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“El interés en los WIP por parte de los promotores e inversores privados se ha disparado en los últimos meses”

Entrevista a Cristina Peña, responsable de WIP (Work In Progress) de Coral Homes.

Coral Homes es propietario de uno de los mayores portfolios de activos de toda España y tiene en su cartera tanto producto granular, como producto profesional formado por suelo –en distintos estados de gestión urbanística y usos– y WIP, estructuras paradas provenientes de anteriores crisis. Cristina Peña, responsable de WIP de la compañía, explica por qué este tipo de activos –obras paradas pero con un nivel de ejecución realizado– está despertando un gran interés en el mercado inmobiliario español y qué las hace tan atractivas en el contexto actual.

Las estructuras paradas o WIP (Work In Progress, por sus siglas en inglés) son productos con unas características concretas que están cobrando un importante protagonismo, sobre todo para promotores de tipo regional e inversiones particulares. ¿Qué hace que estos productos sean tan interesantes hoy?

Efectivamente, se trata de productos con una alta demanda principalmente por el atractivo de su nivel de ahorro y coste fijo –en función del nivel de ejecución en que se encuentre la obra– justo en un momento de mercado marcado por el fuerte incremento de precios. La variable coste de construcción de un activo WIP no solamente viene por la parte ejecutada que ya tiene, sino por otra serie de costes asociados al desarrollo de una promoción, bien sea para venta o para alquiler, como son los honorarios profesionales o las tasas de licencias.

También es muy valorado que el tiempo de puesta en carga es siempre mucho más corto que el de una promoción convencional y, por tanto, tiene un impacto positivo en la TIR de cualquier operación de estas características.

Por último, vemos que se trata de un activo que por su tamaño medio y por sus ubicaciones ofrece rentabilidades en alquiler superiores a las del promedio del mercado, lo que lo ha convertido en un producto de inversión de gran interés para particulares, no necesariamente inmobiliarios, que quieren diversificar su cartera de inversión con activos inmobiliarios líquidos y con rentabilidades interesantes.

«Las obras y estructuras paradas son productos con una alta demanda principalmente por el atractivo de su nivel de ahorro y coste fijo, justo en un momento de mercado marcado por el fuerte incremento de precios”

¿Desde cuándo habéis notado en Coral Homes un incremento del interés por este tipo de activos?

Los costes de construcción experimentaron un gran incremento desde finales de 2019, con el consiguiente impacto que esto suponía en una promoción inmobiliaria. Con la llegada del covid esta tendencia alcista de los costes de construcción fue todavía más acusada e hizo que los promotores, ante la presión de la demanda de vivienda de obra nueva que seguía existiendo en España, comenzaran a fijarse en un producto sobre el que hasta entonces tenían una percepción diferente, casi incluso negativa.

En el último semestre del 2021 empezamos a registrar en Coral Homes un crecimiento exponencial de la demanda de este tipo de producto por parte de todo tipo de promotores: grandes cotizados, grandes no cotizados, regionales, familiares y locales, y también por parte de familias e inversores de banca privada de origen no estrictamente inmobiliario, interesados en diversificar su patrimonio con activos inmobiliarios de fácil gestión y rápida puesta en venta o renta. En los últimos cuatro años se ha registrado un crecimiento medio del 10% mensual en las transacciones de este tipo de producto.

Parece tener un origen muy variado el tipo de inversor interesado en este activo, pero ¿cómo acceden los potenciales inversores a estos productos?

Ante la presión de demanda que estábamos recibiendo, tanto Servihabitat como nosotros directamente, decidimos crear equipos especializados en obras paradas. Coral Homes, como accionista y principal cliente de Servihabitat, siempre se ha apoyado en este para la ejecución de su negocio en todas las transacciones de este tipo de producto, con quien despliega una presencia nacional y colabora con todos los agentes del mercado.

“Estos activos pueden contribuir a solucionar el problema de acceso a la vivienda asequible. En los últimos cuatro años, Coral Homes ha vendido WIP para la producción y finalización de más de 1.300 viviendas, de las cuales aproximadamente un 60% se han destinado a la venta y un 40% al alquiler”

Hay una parte un tanto “romántica” en el desarrollo de esta parte del mercado inmobiliario y es que, gracias a este tipo de producto y a la fluidez con la que se producen las transacciones, estamos consiguiendo que estructuras que llevaban años paradas y formaban parte de un paisaje poco estético, estén pasando a ser espacios modernos y armoniosos.

¿Puede ser esto parte de la solución al problema de acceso a la vivienda asequible?

Sin duda alguna se trata de un producto que en gran medida puede contribuir a la solución de este problema. En los últimos cuatro años, Coral Homes ha vendido WIP para la producción y finalización de más de 1.300 viviendas, de las cuales aproximadamente un 60% se han destinado a la venta y un 40% al alquiler.

Nuestros planes para los próximos años consisten en seguir siendo el referente para transaccionar con promotores e inversores de activos WIP en el mercado español. De esta forma, Coral Homes se convertiría en el responsable de la puesta en carga en el mercado por parte de distintos promotores e inversores de cerca de 10.000 viviendas de corte especialmente asequible.

¿De dónde proviene la demanda de WIP?

Dentro de la posición de la cartera de Coral Homes en todo el territorio nacional, el mayor interés y mayor número de transacciones sobre este tipo de activos se ha producido en Andalucía, Cataluña y Canarias.

Hay que destacar, además, que en los últimos años desde Coral Homes y Servihabitat hemos detectado un claro movimiento del nacimiento de empresas promotoras de tipo local y regional absolutamente especializadas en el desarrollo de WIP.

Desde el punto de vista de retorno de la inversión, ¿qué característica ofrece este producto? ¿Cómo se produce la negociación para adquirir estos productos?

Como producto de inversión, los WIP o estructuras, al estar ubicados en zonas no prime, pero de tipo medio, mantienen unos niveles de liquidez altos y unas rentabilidades de entre un 6% y un 8%.

En cuanto al proceso de negociación, como dije, nos apoyamos en Servihabitat para la transición de cualquier tipo de activo, al igual que sucede con los WIP. Además, abrimos líneas de colaboración permanentemente con asociaciones locales de promotores, banca privada o banca comercial y agentes de la propiedad o colaboradores.