El mercado logístico español avanza hacia una mayor diversificación territorial. Aunque Madrid y Barcelona mantienen su posición como principales polos por volumen de contratación, liquidez y profundidad de mercado, Valencia, Zaragoza, Sevilla y Málaga están ganando peso como nodos complementarios dentro de la red nacional.
Según Proequity, los mercados secundarios ya concentran cerca de una cuarta parte de la contratación logística en España. En el primer trimestre de 2026, la contratación nacional superó los 751.000 metros cuadrados, un 5% más que en el mismo periodo de 2025. Madrid y Cataluña concentraron más de 345.000 y 222.000 metros cuadrados, respectivamente.
La presión sobre la disponibilidad de suelo en los grandes hubs, junto con la necesidad de acercar las operaciones a los focos de consumo y mejorar la distribución regional, está impulsando el interés por otras localizaciones con buena conectividad y capacidad de desarrollo.
Valencia, Zaragoza, Sevilla y Málaga ganan protagonismo
Valencia se consolida como nodo del eje mediterráneo gracias a su conexión portuaria, el Corredor Mediterráneo y su capacidad para atender tanto la distribución nacional como los flujos internacionales. Valenciaport cerró 2025 con más de 5,66 millones de TEU, un 3,41% más.
Zaragoza aporta centralidad e intermodalidad al sistema logístico. La Plataforma Logística de Zaragoza (PLAZA) supera los 13,4 millones de metros cuadrados y conecta carretera, ferrocarril y transporte aéreo. Su aeropuerto movió más de 182.000 toneladas de mercancía durante 2025.
En Andalucía, Sevilla refuerza su posición como nodo de distribución para el oeste y sur peninsular. El Puerto de Sevilla superó los 4,42 millones de toneladas en 2025 y registró más de 100.000 metros cuadrados otorgados en concesión para nuevos desarrollos empresariales.
Por su parte, Málaga presenta un perfil vinculado al crecimiento demográfico, empresarial y de consumo de la Costa del Sol y Andalucía oriental. Su puerto alcanzó 5,6 millones de toneladas en 2025, mientras que el aeropuerto de Málaga-Costa del Sol registró 26,76 millones de pasajeros.
Nuevos criterios para operadores e inversores
Esta progresiva descentralización está modificando también las prioridades de operadores, promotores e inversores. La disponibilidad de suelo, los costes, la conectividad y la proximidad al cliente final ganan relevancia en las decisiones de localización, mientras que para los promotores cobran importancia la viabilidad urbanística, la capacidad energética y los plazos de desarrollo.
David Martínez, director general de Proequity, señala que Madrid y Barcelona continúan siendo mercados imprescindibles, pero que el crecimiento del sector requiere una red más capilar apoyada en nodos regionales con demanda real.
En este contexto, la conectividad multimodal, la disponibilidad de suelo finalista, la eficiencia energética y los criterios ESG se perfilan como elementos cada vez más determinantes para el desarrollo de nuevos proyectos logísticos y la generación de valor de los activos.
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