Julian Salcedo
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La declaración de zonas tensionadas en Cataluña, el golpe definitivo al alquiler

Por Julián Salcedo, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios

La ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, regula en su artículo 18 la posibilidad de que las comunidades autónomas puedan declarar zonas de mercado residencial tensionado en aquellos ámbitos de su territorio en que exista riesgo de oferta insuficiente, entendiendo por tal que no la hagan asequible para los ciudadanos.

Cataluña ha sido la única, hasta el momento, que lo ha solicitado al MIVAU, quien dictó el 14 de marzo (BOE de 15/3/24) una Resolución de la Secretaría de Estado de Vivienda declarando 140 municipios, donde reside el 80% de la población, zona tensionada, por un período de tres años, desde el 16/3/24 al 16/3/27.

La propia ley establece los requisitos para que pueda declararse zona tensionada: un procedimiento preparatorio para obtener información de los precios y renta disponible que permita medir el esfuerzo que han de realizar los hogares; y elaboración de una memoria justificativa de que la carga media supera el 30% de los ingresos o renta media, y/o, alternativamente, que el precio o alquiler de la vivienda haya subido en los últimos cinco años al menos un 3% por encima del IPC.

Pero eso no es todo, lo más importante es la redacción de un plan específico que contenga las medidas necesarias para corregir los desequilibrios, así como un calendario para su desarrollo.

Resulta obvio que si no se introducen medidas correctoras la mera contención de los precios durante tres años no solucionará el problema existente, muy al contrario, lo agravará. Además de que la intervención de los precios del alquiler se ha demostrado que no ha funcionado en el medio y largo plazo en ninguno de los lugares en que se ha puesto en práctica. En el caso de Cataluña, la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona ha realizado estudios que demuestran que Barcelona no sería una zona de mercado tensionada según los indicadores fijados en la ley, lo que no significa que no existan tensiones en el mercado de la vivienda, provocadas fundamentalmente por la escasez de oferta.

Cierto es que hay distritos de la ciudad de Barcelona en los que se superan los indicadores, pero el impacto que supondrá declararles zona tensionada hará que se vean perjudicados respecto del resto de distritos.

Una circunstancia a tener en cuenta es la desigualdad que se produce entre los ciudadanos que se encuentran en un territorio que ha declarado zonas tensionadas frente a los que residen en otro que no lo haya hecho. En ese caso, el perjuicio sufrido por los propietarios supone una menor obtención de renta, pero también una disminución de su patrimonio al verse reducido el valor de su vivienda por efecto de la limitación del precio de los alquileres.

Por ello, la inversión en vivienda, tanto para destinarla al alquiler como para uso propio, se vería seriamente comprometida. ¿Qué ocurrirá si un propietario necesitase vender su vivienda habitual por tener que desplazarse a otro país, o para hacer frente a gastos extraordinarios, por ejemplo derivados de una enfermedad? ¿Quién estará dispuesto a invertir en vivienda para su alquiler en estas circunstancias? La respuesta es clara: desplazará su inversión hacia otra comunidad autónoma que le dé más garantías y seguridad a su inversión.

No cabe duda de que las dificultades de acceso a la vivienda constituyen el problema más grave para los ciudadanos, pero la solución no pasa por la penalización, sino por la creación de incentivos que incrementen la oferta de vivienda a medio y largo plazo. Y, según exige la Ley de Vivienda, que las Administraciones elaboren planes específicos, con un calendario preciso que intente dar solución a los problemas. Planes consensuados con todos los agentes involucrados y realistas. De nada sirve el voluntarismo si no va acompañado de medidas concretas.

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