La inversión inmobiliaria en España

Tribuna de Julián Salcedo Gómez, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios.

El pasado 28 de junio se celebró en el Colegio de Economistas de Madrid una nueva jornada del Foro de Economistas Inmobiliarios, dedicada en esta ocasión a “La inversión inmobiliaria”. La última semana de junio ha sido de una actividad intensa en cuanto a eventos dirigidos al sector inmobiliario, lo que demuestra el interés que despierta y su importancia para la economía de nuestro país.

Su contribución al PIB ha sido creciente, habiendo llegado a representar casi el 21% en 2008, si bien tras la crisis financiera su peso relativo ha ido disminuyendo hasta niveles cercanos al 12%, en buena medida debido a la caída del sector de la construcción, que apenas representa el 5%. No podemos olvidar el efecto tractor que ambos sectores, construcción e inmobiliario, tienen sobre la actividad económica y la creación de empleo.

En lo que respecta a la inversión inmobiliaria, España es uno de los destinos que cuenta con mayor atractivo, como lo demuestra que en el año 2022 cerró con una inversión de 17.625 millones de euros, récord histórico, cifra un 38% superior a la registrada en 2021. No solo resulta importante la cifra en sí misma, sino también por marcar una tendencia contraria a la que muestra el resto de Europa, donde se apreciaron signos claros de ralentización, con una caída del 18% respecto al año anterior.

Así, España ocupa la cuarta posición en Europa por volumen de inversión inmobiliaria, solo por detrás del Reino Unido, Alemania y Francia, y por delante de Países Bajos, Suecia, Italia o Dinamarca, por citar unos pocos países.

Sectores y destinos

Los principales destinos para la inversión inmobiliaria en nuestro país continúan siendo los dos de siempre, Madrid, que lidera de forma destacada con más de 4.800 millones, seguida de Barcelona, que renueva el récord alcanzado en 2021, con 3.600 millones. Otras localizaciones, consideradas hasta hace poco como secundarias, con menos atractivo para la inversión, están ganando protagonismo poco a poco, el más evidente es el caso de Málaga, que está acelerando para convertirse en el tercer polo económico de España, debido en buena medida al desarrollo de la industria tecnológica, el parque Málaga TechPark, que atrae talento y actividades de alto valor añadido. Valencia ha ido perdiendo parte del atractivo que siempre ha tenido, probablemente como consecuencia de la adopción de políticas y medidas de corte ideológico que en nada contribuyen a atraer capitales, esperamos que el cambio habido en el Govern y en el Ajuntament tras las elecciones municipales y autonómicas del 28M vuelvan a situarla en el foco de los inversores.

Por sectores, la inversión se ha orientado preferentemente a las denominadas inversiones alternativas, lideradas con claridad por el living, que ha vuelto a batir récords con unas inversiones de 4.387 millones de euros, casi el 25% del total (en la jornada que celebramos en el Colegio de Economistas, uno de los ponentes cuestionó abiertamente esta cifra, pero es la que mayoritariamente se utiliza por todos los analistas del sector), seguido por los productos más tradicionales, además del healthcare, que engloba todos los productos relacionados con la salud y el bienestar de las personas, sin olvidar los CPD, Centros de Procesos de Datos, que se han convertido en un boom para los inversores, con cifras de crecimiento esperadas exponenciales, comparando los desarrollos iniciados en España con los que se han puesto en marcha en otros países europeos, teniendo nuestro país como tiene una situación privilegiada para su instalación debido al menor tiempo de respuesta en los nodos de enlace de conexiones.

Previsiones

Pero no todo son luces: en el primer trimestre 2023 España ha registrado un volumen de inversión inmobiliaria de 2.876 millones de euros, cifra que representa un 34% menos que 2022, 4.300 millones de euros. Razones: muchas, la inseguridad jurídica, no se puede pretender cambiar las reglas de juego a mitad de partido, y que los inversores no reaccionen ante el impacto que tienen en sus cuentas de resultados. Lo hemos visto con la reciente aprobación de la Ley de Vivienda, que limita las actualizaciones de las rentas al 2% en 2023, el 3% en 2024 y un indeterminado índice a partir de 2025, o a las prórrogas forzosas de los contratos de arrendamiento y las dificultades para los lanzamientos y desahucios de los inquilinos morosos, y mucho peor cuando se trate de una ‘okupación’. ¿Qué inversor va a invertir en nuevas operaciones build to rent con estas perspectivas?

A esto se suma que, la inestabilidad institucional, a la espera del resultado de las elecciones generales anticipadas al 23J, conlleva una paralización absoluta de las Administraciones Públicas y de las inversiones. Y, para terminar, la fiscalidad, una tributación que crece sin parar, ya sea con el impuesto a las grandes fortunas, o el impuesto extraordinario a la banca y a las empresas energéticas, que merma la capacidad adquisitiva e inversora de familias y empresas.

Por todo ello, el año 2023 será peor que 2022, estimo que la actividad inversora disminuirá en torno al 20-25% respecto de 2022 (también aquí quiero referirme al pronóstico de uno de los ponentes de nuestra jornada, que elevó la caída hasta el 50%, que a mí me parece demasiado y, desde luego, mostraría lo catastrófico de las medidas adoptadas en política económica por el actual Gobierno).

La parte positiva: 2024 será mucho mejor que 2023, siempre que desaparezcan las incertidumbres políticas y económicas (inflación, tipos de interés…).