La segunda mano marca el ritmo del mercado de la vivienda, según Euroval

La actividad del sector inmobiliario español se recupera, pero está supeditada a la segunda mano. De hecho, el 90% de las compraventas residenciales se realizan sobre vivienda usada, según se desprende del XV Informe de Coyuntura Inmobiliaria de Euroval.

El 90% de las compraventas firmadas en el mercado residencial se realizan sobre vivienda usada

La sociedad de valoración y tasación señala que el mercado de vivienda usada presenta un volumen de transacciones y precios medios cercanos a los registrados en 2005, aunque matiza que “en esos años las compraventas se repartían a partes iguales entre viviendas nuevas y usadas”.

Las grandes diferencias entre el mercado de vivienda de segunda mano y de obra nueva es otro de los elementos que marcan la marcha del negocio residencial de los últimos años.

Obra nueva versus vivienda usada

Como muestran los datos de Euroval, la vivienda nueva sube en precios y transacciones entre 2004 y 2006. A partir de 2007 caen las compraventas, pero no los precios, y sólo en 2011 se ajustan algo los precios y las transacciones pasan de casi 400.000 viviendas por año a menos de 50.000 unidades vendidas anualmente.

transacciones de vivienda de obra nueva - Euroval

En los últimos años, el mercado de obra nueva mantienen -con un ligero repunte- los precios medios, que superan en 2019 los 225.000 euros por vivienda, una cifra que se supera los 195.000 euros a que llegaron en los años 2007 y 2008, en pleno boom inmobiliario.

“Este patrón se reproduce a escala en casi todas las comunidades autónomas, aunque hay diferencias. En la actualidad la compraventa de vivienda nueva se dan en zonas muy localizadas, donde hay una clara demanda y se ofrece un tipo de vivienda que hemos calificado como relativamente cara”, explican desde Euroval.

En el mercado de vivienda usada, a diferencia de la nueva, si se ha producido un ajuste de precios y en la actualidad se ha recuperado el nivel de transacciones de ejercicios pasados. En 2019 se superarán las 500.000 compraventas que se registraron en 2005, según estimaciones de la tasadora.

En cuanto a los precios, están en una media cercana a los 150.000 euros, muy similar al año 2005.

transacciones de vivienda usada - Euroval

“Puede decirse de la vivienda usada que hay un punto donde se encuentran oferta y demanda, mientras que en la vivienda nueva las transacciones son pocas, de viviendas caras, y muy localizadas”, señalan desde Euroval.

“La forma tan desigual con que se está dando la recuperación del mercado inmobiliario residencial en España, muestra la necesidad de contar con buena información sobre la dinámica de mercados locales”, apuntan desde la tasadora.

El informe de Euroval también pone de manifiesto que hay provincias donde la dinámica de actividad económica, población, demanda local y foránea, hacen que los precios de la vivienda aumenten a tasas sustanciales, que dobla la media nacional de los últimos cuatro años.

Es el caso de Madrid con un 23%, o Barcelona con un 22%, seguidas de Baleares 18%, Las Palmas 18% o Málaga 17% de incremento. También hay otras zonas donde los precios evolucionan muy lentamente, o presentan tasas que continúan siendo negativas como en Segovia ( -7%), Soria ( -5.6%) o Cuenca ( -5%).

Construcción de viviendas

En cuanto la generación de nueva oferta de vivienda, Andalucía, Cataluña y Galicia se mantienen en la media nacional, aunque el número de viviendas terminadas se ralentiza con respecto a las iniciadas, excepto en Madrid donde ambas crecen con fuerza, al igual que en Canarias.

viviendas iniciadas y terminadas - euroval

En cambio, en Aragón, Baleares, y País Vasco se han frenado las viviendas iniciadas y se estancan las terminadas. “Se ve, pues, que en algunos territorios hay una dinámica decidida de construcción, mientras que en otros se inician viviendas, pero se ralentiza la terminación por dudas que pueden surgir respecto a la capacidad de absorción por el mercado”, apuntan desde Euroval.

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