La vivienda nueva cerrará el año con subidas de precios del 6% que se irán moderando en 2024
Los precios de las viviendas se ralentizarán en los próximos trimestres, según el XVIII Observatorio de la Valoración de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV).
Dicho estudio estima que los precios de la vivienda usadas reflejen a cierre de 2023 un crecimiento interanual cercano al 5%, para después crecer durante 2024 en tasas cercanas al 3%. Por su parte, las viviendas nuevas finalizarían este ejercicio con un crecimiento superior al 6%, para después crecer a lo largo de 2024 en el entorno del 4-5%
Esta expectativa se fundamenta en las presiones al alza sobre el precio de la vivienda nueva, más pronunciadas que para la vivienda usada, debidas principalmente a la escasez de oferta de nuevo producto terminado, que continúa siendo insuficiente para hacer frente a la demanda actual en los enclaves más solicitados
La AEV ha presentado este análisis, junto con la colaboración de la profesora y responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull, y de un grupo de 16 panelistas, formado por expertos de las sociedades de tasación miembros de la asociación y otros reconocidos profesionales del sector .
La autora del informe considera que el menor crecimiento de los valores inmobiliarios durante los últimos años en España ha evitado el shock de precios que se está apreciando en otros países, así como ser contaminado con la tendencia negativa de los mismos.
También la mayoría de los panelistas descartan que vaya a producirse este contagio de la situación internacional a España, entre otras cosas porque, aunque la subida de tipos de interés tiene un innegable efecto en el mercado, España parte de un punto diferente que otros países, habiendo aún muchas localidades y distritos de grandes ciudades que no han llegado a recuperar los niveles de precios que alcanzaron antes de la gran crisis inmobiliaria de 2007-2008.
Precio del alquiler
El informe señala que los precios del alquiler en España crecen aceleradamente desde principios de 2022 y han superado los niveles prepandémicos, con ritmos superiores al 20% de crecimiento interanual en algunas ciudades. Es el caso de Barcelona, Málaga, Palma de Mallorca o Valencia. La aceleración de las rentas es muy heterogénea, pero la media nacional adelanta sistemáticamente hasta un ritmo del 10% en los alquileres medios de todo el país. La recuperación de la actividad postpandémica y el aumento de actividad económica, con la atracción de población que ello implica a las ciudades mencionadas, serían los responsables de esta aceleración.
Según la XVIII edición del Observatorio, la menor tensión en los mercados de vivienda derivada de la reacción de la demanda a la inflación y la elevación de los tipos de interés está haciendo que los precios no crezcan con intensidad y que la producción de viviendas se debilite en la misma línea que el resto de sectores económicos.
Menos compraventas
Por ello, todos los panelistas esperan una reducción significativa de los volúmenes de transacciones para los años 2023 y 2024 respecto de las cifras observadas en el pasado ejercicio 2022. Quienes aventuran predicciones para este año, adelantan caídas de entre el 10 y del 20% en términos interanuales, lo que arrojaría una cifra total de transacciones de vivienda de entre 550.000 y 650.000 transacciones, en el escenario más optimista. Esto significaría una vuelta gradual a la media histórica de España, con volúmenes similares a los experimentados en los años 2018 o 2019.
En este sentido, la amplia mayoría de panelistas entiende que la demanda inversora y de reposición no será capaz de compensar la pérdida de dinamismo o capacidad de la demanda de primer acceso —aquella que depende en mayor medida de la financiación hipotecaria—, lo que deriva en las caídas de actividad respecto del ejercicio anterior que se espera tengan lugar.
