La inversión en residencial de alquiler mantendrá su liderazgo en 2021, según una encuesta de CBRE

2020 fue un año récord en España para el segmento multifamily (residencial en alquiler y residencias de estudiantes), al sumar más de 2.600 millones de euros de inversión, lo que supone casi un tercio del volumen total alcanzado. Esta cifra histórica, convierte a esta clase de activos en los que han movido un mayor volumen de inversión durante el pasado ejercicio, superando por primera vez a las oficinas. Y para 2021, las previsiones son que el residencial en alquiler siga siendo uno de los grandes protagonistas del mercado de inversión, tal y como se desprende del informe “Multifamily, ¿por qué es el sector en auge?”, presentado esta mañana por CBRE, y de los resultados de la encuesta que dicha consultora inmobiliaria ha realizado a sus clientes. Según este sondeo, el 89% de las empresas consultadas considera que la inversión en vivienda para alquilar en alquiler se mantendrá líder este año, mientras que solo el 11% cree que la inversión se recortará respecto a 2020.

De acuerdo con los datos del informe, dentro de la inversión en multifamily destacan las operaciones de Private Rented Sector (PRS) y build to rent (BTR), que concentraron más de 1.700 millones de euros, de los cuales 1.400 millones (más del doble que en 2019) se invirtieron solo en BTR ante la falta de producto terminado y alquilado.

Dicho estudio constata el auge de las operaciones de BTR, que representaron el 82% de la inversión residencial alcanzada, por valor de más de 1.400 millones de euros que se destinó a la construcción de alrededor de 6.000 viviendas destinadas al alquiler. Entre las operaciones destacadas está la venta de un suelo en Méndez Álvaro (Madrid) para futuro BTR por parte de Repsol a Vivenio sobre el que se proyectarán 250 viviendas destinadas al alquiler. Según Núñez, “la mayoría de estos desarrollos se localizan en la Comunidad de Madrid, principalmente en zonas de nuevo desarrollo. Además, observamos en los últimos meses un cambio en la estrategia de algunos promotores, que están virando de la promoción en venta (BTS) a la promoción para alquiler (BTR)”.

La limitación de suelos disponibles y los mecanismos regulatorios de las rentas de alquiler, podrían frenar la inversión build to rent

En cuanto a las operaciones de PRS, entre las que destaca la venta en Madrid del edificio Edgar Neville, según CBRE representaron el 18% de la inversión en el sector multifamily en 2020, con un volumen en torno a 306 millones de euros, y unas 3.300 viviendas transaccionadas situadas principalmente en Madrid y Barcelona. En la capital, las operaciones de PRS se localizaron casi exclusivamente en ubicaciones muy céntricas dentro del perímetro de la M30.

Potencial de crecimiento

Samuel Población, director Nacional de Residencial y Suelo de CBRE España, ha comentado que “el residencial en alquiler es uno de los segmentos más resilientes en la actualidad y que más interés está despertando entre los inversores, como prueba el volumen de inversión alcanzado en 2020, que lo sitúa como el asset class favorito de los inversores”. Además, ha señalado que “a nivel nacional, este segmento se encuentra en una fase incipiente si se compara con el resto de los países europeos, por lo que existe un gran potencial de crecimiento que se verá respaldado por una previsión de demanda en aumento y un elevado interés del inversor institucional en este producto”.

De acuerdo con el informe, la actividad en el multifamily se concentra sobre todo en Madrid y Barcelona, si bien hay otras ubicaciones como País Vasco, Málaga, Valencia, Sevilla, Zaragoza o Palma de Mallorca, que están despertando un gran interés. El 67% de la inversión residencial transaccionada en 2020 fue en la capital, con un total de 1.148 millones de euros, de los cuales 987 millones fueron en tipología BTR. Por su parte, Barcelona acaparó el 17% de la inversión residencial con 272 millones en tipología BTR y 12 millones en activos PRS.

Para Ofelia Núñez, directora Investment Properties Residencial CBRE España, estos datos hacen patente “el gran interés inversor que existe por este producto, que ofrece altas rentabilidades y bajo riesgo, y es la razón por la cual las prime yields se mantienen estables, en mínimos históricos, siendo 3% en Madrid y 3,5% en Barcelona, muy cerca de otras ciudades como Londres (3.25%)”.

500.000 nuevos hogares en alquiler

Los motivos que están detrás de este importante interés inversor en este segmento inmobiliario son la carencia de vivienda de calidad en alquiler en España y el aumento de la demanda en los últimos años debido a los cambios sociales y demográficos, y a la dificultad de acceso a la compra de una vivienda. Según las estimaciones de CBRE, el número de hogares en régimen de alquiler alcanzará los 5 millones en 2024, el 27,3% de los hogares en este régimen, superando el 24% de la actualidad.

Esta consultora estima que en los próximo cuatro o cinco años se van a crear 500.000 nuevos hogares en alquiler en España, por lo que existe una demanda real. Por lo que “ante la falta de producto terminado en alquiler, el mercado de inversión residencial presenta oportunidades de crear nuevos desarrollos de mejor calidad vía operaciones BTR que sin duda presentan una ventaja competitiva”, ha subrayado Ofelia Núñez.

Como elementos que pueden favorecer el auge del build to rent, estos expertos apuntan a la entrada en vigor de la Declaración Responsable, “que va a permitir agilizar los plazos en los desarrollos de obra nueva, así como la construcción industrializada que ayudarán a acortar plazos y costes, puntos muy decisivos en los acuerdos entre inversores y promotores en las operaciones BTR”.

Mientras que entre los retos a los que se enfrenta este tipo de inversiones, desde CBRE citan los intentos de intervenir el mercado del alquiler controlando las rentas, así como la limitación de los suelos disponibles. Para sortear la falta de suelos, entran en juego los acuerdos de colaboración público-privada, de los que ponen como ejemplo el Plan Vive en Madrid o el Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB) en Cataluña.

 

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