones que haya que realizar.

• Claridad en la Base de Valor, donde se debe incluir cualquier supuesto sea general o especial, o cualquier consideración material que se deba tener en cuenta.

• Permanente comunicación con el cliente.

• Los informes se presentan con absoluta transparencia y claridad, enviando al cliente un borrador del informe previo al informe final para contrastar datos o asuntos relevantes y tener la conformidad del valorador y del cliente.

Las valoraciones RICS utilizan Bases de Valor que el valorador debe garantizar que son apropiadas para el propósito de la valoración. Las más utilizadas y definidas en las IVS son: valor de mercado, renta de mercado, valor de inversión, valor equitativo (antes valor razonable) y valor de liquidación.

Las finalidades en las que se aplican son: uso interno de la empresa o cliente-solicitante, consolidación-actualización de balances, para transacciones, captación de fondos, etc.

Cabe destacar que las valoraciones RICS las solicitan y cuentan con el reconocimiento de inversores internacionales y nacionales, fondos de inversión, REITS, socimis, empresas cotizadas (CNMV exige RICS), promotoras, operadores, gestores, entidades financieras, inversores privados y family offices.