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Hace falta vivienda para abaratar los precios

El precio de la vivienda continuará subiendo este año aunque se ralentice la compraventa y se firmen menos hipotecas debido a que se producen menos casas de las que se demandan. El sector inmobiliario pone la escasez de obra nueva en el centro del debate, pero también lo hace el Banco de España que avisa que la vivienda no se abaratará mientras no aumente la oferta, por lo que recomienda revisar los planes urbanísticos para agilizar la construcción.

Los precios de la vivienda siguen al alza y continuarán subiendo durante el segundo semestre del año. Los informes presentados recientemente consideran poco probable que los pisos dejen de encarecerse ya que hay menos casas de las que se necesitan en relación al número de hogares que se crean. A ello, se suma la demanda ‘embalsada’ derivada de la pandemia que mantendrá tensionado el mercado residencial.

Sociedad de Tasación, en su “Análisis del mercado residencial: tendencias y retos para la segunda mitad de 2023”, pone negro sobre blanco la raíz del problema: “Hoy se construye seis veces menos que hace quince años, pese a una demanda de vivienda nueva todavía sostenida”.

Como referencia, la directora de Instituciones y Grandes Cuentas en Sociedad de Tasación, Consuelo Villanueva, cita que el número de visados de obra nueva se situó en 108.985 a cierre de 2022, una cifra prácticamente idéntica a la del ejercicio anterior (108.318), pero muy lejos de los 865.561 visados formalizados durante el ejercicio de 2006, según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma). Destacando que aunque “el 16% de la nueva producción se concentra en las ciudades de mayor actividad económica, no es suficiente para dar respuesta a los flujos de población hacia las grandes ciudades y a la creación de nuevos hogares”.

La representante de Sociedad de Tasación también pone de manifiesto la falta en el mercado de vivienda asequible. Recuerda que hasta la fecha este papel ha sido cubierto por la vivienda protegida, que ha visto disminuida dramáticamente su producción en los últimos quince años. Para dar una idea de lo que sucede, esta experta apunta que en los últimos cinco años se han promovido cerca de 40.000 viviendas con algún tipo de protección, frente a las más de 300.000 producidas en el mismo periodo entre 1993 y 1997.

El precio medio de la vivienda nueva ha aumentado un 6,4% durante los últimos doce meses, superando, por primera vez desde el año 2008 la barrera de los 2.800 €/m2

Consuelo Villanueva remarca, en línea con las opiniones de la mayoría de los expertos, que “estos incrementos de precios se deben sobre todo a la escasez de la oferta de vivienda nueva frente a la demanda”. “La vivienda nueva se puso en primer plano tras la pandemia porque era el producto que daba respuesta a los requerimientos derivados del confinamiento: terrazas, espacios exteriores, viviendas más amplias y luminosas, con zonas comunes. Esto unido a la existencia de bolsas de ahorro acumuladas y a un periodo en el que la financiación era de fácil acceso incrementaron su atractivo. Sin embargo, la producción de este tipo de vivienda no ha sido capaz de dar respuesta a la demanda. Sin ir más lejos, en los últimos cuatro años, el número de visados concedidos apenas ha superado las 100.000 unidades anuales”, ha señalado Villanueva.

La directiva de Sociedad de Tasación explica que para entender bien el panorama actual hay que tener en cuenta que “el perfil de comprador de esta tipología de producto responde fundamentalmente a usuarios solventes y a una demanda extranjera en aumento, bien para uso particular o bien como inversión –ante las fluctuaciones de otras alternativas, posicionando a la vivienda como un valor seguro–; por lo que se trata de un perfil que estaría absorbiendo sin grandes dificultades el poco producto que sale al mercado”. Y añade que “tanto los factores anteriores como los elevados costes de construcción, el precio de las materias primas y la falta de mano de obra también estarían influyendo en estos incrementos”.

Los precios se resisten a bajar

También el Banco de España atribuye a la escasez de obra nueva gran parte de la ‘culpa’ de que los precios residenciales se resistan a bajar. Esta institución considera que, a pesar del encarecimiento del crédito, es previsible que el precio de la vivienda continúe mostrando “una resistencia a la baja mayor que las variables de cantidades del mercado residencial, como las compraventas o los visados, debido a la escasez de obra nueva, los altos costes de los materiales de construcción y la favorable situación patrimonial de los distintos agentes de este mercado”.

Así lo indica el organismo en su informe “El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda, y su relación con los precios», publicado dentro de su Boletín Económico del segundo trimestre del año. Elaborado por Lucio San Juan, del departamento de Análisis de la Situación Económica del Banco de España.

De acuerdo con este informe, la demanda de vivienda en propiedad se ha recuperado tras el impacto de la pandemia. “Lo ha hecho con mayor intensidad que la oferta, que ha sido más rígida a corto plazo, lo que se ha traducido en un cierto desajuste entre ambas y en presiones alcistas sobre los precios”.

