Madrid y Barcelona tocan techo en el precio de la vivienda, que crece al ritmo más lento de los últimos tres años según Tinsa
El precio medio de la vivienda en España creció un 2,6% interanual en el cuarto trimestre, el ritmo más lento de los últimos tres años según el último informe de la consultora Tinsa, lo que deja la media anual en el 3,6%. En Madrid, la subida en el cuarto trimestre se limitó a un 1,8% interanual y Barcelona se mantuvo en el nivel de hace un año, con una caída incluso del 0,8%.
La estadística Tinsa IMIE Mercados Locales del cuarto trimestre del año confirma la desaceleración del mercado residencial, principalmente en las ciudades de Madrid y Barcelona. El precio medio de la vivienda nueva y usada en España se situó en el cuarto trimestre en 1.373 €/m2, un 2,6% más que en el cuarto trimestre del año pasado. Se trata del crecimiento interanual más bajo desde el primer trimestre de 2017. En la ciudad de Madrid la vivienda se encareció un 1,8% interanual y en Barcelona se abarató ligeramente (-0,8%) respecto al mismo trimestre del año anterior.
En las dos capitales principales, Madrid y Barcelona, el esfuerzo financiero neto para pagar una vivienda alcanza un 21,5% y 26,8%, respectivamente
Si se analiza el conjunto del año (considerando la media de las variaciones interanuales de cada trimestre), la vivienda se ha encarecido de media en España un 3,6% en 2019, frente al 5% de 2018. Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa, destaca que «con buena parte del interior peninsular sin grandes cambios en precios, y Madrid y Barcelona reflejando de manera inequívoca agotamiento en su recorrido reciente, los persistentes repuntes en otros mercados principales elevan la media nacional que, no obstante, continúa moderando su encarecimiento».
Dinamismo en otros mercados
Entre esos otros mercados que mantienen el dinamismo, destacan ciudades como Palma de Mallorca, Santa Cruz de Tenerife, Valencia, Málaga, Zaragoza y Sevilla, donde la vivienda se ha encarecido de media más de un 7% durante 2019.
Según las tasaciones realizadas por Tinsa, la vivienda nueva y usada en España se ha revalorizado un 14,7% desde los mínimos registrados en la crisis (primer trimestre de 2015). Después de 13 trimestres consecutivos de incrementos de valor, la vivienda sigue estando de media un 33% más barata que el máximo valor alcanzado en 2007, con grandes diferencias de evolución entre territorios.
Cuatro comunidades autónomas registraron subidas interanuales de precio superiores al 5% en el cuarto trimestre. Se trata de La Rioja (+9,7%), Navarra (+8,5%), País Vasco (+7,4%), Islas Baleares (+5,5%), a las que suma la Ciudad Autónoma de Ceuta (+6,4%). Las regiones de Madrid y Cataluña limitan en el último trimestre su crecimiento interanual al 3% y al 2,9%, respectivamente.
En el lado de los descensos, en cuatro regiones, además de en Melilla (-4,2%), la vivienda muestra un precio inferior al del mismo periodo de año anterior. Se trata de Asturias (-3,9% interanual), Galicia (-2,7%), Cantabria (-1,6%) y Castilla y León (-0,1%). Las tres primeras regiones se mantienen en negativo también en variación media en 2019. Navarra, Aragón y la Comunidad de Madrid registraron los mayores incrementos medios en 2019, con un 6,3%, un 5,7% y un 4,4%, respectivamente.
Cantabria, Galicia, Asturias, Extremadura y las dos Castillas son las regiones con menor incremento acumulado desde sus mínimos postcrisis, con cifras inferiores al 10%. En el extremo contrario, la Comunidad de Madrid es la región más dinámica en evolución desde los mínimos, con un aumento del 45,1%.
