Cambio de escenario

Por Pablo Llantada, partner Kiri Asset Management.

A pesar de la delicada situación que viven los mercados internacionales como consecuencia de la guerra de Rusia contra Ucrania y la pandemia del coronavirus y sus efectos derivados como, por ejemplo, los aplazamientos de deudas, el mercado residencial europeo, y concretamente el español, sigue siendo una apuesta fiable para el inversor, generando rentabilidades razonables. Lo único que debemos asumir de forma realista es que vivimos una transición de un escenario económico a otro.

Pero este cambio, como sucede con cualquier variación, no tiene por qué ser esencialmente malo y, en el caso de España, además, no llegará de forma abrupta por diferentes motivos. De hecho, si comparamos nuestra situación actual con la anterior crisis inmobiliaria, existe un factor importante que las diferencia enormemente: no tenemos un problema financiero estructural.

Aunque a principios de 2022 oíamos hablar de burbuja inmobiliaria, la realidad es que esa supuesta burbuja, como es sabido, se ha ido deshinchando poco a poco en el segundo semestre debido sobre todo a la inflación, la subida de los tipos de interés y el encarecimiento de los materiales de construcción, lo que, a su vez, está generando que se moderen los precios y exista cierto recelo por parte de los inversores, a la espera de acontecimientos, a la hora de invertir.

En este sentido, el Banco Central Europeo (BCE) estimó recientemente una caída de precios de la vivienda en la eurozona del 5% por cada subida de un punto de los tipos de interés, estimando que el precio de la vivienda podría caer en la eurozona un 9% en los próximos 2 años. Unas previsiones que para España prevemos no serán tan drásticas, debido, sobre todo, a que nosotros, tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, venimos de un escenario distinto al de otros países de nuestro entorno en donde los precios, aunque se han encarecido muy notablemente durante los últimos años, todavía no han llegado a los niveles de la anterior burbuja.

“La inflación, la subida de los tipos de interés y el encarecimiento de los materiales de construcción, está generando que se moderen los precios y exista cierto recelo por parte de los inversores”

El dinero siempre es miedoso. No obstante, debemos tener en cuenta que en España el sector inmobiliario en general, y el residencial en particular, siempre ha constituido un valor refugio en tiempos de incertidumbre. Nosotros, en Kiri Asset Management, lo podemos atestiguar por el número de operaciones living en las que hemos asesorado durante los últimos tiempos. Se trata de ir adaptando las operaciones a los nuevos costes de financiación. Los inversores a largo plazo tienen claro que, aunque ahora tengas que poner recursos propios, podrán refinanciar las operaciones en un futuro cuando la situación se modere.

Pero en España, la bajada de precios de la vivienda también depende de otros factores aparte, como, por ejemplo, la endémica falta de obra nueva en ciudades principales como Madrid o Barcelona. La escasez de pisos en venta, además, repercute negativamente en los precios del alquiler, sobre todo en ciudades como Madrid y Barcelona. Si no hay oferta la demanda se dispara y los precios, como todos sabemos, se disparan. Y así seguimos.

Recientemente en Madrid, la presidenta de la Comunidad afirmó que iba a poner un plan en marcha mediante el cual se pondrían en el mercado 10.000 viviendas nuevas a un precio asequible. Se trata de un plan ambicioso que resolverá algunos problemas de la ciudad, pero sin duda es insuficiente. Ahora más que nunca es necesario un esfuerzo para que la colaboración público-privada en la promoción de nuevas viviendas sea una realidad.

En definitiva, no debemos caer en el optimismo fácil pero tampoco en el pesimismo. El cambio de escenario es una realidad en el sector inmobiliario; la clave es saber a qué nos enfrentamos y poner todos de nuestra parte para combatir sus efectos negativos.

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