Ciudades medianas: nueva oportunidad de crecimiento para promotores
Tribuna de Alberto Morán, director general de ASG Homes.
El término «ciudad mediana» en España es un concepto común que, sin embargo, carece de una definición precisa. Generalmente, se utiliza para referirse a aquellas ciudades que cuentan sus habitantes por decenas de miles pero que no llegan al número de ciudadanos que residen en Madrid y Barcelona y en sus periferias urbanas.
En el caso de España, estas ciudades medianas o intermedias comparten varias características: son núcleos de población que cuentan con infraestructuras de transporte y sanitarias desarrolladas, una actividad económica dinámica y sólida, numerosos equipamientos comerciales, alternativas de ocio y un área de influencia que se extiende a las poblaciones de alrededor.
Por tanto, no es de extrañar que, si bien las dos grandes urbes del país siguen siendo los grandes polos de inversión y de promoción residencial; las ciudades medianas hayan emergido como destinos cada vez más atractivos para los inversores. De hecho, según los datos recopilados por la consultora Inmobiliaria JLL, durante el primer trimestre del año, se cerraron 19 transacciones en estas capitales secundarias, con un volumen de inversión cercano a los 100 millones de euros.
Y es que, aunque estas ciudades no alcanzan el tamaño ni la influencia de las grandes metrópolis españolas, sí que despiertan el interés para los inversores con exposición al sector inmobiliario.
En un mercado como el español, maduro, con un alto nivel de profesionalización y con perfiles muy diversos tanto de inversores –family offices, fondos de private equity, socimis, etc.– como de promotores de diversa escala, estas urbes emergen como destinos atractivos por varias razones.
En primer lugar, por las dinámicas favorables de demanda de producto residencial: a medida que se crean hogares en estas ubicaciones, el nuevo perfil de comprador –parejas jóvenes en su mayoría– busca viviendas bien equipadas y con todas las comodidades; lo que ofrece un estimulante punto de partida para el desarrollo de nuevas promociones que respondan a las nuevas demandas o para la modernización de inmuebles residenciales ya existentes.
Por otro lado, el retorno es atractivo para los inversores ya que, aunque la menor población de las ciudades intermedias hace que el desequilibrio entre oferta y demanda de viviendas no sea tan acusado como en Madrid y Barcelona; los costes a los que se deben enfrentar en una promoción para adquirir suelo, materiales y remunerar a contratistas y mano de obra, son menores.
A esto debemos sumar otros dos factores: una menor competencia en el mercado y, por tanto, la posibilidad de seleccionar mejores oportunidades de promoción e inversión; y el menor “ticket” medio de los proyectos, que permite acometer desarrollos e inversiones sin recurrir a un apalancamiento excesivo –algo especialmente relevante en un entorno de altos tipos de interés– y sin incurrir en riesgos excesivos.
Por tanto, las ciudades intermedias son un mercado con un enorme potencial al que los inversores y los gestores de proyectos residenciales debemos mirar con especial atención. Nos permite crecer en nuevas ubicaciones, menos tensionadas, pero con márgenes atractivos. Y todo ello sin perjuicio del papel fundamental de los promotores: contribuir a solucionar la enorme demanda de viviendas de calidad. El papel de los promotores permite además contribuir a consolidar la población en dichas áreas y a hacer de ellas lugares más agradables en los que vivir y trabajar.
En ASG Homes, somos conscientes de la oportunidad que representan estas ciudades y, desde hace años, trabajamos en proyectos residenciales en estos enclaves. Así, hoy en día contamos con 11 promociones en distintas etapas de desarrollo y comercialización en Sevilla, Valencia, Alicante, Málaga y Salamanca; urbes que responden a las características de las ciudades intermedias: población consolidada, pujanza económica y con oportunidades para generar valor para nuestros inversores y para las comunidades.