Por capitales
Los datos del último trimestre del año confirman la moderación del crecimiento en las dos grandes ciudades españolas. Barcelona registró en el cuarto trimestre su segunda caída interanual consecutiva: un 0,8%, tras el descenso del 1% interanual registrado en el tercer trimestre. Madrid, por su parte, aumentó un ligero 1,8% su precio medio en el cuarto trimestre respecto al mismo periodo del ejercicio anterior. La estabilización del mercado en ambas ciudades se traduce en que, en el conjunto del año, Madrid ha registrado un aumento medio del 5,3% en 2019, frente al 16,5% de 2018. En el caso de Barcelona, la vivienda se ha encarecido de media un 1,6% en 2019 frente al 7,7% que lo hizo en 2018.
Tres capitales (Huesca, Pamplona y Ourense) terminan el año con incrementos medios en del 10% o superiores para el conjunto de 2019. Ligeramente por debajo se sitúan algunas de las principales ciudades españolas, como Palma de Mallorca, Santa Cruz de Tenerife, Valencia, Málaga, Zaragoza y Sevilla, todas por encima del 7%.
Frente a estos mercados más activos, la vivienda muestra descensos de valor respecto a hace un año en 13 capitales de provincia. Las mayores caídas interanuales en el cuarto trimestre se localizan en las ciudades de Ciudad Real (-10,7%), Melilla (-4,2%) y Burgos (-3,5%). En el conjunto de 2019, las mayores caídas medias se localizaron en Ciudad Real (3,7%), Pontevedra (-3,2%) y Melilla (-2,4%).
Ocho capitales arrojan cifras inferiores a la mitad de sus máximos pre-crisis (2007), incluyendo Zaragoza, donde el descenso acumulado desde entonces alcanza un 50,3%. La mayor distancia respecto a los precios máximos del ciclo anterior entre las capitales de provincia se da en Ciudad Real (-54,6%).
Entre los mercados donde el precio se ha recuperado en mayor medida durante la etapa post-crisis, destaca Barcelona, donde la vivienda se ha encarecido un 53% desde sus mínimos; Madrid, con un incremento del 51,6%; Logroño, con un 47% y Málaga con un 46%. Pese a ello, el precio medio en Barcelona es un 24,5% inferior al de máximos de 2007 y un 24% en el caso de Madrid.
Las capitales más caras del país continúan siendo San Sebastián (3.471 €/m2), Barcelona (3.353 €/m2) y Madrid (3.020 €/m2), seguidas a distancia por Palma de Mallorca y Bilbao. Entre las más baratas se encuentran Lugo y Castellón, por debajo de 900 €/m2.
Esfuerzo financiero y cuota mensual
Tinsa retrata también datos financieros relativos al esfuerzo que hacen los ciudadanos para pagar su vivienda, y que, a pesar de las dificultades para adquirir una casa; así, los españoles destinan de media el 20,7% de sus ingresos familiares disponibles a afrontar el primer año de hipoteca. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, la hipoteca media en España se situó en 127.451 euros en el tercer trimestre de 2019 (último dato disponible). Cada mes, el pago de la cuota hipotecaria supone un desembolso medio de 595 euros.
Las diferencias geográficas en el nivel de esfuerzo financiero, que relaciona rentas familiares con el importe medio de las hipotecas en cada zona, continúan siendo significativas en España. Baleares, donde se destina un 29,2% de los ingresos disponibles para una hipoteca media de 188.957 euros, Málaga (27,4%) y Barcelona (21,9%) son las provincias que realizan un mayor esfuerzo financiero, frente a las provincias de Soria, Lugo, Castellón y Ciudad Real (por debajo del 15%).
En las dos capitales principales, Madrid y Barcelona, el esfuerzo financiero neto alcanza un 21,5% y 26,8%, respectivamente. En Madrid superan la tasa del 25% los distritos de Moncloa- Aravaca, Salamanca, Chamberí, Chamartín, Centro y Arganzuela; en Barcelona, los de Les Corts, Sarrià-Sant Gervasi (ambos por encima del 33%), Ciutat Vella, Eixample y Gràcia.
La cuota mensual hipotecaria más elevada se registra en la provincia de Baleares (911 euros), seguida de Madrid (819 euros) y Barcelona (756 euros), muy por encima del pago promedio que se realiza en Cáceres (319 euros), Lugo (341 euros) y Ciudad Real (342 euros), provincias con las cuotas más reducidas.
