Vivienda en alquiler: una asignatura pendiente en España

Por Ana Sacristán Salvador, directora del Departamento de Inmobiliario de Rödl & Partner en España.-

De todos es conocido que nuestra cultura en materia de vivienda, al contrario que en otros países de nuestro entorno, es una cultura de la propiedad en la que el alquiler viene ocupando un lugar testimonial. Asimismo, nuestro mercado de vivienda en alquiler se caracteriza por estar mayoritariamente en manos de particulares, alrededor de un 96%, y por no existir un tejido de inversores institucionales que contribuyan a la profesionalización de este segmento.

Pues bien, sea por la escasez de vivienda asequible a la que acceder en régimen de propiedad, sea por falta de interés en la compra de vivienda de las nuevas generaciones o por la precaria situación laboral y los bajos salarios, lo cierto es que el precio de la vivienda en arrendamiento está experimentando una subida exponencial, hasta el punto de que, en ciudades como Madrid o Barcelona, encontrar un piso en alquiler en buenas condiciones y a un precio adecuado es una aventura ciertamente complicada.

Se han de valorar incentivos que contribuyan a incrementar el número de viviendas en el mercado, tanto de particulares como de la Administración, mediante fórmulas de colaboración público-privada

Por otra parte, fenómenos sociales como la gentrificación de los centros de las ciudades pueden asimismo estar contribuyendo a esta situación, no obstante lo cual, existe cierto consenso en el sector al considerar que el problema radica en la escasez de la oferta de vivienda en alquiler, en comparación con la actual demanda, y que ello conlleva necesariamente una subida de las rentas.

Incentivos a la oferta

Lejos de considerar medidas represivas como la limitación de los precios de los alquileres, se han de valorar incentivos que contribuyan a incrementar el número de viviendas en el mercado, tanto de los particulares como de la propia Administración mediante fórmulas de colaboración público-privada encaminadas a paliar estas circunstancias.

Medidas que fomenten la inversión institucional en el mercado de vivienda en alquiler, incluida la de fondos internacionales especializados, contribuirán a su transparencia y profesionalización y, sin lugar a dudas, aportarán calidad a nuestro parque de viviendas en alquiler.

Las recientes reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos tampoco parecen haber contribuido al aumento de la oferta por parte de los propietarios particulares. Medidas de máxima protección del arrendatario unidas a una justicia decimonónica que no da soluciones al propietario en caso de incumplimiento, no contribuyen a que los particulares se sientan seguros a la hora de poner sus viviendas en el mercado.

Aunque en los foros inmobiliarios no se habla de la necesidad de una modernización de la justicia de nuestro país, en mi opinión como jurista, de nada sirven reformas legales de nuestra ley de procedimiento como el desahucio exprés, si ello no se ve acompañado de la dotación de medios acordes al siglo XXI que modernicen nuestros juzgados y tribunales, contribuyendo a la seguridad jurídica de los arrendamientos y de la recuperación de los inmuebles en el menor tiempo posible en caso de impago de las rentas o de incumplimientos por parte de los arrendatarios.

Tampoco la limitación de los alquileres contribuirá a este aumento de la oferta. Hay que tener en cuenta que dicha limitación, dependiendo de la articulación final de la misma, podría ser considerada inconstitucional por atentar contra el derecho a la propiedad privada recogido en el artículo 33 de nuestra Constitución de 1978, así como con el principio de libertad de contratación consagrado por nuestro Código Civil.

Es evidente que todas estas medidas restrictivas de la voluntad de las partes a la hora de contratar podrían suponer un gran desincentivo para poner en el mercado las viviendas que, recordemos, hoy en día se encuentran en su inmensa mayoría en manos de particulares.

Todavía es pronto para analizar el sistema de índices de precios de alquiler cuya constitución se ha retrasado con ocasión del gobierno en funciones, pero ciertas experiencias en ciudades como Berlín carecen de los resultados para las que fueron creadas.

Ana Sacritán propone establecer bonificaciones fiscales al alquiler junto con seguros de rentas y de daños para proteger a los propietarios

El incremento de la oferta de viviendas de alquiler, en primer lugar, de manos de particulares debería incentivarse mediante beneficios fiscales directos para los arrendadores que aportaran sus viviendas en determinadas condiciones. Estas bonificaciones podrían verse acompañadas por seguros de rentas y seguros de daños que pudieran paliar un eventual incumplimiento de los arrendatarios.

Y en un segundo lugar, la puesta a disposición de los promotores de la bolsa de suelo que se encuentra en manos de las diferentes administraciones para la edificación de viviendas en arrendamiento asequibles, acompañada de una batería de medidas que faciliten la financiación de estos proyectos, así como una necesaria agilización en los procesos de obtención de licencias, podría contribuir al aumento del parque de viviendas en arrendamiento de España.

Si bien es cierto que en Madrid y otras comunidades autónomas se han anunciado nuevos planes tendentes a aumentar el número de viviendas en alquiler, sus resultados no son cuantificables a corto plazo, a lo que habría de añadirse que, teniendo en cuenta las actuales previsiones económicas, no parece que durante el próximo año vaya a haber grandes cambios positivos en el mercado del alquiler.

 

Más información en la revista inmobiliaria.

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