La figura del apartamento turístico dentro del hospitality

Tribuna de José María García, director del Departamento de Valoraciones RICS/IVSC y director de Análisis Económico de Gloval.

El turismo forma parte del ADN de la estructura económica de España desde hace décadas y se considera como una actividad de peso dentro de la economía del país. De hecho, existe dentro de las cuentas económicas nacionales una cuenta satélite del turismo, enfatizando esta actividad empresarial.

Los apartamentos turísticos, a diferencia de las viviendas de uso turístico (VUT), no tienen la condición de uso residencial, por lo que no se puede tener como vivienda habitual porque este activo se considera su uso para ejercer una actividad económica como otro tipo de negocio. Se clasifican por llaves, similar a la que tienen los hoteles en función de las características que consigan, aunque en algunas comunidades autónomas se está regulando su cambio a estrellas.

Otro factor clave de este tipo de activo inmobiliario es la duración de las estancias, frente a otras modalidades como las VUT. En los apartamentos se puede estar más de un mes y no hay una duración mínima para hospedarse en ellos y el número de plazas está regulado y no suelen superar las 15. Otro factor a tener en cuenta es que, en el caso de viviendas en bloques, la comunidad de vecinos también tiene palabra a la hora de implantar apartamentos de uso turístico.

Los datos llevan un cierto retraso respeto a la contabilidad nacional, siendo los últimos disponibles y provisionales los correspondientes al 2021, donde el PIB turístico alcanzó los 97.127 millones de euros corrientes, un 50,4% superior a la cifra de 2020, año de la pandemia. Las cifras se están recuperando tras el covid y habrá unos años que, si no hay cambios importantes en el ciclo económico, el crecimiento de esta actividad será importante, hasta llegar o superar las cifras de 2019 con más de 157.000 millones de euros.

Del mismo modo y dentro del sector servicios, el INE desglosa la hostelería y el turismo donde hay un apartado dedicado a los principales indicadores de gasto, ocupaciones y tarifas de varias modalidades de alojamiento (hospitality) y una de ellas son los apartamentos turísticos cuya evolución desde hace unos años ha experimentado un aumento de las pernoctaciones muy elevadas, especialmente en 2021 y 2022 con tasas superiores al 60% en cada uno de esos años. El número de plazas destinadas a este producto han supuesto una media de unas 490.000 unidades en los últimos 6 años, sin tener en cuenta el año de la pandemia que distorsiona la serie, con unos porcentajes de ocupación del 60%, siendo los de este 2023 del entorno del 70% y la parte que más contribuye a estos niveles de ocupación son los extranjeros con un promedio desde 2022 del 70% de las pernoctaciones.

La figura del apartamento turístico proporciona, en términos generales, una mayor libertad de uso del activo, sin tener que adaptarse a normas u horarios de entradas y salidas, se puede cocinar, suelen ser de tarifas más económicas que un hotel y son más numerosos por lo que dan una mayor flexibilidad a la hora de buscar ubicaciones en ciudades, playa, montaña, zonas rurales, etc.

La estancia media en apartamentos suele ser superior a la de los hoteles, con estancias medias en torno a los seis días, sin tener en cuenta la situación del 2020, que aun así hubo meses en que la media de estancia en este producto superó los 9 días. Tomando como base el año 2002, las rentas de alquiler de los apartamentos turísticos han experimentado un crecimiento suave desde enero del 2020 a enero de 2023, incrementándose notablemente desde entonces, válido para los estudios, los apartamentos de 2 a 4 plazas y los de 4 a 6 plazas, siendo la mayor subida la generada por los de entre 2 y 4 plazas, que es para los que más demanda se genera.

Como resumen hay que apuntar que las modalidades de hacer turismo se han ampliado recientemente donde aparte de incluir cada vez más en los activos factores de sostenibilidad y eficiencia energética, la demanda combina estancias por negocios, de ocio, de relax, etc., con estancias más largas, incorporando el turismo familiar, con mascotas, que hacen muy atractivo hospedarse en formatos como los apartamentos turísticos.