“La ley de vivienda solo aplica recetas de marcado carácter político que han resultado fallidas”

Entrevista a Miguel Ángel Peña, CEO Residencial de Grupo Lar.

Miguel Ángel Peña repasa la estrategia a corto y medio plazo de Grupo Lar, al tiempo que analiza el momento actual del mercado de la vivienda marcado por la ralentización de las ventas y la caída de la inversión, pero con una demanda de alquiler “muy robusta”, cuyo futuro considera amenazado por una la ley de vivienda que califica de “oportunidad perdida”.

¿Cómo va 2023 en España ahora que ya hemos consumido un cuarto del ejercicio?

Como preveíamos, 2023 va a ser un año un tanto atípico. Desde el punto de vista de las operaciones en curso las cosas van muy bien; nuestros proyectos de residencial en alquiler se están ocupando mucho mejor de lo previsto, la demanda de alquiler es muy robusta. Si nos referimos a la venta de viviendas, es cierto que se ha ralentizado en los últimos meses, pero esto es perfectamente normal en el contexto actual, además el efecto postcovid que supuso un año 2021 espectacular en ventas ya se ha agotado, pero lo cierto es que se sigue vendiendo más lento pero con normalidad. Nuestros centros comerciales, que nos dan un termómetro muy preciso del estado del consumo, están funcionando mejor que nunca. Solo hay que echar un vistazo a los fantásticos resultados de Lar España para comprobarlo.

Pero desde el punto de vista de las nuevas inversiones, la realidad es muy diferente porque la situación del mercado es que se están haciendo muy pocas inversiones. Los datos ya empiezan a mostrar caídas en las cifras de inversión que lamentablemente se van a incrementar en los próximos meses. La mayoría de los inversores, ante la falta de visibilidad macro, están extremando la prudencia y están más preocupados de sus actuales portfolios que de hacer nuevas inversiones. El incremento del coste de la deuda, que probablemente aún no ha tocado techo, y también la expectativa de una bajada de valoración en determinados activos están condicionando mucho las decisiones, sobre todo en Europa. En EE. UU. empezamos a ver recuperación.

Grupo Lar ha ido poniendo en operación distintos proyectos en alquiler en los últimos meses, ¿cómo ve el mercado?

En los últimos meses hemos puesto en operación hasta cuatro nuevos proyectos en Madrid, Barcelona, Valencia y Valladolid y prevemos terminar 2023 con 700 unidades alquiladas. Esta cifra se irá incrementando progresivamente en la medida en que vayamos terminando todos los proyectos que actualmente tenemos en desarrollo. Como apuntaba, la demanda de vivienda en alquiler es muy fuerte y nos estamos encontrando con situaciones como la de nuestro proyecto en Patraix (Valencia) donde teníamos alquilada más de la mitad de las unidades antes de abrir el edificio. El reto ahora es extremar el servicio a nuestros inquilinos de modo que no quieran irse nunca. El hecho de tener internalizada toda la operación de nuestros activos hará que estemos mucho más cerca de nuestros clientes y que podamos cuidarles como queremos.

Adicionalmente, en el mes de junio comenzamos la construcción de nuestro primer coliving en Málaga, que para nosotros es un proyecto muy importante porque es nuestra primera incursión en un segmento en el que vemos muchas posibilidades a futuro.

¿Qué opina del borrador de la nueva ley de vivienda?

La verdad es que me parece una verdadera lástima y una oportunidad perdida. Me refiero a que es cierto que en España tenemos un problema de acceso a la vivienda, que el Gobierno tiene obligación de resolver, por lo que una nueva ley de vivienda es totalmente necesaria.

El problema viene desde el momento en el que el Gobierno ha decidido hacer política con la vivienda en lugar de hacer una verdadera política de vivienda. La ley no va a la raíz del problema y su aplicación en ningún caso, lamentablemente, va a resolverlo. Es más, desde mi punto de vista ni tan siquiera busca resolverlo porque solo aplica recetas de marcado carácter político y la evidencia empírica ha demostrado que han resultado fallidas en todos los lugares donde se han aplicado con anterioridad (París, Berlín, Barcelona o Nueva York). Nuevamente la evidencia empírica demuestra que solo las actuaciones orientadas a estimular la oferta sirven para resolver el problema de vivienda que hoy tenemos en España, como ha ocurrido en Austria o Australia.

Los efectos que va a provocar esta nueva ley de vivienda en caso de aplicarse serán claramente: reducción de oferta de alquiler (solo hay que ver lo que ha pasado en Barcelona durante el tiempo de su aplicación), mayor economía sumergida, menor posibilidad de acceso a una vivienda en alquiler por parte de los inquilinos menos solventes y, por supuesto, lo que es más grave, menor inversión.

Por último creo importante señalar que el borrador de texto de la ley es un auténtico despropósito también en la forma, puesto que su redacción es contradictoria, confusa y plagada de inconsistencias.

Lar tiene una muy buena experiencia en el sector salud, donde recordemos fue socio de Ballesol. Ahora está lanzando nuevos proyectos de la mano de su acuerdo con Axa. ¿Es una apuesta del grupo a futuro?

