Las seis claves para vender una vivienda habitual y comprar otra sin riesgos financieros

El confinamiento derivado del Covid-19 ha hecho que muchas personas con vivienda en propiedad se lancen a buscar un nuevo hogar que se adapte mejor a sus necesidades, lo que ha provocado que la demanda de vivienda de reposición sea el principal motor del mercado residencial en España en estos momentos.

Sin embargo, Solvia advierte que vender una casa para comprar otra no es una decisión sencilla y también existen riesgos financieros “ya que este proceso estará condicionado por la venta del primer inmueble, el cambio o la contratación de una nueva hipoteca, algunos costes adicionales, entre otros,” y  recuerda que “la atención deberá centrarse en la venta de su primera vivienda”, ya que es necesario conocer de antemano qué pasos hay que seguir, qué posibilidades existen a la hora del traspaso o cuáles serán los costes que deberán asumir.

Centrarse en la venta

La primera clave que da Solvia es que hay que informarse sobre la situación del mercado inmobiliario.  “Conviene conocer cuál es la horquilla de precios y plazos de venta correspondientes al barrio de la vivienda que se desea vender. Se recomienda estudiar, asimismo, cuál es la previsión de la evolución del valor de los inmuebles para los próximos meses (por si conviene esperar), así como plantearse la posibilidad de incluir en la búsqueda de la nueva vivienda aquellas ubicaciones en auge que estén en proceso de expansión. Aunque actualmente no resulten demasiado atractivas, ofrecen la oportunidad de comprar a buen precio, permitiendo obtener un mayor beneficio durante el proceso, ya que las ganancias por la venta del anterior inmueble serán superiores al precio de la nueva compra. Eso sin contar que, con el tiempo, esta nueva vivienda se irá revalorizando por ubicarse en un emplazamiento en desarrollo”.

Otra cuestión importante  es “cómo vender una casa si todavía se está pagando una hipoteca? En este caso, Solvia considera que “lo mejor es vender primero, cancelar la deuda y solicitar un nuevo crédito hipotecario para hacer frente a la compra de la nueva casa”. Aunque señala que “si se cuenta con la capacidad adquisitiva necesaria, también está la opción de solicitar una nueva hipoteca y asumir el cargo de las dos al mismo tiempo hasta que la venta llegue a buen término”. Otra posibilidad es contratar lo que se denomina como “hipoteca puente”, préstamo hipotecario que permite cambiarse de un inmueble a otro sin haber vendido la anterior y sin necesidad de ahorros. Finalmente, existe la alternativa de negociar con el banco una subrogación, mediante la cual la hipoteca de ese inmueble pasará a estar a nombre del nuevo propietario.

Pero si no se tiene hipoteca previa, ¿qué es mejor: vender primero o esperar a haber encontrado la nueva vivienda? En opinión de los expertos de Solvia, “lo ideal es poder hacerlo todo a la vez. Es decir, encontrar el comprador adecuado y dar con la vivienda ideal a adquirir, todo al mismo tiempo. Para conseguirlo, se puede intentar pactar en el contrato de arras el cierre final de la venta en un plazo determinado. Se recomienda solicitar un plazo de 4 o 6 meses, de este modo, se tendrá la tranquilidad de haber encontrado un comprador y se contará con el tiempo suficiente para localizar la vivienda adecuada y realizar algún tipo de reforma si fuese necesario”. Y explican  ue “si esto no es posible y se cuenta con los ahorros suficientes para hacer frente a la nueva compra (es decir, el 20% del precio del inmueble + el 10% de los gastos), se puede pedir un crédito hipotecario y, una vez saldada la venta de la vivienda actual, liquidar la deuda”

Otro aspecto a tener en cuenta es ¿cómo planificar correctamente la venta del inmueble? La venta de un inmueble requiere organización. Esto incluye factores como: búsqueda de un buen intermediario que ayude y asesore durante el proceso, la realización de posibles reformas o arreglos que ayuden a revalorizar el inmueble, reunir toda la información y documentación que puedan solicitar los interesados (planos del inmueble, escritura de la vivienda, certificado de la comunidad de propietarios, certificado de eficiencia energética, certificado de Inspección Técnica del Edificio -ITE.-, célula de habitabilidad, último recibo del IBI, certificado de saldo pendiente de la hipoteca o certificado de saldo cero, último recibo de los suministros…), realizar buenas fotografías de la casa o tasar correctamente el inmueble.

Además, esta empresa recuerda tener claro ¿cómo afectará la venta de la vivienda a la declaración del IRPF? Informa que como se trata de un caso de reinversión de la vivienda habitual, ya que se destina la totalidad o parte del dinero obtenido por la venta del inmueble habitual a la compra de un nuevo hogar, se estará exento de hacer frente al impuesto de compraventa, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición del nuevo inmueble. Y aclara que “n caso de que la cantidad reinvertida en la compra sea inferior a lo que se ha obtenido en la venta, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia obtenida que se corresponda con la cantidad que se haya utilizado para la compra de la nueva vivienda”.

No hay que olvidar tampoco ¿qué otros gastos supone vender un inmueble para comprar otro? Adeás del impuesto a la compraventa, hay otros gastos que conviene tener en cuenta antes de comenzar con el proceso: Impuesto a la Plusvalía Municipal (depende de cada ayuntamiento y se calcula en base al incremento patrimonial del valor de la propiedad durante el tiempo en el que se ha sido propietario del mismo), gastos de escritura de compraventa al vender el inmueble, gastos derivados de la posible liquidación de la hipoteca en curso, comisión inmobiliaria (si procede), gastos resultantes de la petición de certificados o información relativa a la vivienda que se quiere vender, gastos procedentes de la compra de la nueva casa, impuestos de transmisión de vivienda por la compra (AJD, IVA o ITP), posible necesidad de constituir una nueva hipoteca, gastos de mudanza o, si procede, realización de reformas en la nueva vivienda.

Finalmente, Solvia recomienda que “para no incurrir en ningún error durante el proceso, lo mejor es consultar con un experto inmobiliario que dé un buen asesoramiento y ofrezca la información suficiente para saldar la venta y la compra con éxito. Esto es especialmente importante en aquellos casos en los que se tenga urgencia por cambiar de inmueble”.