El mercado residencial de la costa española mantiene un fuerte ritmo de crecimiento, pero acumula cada vez más señales de tensión. Según el informe ‘Vivienda en Costa 2026’ de Tinsa by Accumin, el precio de la vivienda en los municipios costeros —excluidas las capitales de provincia— aumentó un 13,5% interanual en el primer trimestre de 2026, hasta 1.992 euros por metro cuadrado.
El incremento fue superior al 10% en todas las vertientes, con los mayores avances en Islas (+14,1%) y Costa Mediterránea (+13,9%). En paralelo, la vivienda vacacional alcanza un valor medio de 3.150 euros por metro cuadrado, un 11,6% por encima de la media nacional.
Uno de los principales indicadores de la tensión del mercado es el esfuerzo de compra, que alcanza el 40% de la renta disponible del hogar medio en la costa, frente al 35% considerado un nivel razonable. La situación es especialmente crítica en Baleares, Málaga y Alicante.
La demanda se modera, pero sigue fuerte
La compraventa de vivienda en los municipios costeros creció un 1,7% en 2025, hasta 204.089 operaciones. Aunque el ritmo se modera respecto al año anterior, el volumen se mantiene entre los más elevados de la serie histórica.
La Costa Norte fue la vertiente con mayor crecimiento de las operaciones, con un 6,2%, seguida de la costa atlántica andaluza, con un 5,1%. En cambio, las islas registraron un descenso del 3,1%, en un contexto marcado por los elevados precios y la escasez de oferta.
El informe también detecta señales de agotamiento en algunos mercados de vivienda vacacional. El 77% de las zonas analizadas considera que todavía existe recorrido al alza de los precios, frente al 94% del año anterior.
Además, la frontera entre primera y segunda residencia continúa diluyéndose. En el 61% de las zonas, los técnicos de Tinsa consideran que la vivienda vacacional está distorsionando el mercado residencial, elevando precios y reduciendo la oferta disponible.
La construcción aumenta, pero no corrige el desequilibrio
La oferta de obra nueva está reaccionando al aumento de la demanda. Los visados de obra nueva en la costa crecieron un 21,7% en 2025, hasta situarse en niveles máximos o próximos a ellos desde 2009 en todas las vertientes.
Málaga y Alicante concentran los mayores volúmenes de actividad, mientras que Mijas, Estepona y Gijón fueron los municipios costeros con más visados.
Sin embargo, el repunte de la construcción no está resolviendo el problema de acceso a la vivienda. El informe señala que la nueva oferta se concentra en mercados especialmente tensionados, pero está orientada mayoritariamente a la vivienda vacacional, más rentable para los promotores que la vivienda habitual.
A ello se suman la falta de suelo, los elevados costes de construcción, la escasez de mano de obra y una regulación cada vez mayor del uso turístico.
Precisamente, la regulación de la vivienda vacacional se ha intensificado: en el 21% de las zonas costeras analizadas se han aprobado nuevas normativas durante los últimos 12 meses, frente al 9% del año anterior. Por ahora, esta limitación de la oferta turística no se ha traducido en un aumento significativo de la vivienda habitual ni en una moderación de los precios.
El escenario que dibuja Tinsa apunta, por tanto, a un mercado costero todavía dinámico, pero con un desequilibrio creciente entre demanda y oferta residencial, especialmente para la población local.
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