Sí, como parte de nuestra estrategia de diversificación de activos, a finales de 2022 cerramos un acuerdo con Axa IM Alts para invertir en el segmento de healthcare. Es un segmento que, efectivamente, conocemos bien. Nuestro objetivo es desarrollar una cartera de referencia de activos sociosanitarios en España enfocada, principalmente, en residencias de mayores y clínicas de día y, quizás en un futuro, hospitales. En un sector con una demanda creciente, en un mercado muy atomizado y con una parte relevante de la oferta existente muy desactualizada. Tenemos el firme propósito de aportar nuestra experiencia, trabajo y conocimiento para generar un portfolio con los estándares más altos de calidad, sostenibilidad y eficiencia.

En España hay un gran reto en este campo. Tenemos una población mayor de 65 años de unos 9 millones de personas y la tendencia apunta a que, en los próximos 10 años, crecerá en otros 2,5 millones hasta alcanzar los 11,5 millones en 2035. Actualmente existen en España unas 375.000 plazas en residencias con un déficit, en este momento, de 75.000 camas, lo que lleva la ratio de camas por cada 100 mayores a un 4,2%, muy por debajo del 5% que recomienda la Organización Mundial de la Salud (OMS). En 10 años se estima que serán necesarias otras 125.000 hasta llegar a las 575.000 lo que equivale a promover 20.000 plazas anuales de manera sostenida hasta el 2035 frente a las 20.000 plazas previstas para desarrollar en los próximos 3 años. Además, la demanda seguirá garantizada amparada por la bomba demográfica de los baby-boomers y la expectativa de vida que seguirá incrementándose desde los 82,7 a los 90 años, según los últimos estudios de la OCDE. Por eso, en Grupo Lar apostamos por este sector en auge, aceptando además el desafío y el compromiso, de contribuir a su evolución y profesionalización. Además, ir de la mano con Axa, que es el mejor inversor posible, es una auténtica garantía de éxito.

Grupo Lar opera en cinco países además de España, ¿qué lectura saca de la fuerte internacionalización de la compañía?

Efectivamente trabajamos en México, Perú, Brasil, Colombia y Polonia. Cada país es diferente y cada mercado tiene su propia dinámica. Desde un punto de vista inmobiliario, algunos países como Perú están en un buen momento y otros, como México, lo están pasando algo peor. En general desde Grupo Lar estamos contentos con nuestro posicionamiento en todos ellos.

Es interesante explicar una decisión interesante que ha tomado el Gobierno de Polonia, como contraste con las directrices de la nueva ley de vivienda que el Gobierno de España pretende publicar. Polonia por su cercanía a Ucrania es uno de los países en los que el conflicto está impactando de forma más profunda, es el país de Europa que ha acogido más refugiados (se estima que a fecha de hoy aún hay 1,5 millones de refugiados ucranianos en Polonia), la inflación está en el entorno del 17% y el equivalente a nuestro Euribor en el entorno del 7%. Como consecuencia de esta situación la venta de casas ha caído en picado y los alquileres se han incrementado. Pues bien, el próximo 1 de julio entrará en vigor una medida que pretender reactivar y normalizar el mercado inmobiliario con la aplicación de un programa de primera vivienda para menores de 45 años cuya medida estrella es la concesión de una hipoteca a tipo fijo del 2% durante los 10 primeros años de vida del préstamo. El objetivo es reactivar la compra de casas y relajar el elevado precio del alquiler y, por el momento, los resultados solo del anuncio han sido muy positivos.

Grupo Lar es reconocido en el mercado como una de las empresas más innovadoras del sector, ¿hay alguna iniciativa que quiera compartir con nuestros lectores?

A mediados de 2021, en Grupo Lar lanzamos Lartech, nuestro vehículo de inversión en startups proptech, que invierte en proyectos enfocados, principalmente, a Iot, conectividad y datos que puedan aplicarse al sector inmobiliario. Nuestro objetivo es apoyar a iniciativas que desarrollen productos o servicios diferenciales y con aplicación dentro de las áreas de negocio de Grupo Lar. En estos proyectos habitualmente en fase semilla, Grupo Lar aporta tickets medios en función de cada proyecto, además de un valor relevante a través de la experiencia de sus equipos e infraestructura y activos.

Así, hemos entrado ya en 10 proyectos diferentes. Uno de ellos ha sido Openbrick, proyecto conjunto con Renta 4 Banco e ioBuilders que es la única iniciativa de real estate que participará en la cuarta cohorte del Sandbox de la CNMV. El objetivo de OpenBrick es desarrollar un mercado de instrumentos financieros tokenizados vinculados a proyectos inmobiliarios. La tokenización, como ya es bien sabido, consiste en la representación digital de activos financieros en una red de blockchain. Esta tecnología permite que la emisión y la compraventa de estos activos financieros se realicen de manera más eficiente, rápida, accesible y transparente para todas las partes. La innovación desde un punto de vista financiero consiste en vincular los eventos económicos de instrumentos financieros tradicionales tales como acciones y bonos con las rentas generadas por los proyectos inmobiliarios (alquileres y plusvalías) y también asociar servicios a los propietarios de los tokens. El objetivo final es generar una plataforma abierta que permita comprar y vender tokens asociados a activos inmobiliarios con un funcionamiento similar a un mercado bursátil.