La hipoteca inversa, la solución de las personas mayores para obtener liquidez de su vivienda
Tribuna de Julián Salcedo Gómez, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios.
La hipoteca inversa, una gran desconocida en nuestro país, puede convertirse en una solución muy útil para que las personas mayores puedan complementar sus ingresos sin perder la propiedad de su casa, que podrán seguir utilizando hasta su fallecimiento.
La hipoteca ha permitido acceder a la propiedad de su vivienda a la mayoría de españoles, de los que tres cuartas partes residen en este régimen. Sí lo analizamos por tramos de edad, los mayores de 55 años lo hacen en un 80%, idéntico porcentaje de los propietarios con una sola vivienda, de los que el 96% la utilizan como residencia habitual.
La pensión media de jubilación contributiva en 2023 es de 1.375,7 euros mensuales y la de viudedad 852,4 euros, cuantías que a todas luces resultan insuficientes para asegurar el nivel de vida digno que se merecen nuestros mayores, después de haber dedicado toda su vida a trabajar y, con mucho esfuerzo, haber conseguido adquirir la propiedad de una vivienda, en la que residen, pues de otro modo no podrían vivir, al menos en las grandes ciudades, debido al elevado precio que han alcanzado los alquileres.
La hipoteca inversa es una especialidad nacida a mediados del siglo pasado en el Reino Unido, donde goza de una gran popularidad, a diferencia de España, donde su comercialización es bastante reciente, son muy pocas las entidades que la conceden, y aún se encuentra muy poco extendida entre la población objetivo: mayores de 65 años de edad, o con una discapacidad superior al 33%, o estar afectado por una gran dependencia, condiciones muy restrictivas para poder acceder a este producto financiero, en comparación con otros países, como es el caso del Reino Unido, donde la edad exigida para acceder a ella se reduce hasta los 55 años, y donde existen tres modalidades de hipoteca inversa (“plan de retiro”, plan de suma global o acumulativo”, y “plan de opción mejorada”), a diferencia de nuestro país, donde solo existe una modalidad.
En 2022 se concedieron 27.563 hipotecas inversas en Reino Unido, frente a tan solo 629 en nuestro país.
Además, la hipoteca inversa, en nuestro país, es una gran desconocida, en parte debido a lo reciente de su existencia (Ley 41/2007), en parte a su complejidad financiera (Banco de España, “Guía de acceso a la hipoteca inversa”), y en gran parte al reducido capital que se concede al prestatario (loan to value, oscila entre el 25% y el 35% del valor de tasación de la vivienda, aunque la normativa no establece una cuantía máxima), que en muchos casos no representa una solución eficaz para resolver las necesidades de los propietarios que recurren a esta modalidad de hipoteca, dado que suelen tratarse de viviendas antiguas y con una valoración muy baja, en el entorno de los 100.000-150.000 euros, lo que se traduce en un capital muy pequeño a recibir, ya sea en la modalidad de pago único o en la de renta periódica, las dos únicas que contempla la normativa vigente.
Pero, ¿qué es exactamente una hipoteca inversa? La Ley 41/2007 da una definición técnica de la hipoteca inversa como producto financiero, por ello vamos a recurrir a su definición en la legislación del Reino Unido: “Es un préstamo que permite al propietario hacer líquido el valor de su vivienda, sin tener que venderla, a partir de haber cumplido la edad de 55 años. Es un producto dirigido especialmente a aquellas personas que o bien han finalizado su actividad laboral o profesional o bien han accedido a la jubilación”.
Ahora se entiende perfectamente, si añadimos que el préstamo o crédito garantizado por la hipoteca inversa tiene que ser un inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante, que tenga 65 años o más, esté afectado de dependencia o tenga reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33%. El prestatario deudor puede disponer del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas, y la deuda solo será exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios fijados.
Simplificando: el/los propietario/s de una vivienda habitual, mayores de 65 años, dependientes o discapacitados, pueden recibir el capital concedido y seguir residiendo en su vivienda hasta el fallecimiento del último de los titulares de la vivienda, momento en que tiene lugar el vencimiento del préstamo concedido y se debe hacer frente a su pago por los herederos, quienes podrán optar por cancelar el préstamo abonando a la entidad financiera la totalidad del capital recibido más sus intereses, en cuyo caso se levanta la carga constituida sobre la vivienda, o que decidan no efectuar el pago de la deuda (sin que sea precisa justificación alguna), en cuyo caso el acreedor hipotecario ejecutará la hipoteca haciendo suya la vivienda no para pago (extinguiendo la deuda con la entrega de la vivienda) sino en pago de la deuda, porque el acreedor puede obtener recobro de la parte no satisfecha hasta donde alcancen los demás bienes de la herencia recibida.
En definitiva, se trata de una solución muy útil para que las personas mayores puedan obtener liquidez hipotecando su vivienda habitual, pudiendo continuar residiendo en ella hasta su fallecimiento, siendo sus herederos los que decidirán si cancelan la deuda y se quedan con la vivienda o si renuncian al pago y es la entidad financiera la que se la adjudica.