El informe del Banco de España constata que, de forma generalizada, la oferta no abarca para atender a la demanda y que «los precios de la vivienda en propiedad han subido más en aquellas regiones que han acusado una mayor escasez relativa de su oferta».

El Banco de España insta a revisar los procedimientos de gestión del suelo urbanizable para que la producción de viviendas pueda responder con más agilidad a las necesidades existentes

Asimismo hace notar que falta de oferta de pisos de nueva construcción provoca que también se encarezcan las casas de segunda mano. Señala que “la oferta de vivienda nueva sigue estando en cifras relativamente reducidas y condicionada por el fuerte encarecimiento de los materiales de construcción y los problemas de disponibilidad, y la creciente escasez de mano de obra” y resalta que “la escasez relativa de la oferta de obra nueva ha provocado cierto desplazamiento de la demanda hacia la modalidad de segunda mano, lo que ha ejercido una presión sobre sus precios”.

Además, dicho informe avisa de que la situación puede empeorar de cara a los próximos años, dependiendo del comportamiento de los flujos migratorios netos alertando que, si se cumplen las estimaciones del Instituto Nacional de Estadística (INE), se producirá una prolongación del tensionamiento en algunos mercados locales.

Finalmente, desde el punto de vista de la política económica, y con el objetivo de lograr un mayor equilibrio entre oferta y demanda que provoque una rebaja de los precios, el Banco de España cree conveniente “revisar los procedimientos de gestión del suelo urbanizable para que la producción de viviendas pueda responder con más agilidad a las necesidades existentes”.

Estas son todas las variables que explicarían que el precio medio de la vivienda nueva continúe creciendo, superando por primera vez desde el año 2008 la barrera de los 2.800 €/m2. El Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario que elabora Sociedad de Tasación concluye que el precio medio de la vivienda nueva ha aumentado un 6,4% durante los últimos doce meses. Apuntando que la variación semestral también ha sido positiva (+2,8%).

La escasa producción de obra nueva traslada también la presión de los precios al mercado de segunda mano y alquiler

Aunque la tasadora aclara que los precios crecen a menor ritmo que el semestre anterior, ya que a fecha de diciembre de 2022 el crecimiento se situó en un 7,1% interanual y un 3,4% semestral.

Sociedad de Tasación prevé que durante la segunda mitad del año continúe moderándose el crecimiento del precio de la vivienda nueva. Así, la proyección para el tercer trimestre de 2023 es de un incremento interanual del 5,7% y para el cuarto trimestre del 5,2%.

Por autonomías, se aprecia un incremento significativo de los precios en todas, con aumentos que oscilan entre el 3,4% interanual de Castilla-La Mancha y el 8,2% de las Islas Baleares, que registra el mayor crecimiento interanual por delante de Madrid (7,6%). Sin embargo, se detecta una desaceleración de estos incrementos en todas las autonomías, salvo en La Rioja, que es la única comunidad cuyo precio unitario, en términos interanuales, crece a mayor velocidad que el semestre previo: un 4,2% frente al 3,9% de diciembre de 2022.

Previsiones

Además, las previsiones son que la tendencia continúe y que los precios residenciales de las casas a estrenar sigan subiendo en lo que queda de ejercicio. Savills estima que el precio de la vivienda de obra nueva subirá entre un 5% y un 7% este año, a pesar de que la cifra de venta de viviendas experimentará una tendencia a la baja, con un ajuste aproximadamente de un 20% tras un año récord, según los datos presentados por esta consultora en el evento Living Trends – nuevas formas de vivir.

Savills prevé que los precios de la obra nueva subirán entre un 5% y un 7% este año; y cree necesario doblar la actividad promotora hasta alcanzar una cifra de viviendas terminadas por año de entre 150.000 y 175.000 unidades

Pelayo Barroso, director nacional de Savills Research, coincide en atribuir las subidas al elevado desequilibrio entre la oferta y la demanda. Explica que la entrada en el mercado de vivienda nueva se sitúa actualmente en 80.000 unidades acabadas por año en un mercado con ventas estimadas en 550.000-600.000 unidades anuales. Y calcula que, teniendo en cuenta las proyecciones de población y hogares en España y la reducción del número de personas por hogar, sería necesario doblar la actividad promotora hasta alcanzar una cifra de viviendas terminadas por año de entre 150.000 y 175.000 unidades.

Pero la infraproducción de obra nueva residencial no solo afecta al mercado de vivienda en venta, sino que también repercute en el mercado de alquiler impulsando igualmente el incremento de precios. Según los datos de Savills, las nuevas promociones en el mercado desarrolladas específicamente para alquilar, el conocido build to rent, aportaron en 2022 5.000 unidades. La previsión es que se entreguen 8.000 más en 2023 y otras 9.000 en 2024. Con estas cifras, la mayor parte de la oferta en alquiler, el 95%, sigue manteniéndose en manos de particulares o inversores privados, mientras el 5% corresponde a inversores institucionales, que siguen viendo una necesidad estructural de vivienda de alquiler asequible en España.