El mercado del alquiler seguirá tensionado en la primera mitad de 2026 y los precios aumentarán entre un 3% y un 6% interanual, “en un contexto marcado por una demanda resiliente y una oferta insuficiente, especialmente en grandes ciudades y zonas de costa” donde los incrementos podrían superar el 8%, según el informe IV Solvia Market View. Solvia subraya en su estudio que aunque el ritmo de subida se ha moderado respecto a fases anteriores, el alquiler seguirá siendo uno de los principales focos de presión del mercado residencial.
El alquiler modera su ritmo de subida
El precio medio del alquiler en España se situó en 14,2 €/m² al mes al cierre del cuarto trimestre de 2025, lo que supone un incremento del 1,7% respecto al trimestre anterior y del 6,9% frente al mismo periodo de 2024. Para una vivienda tipo de 90 m², la renta media mensual se sitúa en torno a 1.279 euros. El informe señala que esta evolución retoma la tendencia alcista tras la caída del trimestre anterior, aunque de manera más moderada y lejos de los incrementos de dos dígitos registrados en periodos previos.
En este sentido, el balance anual refleja además una presión muy extendida. Un total de 47 de las 50 provincias registraron subidas interanuales en el precio del alquiler y 16 avanzaron a ritmos de dos dígitos. Destacaron especialmente Guadalajara, Zamora, Ciudad Real, Soria, Teruel, Ávila y Álava, mientras que solo tres provincias cerraron el año con caídas: Palencia, Guipúzcoa y Madrid.
El documento analiza el comportamiento por distritos en las ciudades de Madrid y Barcelona. Los datos a cierre de año reflejan que en todos los distritos de ambas urbes, sin excepción, la rentabilidad del alquiler es, como mínimo, de un 4% para un piso medio de 90 m². En Madrid, destaca la rentabilidad ofrecida en los distritos de Puente de Vallecas (9,4%) y Salamanca (6,7%). En Barcelona, destaca Nou Barris (6,3%) y Ciutat Vella (6,2%).
El informe enmarca esta previsión del alquiler en un sector residencial que mantiene un tono dinámico, aunque con señales de moderación en algunos indicadores. Mientras las compraventas se sostienen en niveles elevados, la actividad hipotecaria repunta y la obra nueva mejora, la. Para Solvia, esta conjunción de factores genera un escenario de optimismo prudente de cara a 2026.
Señales de moderación en la compraventa
Entre octubre y diciembre de 2025 se registraron 178.270 operaciones de compraventa de vivienda en España, un 2,2% más que en el trimestre anterior y un 3,3% más que en el mismo periodo del año anterior.
Por tipología, la vivienda nueva alcanzó las 36.820 transacciones, con un incremento trimestral del 2%, mientras que la vivienda usada avanzó un 2,3%, hasta las 141.450 operaciones, situándose entre los registros más altos de la serie reciente.
Solvia mantiene para los próximos meses una previsión de crecimiento de las transacciones de entre el 4% y el 6%, en un entorno en el que la incertidumbre macroeconómica y geopolítica podría influir en la toma de decisiones, aunque la escasez de oferta y la fortaleza de la demanda seguirán sosteniendo la actividad.
Más hipotecas
La financiación acompañó el dinamismo del sector en el cuarto trimestre. Entre octubre y diciembre se formalizaron 132.385 hipotecas sobre vivienda, un 7,2% más que en el trimestre anterior y un 14,5% más que un año antes, lo que supone el mayor ascenso trimestral registrado desde el primer trimestre de 2011. Además, la proporción de compraventas realizadas con financiación hipotecaria aumentó hasta el 74,3%.
Las hipotecas a tipo fijo siguieron predominando sobre las variables, representando el 63,95% de los nuevos préstamos y el importe medio de endeudamiento por vivienda se situó en 171.177 euros, un nuevo máximo histórico.
Este comportamiento se apoyó en un entorno relativamente estable. En el cuarto trimestre de 2025, el PIB de España creció un 0,8% respecto al trimestre anterior y un 2,6% interanual, el IPC de diciembre se situó en el 2,9%, el euríbor a doce meses cerró en el 2,267% y el BCE mantuvo los tipos en el 2%. Todo ello contribuyó a sostener la financiación y a mantener el dinamismo del mercado, aunque con una evolución más moderada que en trimestres anteriores.
La obra nueva repunta
Tras cerrar 2025 con 139.016 visados, por encima de los niveles del ejercicio anterior, Solvia prevé que 2026 mantenga una evolución positiva en la actividad promotora, con un crecimiento estimado de entre el 4% y el 9%. Aun así, la compañía no aprecia, a corto o medio plazo, elementos capaces de corregir de forma estructural la escasez de vivienda, especialmente de obra nueva.
Los precios de venta siguen al alza
El precio medio de la vivienda se situó en 2.354 €/m² en el cuarto trimestre de 2025, un 2,2% más que en el trimestre anterior, marcando un nuevo máximo histórico. Tanto la obra nueva, con 2.500 €/m², como la vivienda usada, con 2.317 €/m², cerraron también el ejercicio en máximos. No obstante, en esta fase del ciclo la lectura del informe pone más el acento en la continuidad de la presión que en una aceleración adicional, dentro de un mercado donde empieza a percibirse una cierta ralentización del ritmo de crecimiento.
A corto y medio plazo, Solvia mantiene una previsión de incremento de precios de entre el 6% y el 9%, apoyada en una demanda sostenida, unas condiciones financieras estables y una oferta estructuralmente insuficiente. Aun así, sitúa esta previsión en un escenario de mayor prudencia, en el que la actividad seguirá siendo elevada, pero con una evolución más acompasada que la observada en los momentos más intensos del ciclo reciente.
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