Tribuna Julian Salcedo
Actualidad

El año 2024 tiene que ser el de los pactos entre Administraciones en materia de vivienda

Tribuna de Julián Salcedo, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios

El nuevo Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) debe concienciarse de que el problema de la vivienda exige de pactos y de la participación de equipos multidisciplinares que representen a toda la sociedad civil, no solo a una parte de ella, pero también de que las Administraciones no pueden trasladar a los particulares una responsabilidad que compete a los poderes públicos.

En mi tribuna del mes de diciembre decía que si el sector inmobiliario se había visto influido en 2023 por la Ley de Vivienda (y seguirá siéndolo en toda la legislatura), en 2024 lo sería por el nuevo Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU).

Comencemos por éste: a mediados de diciembre se constituyó el “Grupo de trabajo para la regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda”, conforme lo dispuesto en la disposición adicional quinta de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, y el 22 de diciembre tuvo lugar la primera reunión del grupo de trabajo, a la que asistieron algunos representantes de la sociedad civil, en la que echamos a faltar representantes de corporaciones, como colegios profesionales, instituciones, mundo académico o profesionales del sector, por lo que me parece que el nuevo MIVAU todavía no tiene conciencia de que el problema de la vivienda exige la participación de equipos multidisciplinares, y representación de toda la sociedad civil, no solo de una parte de ella.

“A mediados de diciembre se constituyó el “Grupo de trabajo para la regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda” en la que echamos a faltar representantes de corporaciones, como colegios profesionales, instituciones, mundo académico o profesionales del sector”

Siguiendo los pasos dados por el MIVAU, el pasado 12 de enero de 2024 se celebró una reunión para poner en marcha la “Operación Campamento” (que se encuentra bloqueada desde hace casi 20 años), entre el Ayuntamiento de Madrid, representado por el delegado de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad, Borja Carabante, y el delegado de Políticas de Vivienda, Álvaro González, y, por parte del MIVAU, el secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, en la que se pactó un calendario de actuación para los próximos seis meses: dará comienzo en los primeros meses de 2025 y se incluye el soterramiento de la A-5.

Basta con mirar el calendario inicial para confirmar lo que muchos venimos diciendo respecto de las 183.000 (¿o eran más?) viviendas prometidas por el Gobierno en las sucesivas campañas electorales: las viviendas se harán, pero el plazo necesario hasta que las veamos será muy largo. Veamos: en el primer semestre de 2024 el Gobierno central presentará la iniciativa urbanística del proyecto, que tendrá que ser aprobada por el Ayuntamiento de Madrid, trámite necesario para que pueda salir a licitación el proyecto de urbanización y, posteriormente, se inicie la ejecución de las obras de urbanización, paso previo al comienzo de las obras de edificación de las viviendas (y damos por sentado que se concederá la simultaneidad de las licencias de urbanización y edificación). En resumen, hasta que las viviendas estén terminadas y puedan ser entregadas y ocupadas, habrán tenido que transcurrir entre 5 y 7 años.

Y eso que estamos hablando tan solo de 10.700 viviendas (el 60% protegidas, o sea 6.420, y el 40% restantes libres), habiendo acordado también el Ayuntamiento y el MIVAU la revisión del convenio urbanístico de la operación, ¡firmado en 2009!, para adaptarlo a la realidad actual y analizar las obligaciones urbanísticas y económicas (es fácil intuir que habrá discrepancias, que alargarán los plazos). Desde luego podemos afirmar que la “Operación Campamento” no va a resolver las necesidades de vivienda que tiene la ciudad de Madrid, pero algo es mejor que nada.

“Se ha creado una dualidad en el mercado de alquiler entre las viviendas destinadas al uso permanente y las destinadas a otros usos, pero todas las modalidades son necesarias y todas se han visto perjudicadas a consecuencia de la intervención del mercado”

No quiero dejar de hacer siquiera una breve referencia a la reunión mantenida por el grupo de trabajo, pese a que apenas nada ha trascendido de esa primera reunión, para reflejar cómo se percibe desde el ministerio responsable a los propietarios privados de viviendas, particulares o profesionales: según han explicado desde el MIVAU en un breve comunicado, “entre los objetivos que quiere cumplir el Ministerio figuran el establecimiento de mecanismos para no eludir el cumplimiento de la LAU e intentar salvaguardar los alquileres de temporada que realmente lo son, como los de estudiantes o los trabajadores temporales”. Fin de la cita. Según la RAE, en su primera acepción, eludir significa “evitar con astucia una dificultad o una obligación”, pero ni los propietarios ni los arrendadores de viviendas tratan de evitar “con astucia” ninguna de sus obligaciones, sino que se limitan a gestionar dentro de la ley sus propiedades con la finalidad de optimizar sus rendimientos.

La triste realidad es que se ha creado una dualidad en el mercado de alquiler de vivienda, por un lado el de viviendas destinadas al uso permanente, y por otro el de viviendas destinadas a otros usos, que incluye el alquiler de temporada, el alquiler por habitaciones, y el alquiler turístico, pero todas las modalidades son necesarias, y todas ellas, sin excepción, se han visto perjudicadas a consecuencia de la intervención del mercado, debido a la retirada de oferta, al trasvase de una modalidad a otras, al incremento de la economía sumergida y al deterioro de las mismas por su menor mantenimiento y conservación. Pero, sobre todo, por la mayor subida, nunca vista antes, del precio de los alquileres y la selección del arrendatario más solvente.

“El acuerdo alcanzado entre el Gobierno y el Ayuntamiento de Madrid sobre la Operación Campamento no va a resolver las necesidades de vivienda que tiene la ciudad de Madrid, pero es mejor que nada”

Desde aquí, y todos los agentes del sector inmobiliario, vinimos avisando antes de que se aprobase la ley de que la intervención no era la solución a los problemas existentes, como ya había quedado demostrado en todos aquellos lugares en que se aplican medidas similares, sino al contrario, los efectos que conseguiría serían los opuestos a los deseados, y así ha sido. Como sin duda lo serán las medidas que parecen querer aprobarse al amparo de la disposición adicional quinta de la ley: mayor intervencionismo, o algunos de los acuerdos alcanzados por el PSOE con sus socios de SUMAR en el Gobierno: prorrogar la suspensión de practicar desahucios hipotecarios a vulnerables hasta 2028, cuando lo que deberían es aprobarse medidas dirigidas a incrementar la oferta de viviendas destinadas al alquiler, y también en propiedad, de nueva producción o ya existentes, a precios asequibles y no trasladar las Administraciones Públicas a los particulares la responsabilidad de resolver el problema de la vivienda, que compete a los poderes públicos.

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