La compraventa de segundas residencias, clave para el futuro a corto y medio plazo del mercado de la vivienda

Tribuna de Julián Salcedo Gómez, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios

El mercado de segundas residencias y vivienda en costa, destinadas en gran parte al comprador extranjero, ayudará a sostener el sector inmobiliario residencial español en los próximos 3-5 años, al permitir a los promotores mantener un buen ritmo de producción de obra nueva y asegurar sus márgenes de rentabilidad.

La vivienda constituye una de las principales preocupaciones de los españoles, si no la mayor, por las dificultades para su acceso de una gran parte de la población, sobre todo los jóvenes (lo que explica en buena medida el retraso en la edad de emancipación), pero también de otros colectivos, como serían las familias monoparentales, divorciados o singles.

A las dificultades para el acceso a la vivienda en propiedad se ha sumado el acceso a la vivienda en alquiler. En ambos casos, el esfuerzo necesario, medido en términos de renta disponible, sigue subiendo sin visos de que pueda parar a medio plazo. En el caso de la vivienda en propiedad, pese a las cada vez más significativas adquisiciones sin necesidad de recurrir a una hipoteca para financiar la operación, se debe a las subidas del euríbor desde mediados de 2022, que han incrementado la cuota mensual hasta niveles imposibles de asumir por los prestatarios, en especial los que tienen suscrita una hipoteca a tipo variable, pero también los potenciales compradores que desean adquirir ahora una vivienda, por la contracción del crédito hipotecario y la exigencia de mayores condiciones de solvencia a los solicitantes.

Pese a todas las dificultades, en 2022 se ha registrado una cifra récord de compraventas de viviendas, 646.241 unidades, solo por debajo de las cifras preburbuja inmobiliaria. Contra todo pronóstico, las compraventas en 2022 supusieron un incremento del 14,5% sobre las habidas en 2021, pero las subidas del euríbor, la contracción del crédito y la pérdida de capacidad adquisitiva de los españoles, nos van a devolver a la realidad en 2023: si bien hasta junio el total de compraventas ascendió a 315.781 unidades, asistiremos a una importante desaceleración en el segundo semestre, para cerrar el año en torno a las 500.000 unidades, lo que significaría un retroceso superior al 20%.

Si analizamos las compraventas de viviendas realizadas por extranjeros, observamos que, excepto la anomalía de 2020, han registrado un incremento del 230% desde 2012 a 2022, pasando a significar menos del 10% en aquel año al 13,75% en 2022. A la vez que crecía el número de compraventas también lo hacía el importe: así, las viviendas con un precio superior a 500.000 euros fueron 8.975 unidades en 2022, el 10,10% del total, con un incremento del 63,5% respecto de 2021.

¿Qué significa esto?: que los compradores extranjeros, que cuentan con mayor nivel de renta que los españoles, se decantan por adquirir viviendas en nuestro país, y no solo por nuestras envidiables condiciones, sino también porque para ellos el precio de nuestras viviendas resulta muy atractivo, es inferior al que tienen en sus países de origen, de forma que también representa para ellos una magnífica inversión en unos tiempos en que la rentabilidad de las inversiones financieras es virtualmente nula.

La pregunta es, ¿continuará esta tendencia en 2023 y años sucesivos? La respuesta es sí: 2023 cerrará con una cifra cercana a las 100.000 unidades, lo que supone que representarán en torno al 20% de las compraventas totales de viviendas. Es previsible que está tendencia continúe en 2024, salvo que se produzca una ralentización económica en Europa.

Las compraventas de viviendas por extranjeros en nuestro país se concentran en las zonas costeras eminentemente turísticas: Comunidad Valenciana (30%), Andalucía (22%) y Cataluña (15%), entre las tres suman dos terceras partes del total. A ellas hay que sumar las operaciones en las islas (Baleares y Canarias) y la costa murciana. Tampoco es desdeñable la compraventa de viviendas, sobre todo en el segmento de lujo, en ciudades como Madrid, pero aquí la razón es con finalidades de inversión y para fijar la residencia (al menos temporal) por ciudadanos de países sudamericanos y, cada vez más frecuentemente, desde la invasión de Ucrania, por ciudadanos de los países del Este.

Y, ¿qué hay de las viviendas destinadas a segunda residencia de los ciudadanos españoles?: según datos del INE hay más de 3,4 millones de viviendas de estas características, en torno al 15% del parque de viviendas existentes, el 70% están situadas en zonas costeras (las mismas en las que se concentran las compraventas por extranjeros), y los propietarios son, en su mayoría, mayores de 50 años (el 45% son mayores de 65 años, y tan solo el 11% son menores de 35 años). Cerca del 75% de los propietarios son ciudadanos españoles y el resto extranjeros.

¿Quién y por qué adquieren viviendas de segunda residencia los españoles?: compran los que cuentan con un nivel de renta que les permite dedicar una parte de ella a este fin, pero también aquellos que no pueden acceder a reponer su vivienda habitual, debido a su elevado precio y/o a las dificultades de conseguir financiación hipotecaria suficiente, y deciden destinar una parte de su ahorro a la adquisición de una segunda residencia, en parte con fines de uso y en parte con fines de inversión, confiando en su revalorización a corto y medio plazo, lo que a todas luces, por el momento, se está viendo cumplido.

Conclusión: la sostenibilidad del sector inmobiliario residencial español en los próximos 3-5 años, recaerá en este segmento de mercado, viviendas en costa y una buena parte de ellas destinadas a compradores extranjeros, lo que permitirá a los promotores mantener un buen ritmo de producción de viviendas de obra nueva, a la vez que mantener sus márgenes de rentabilidad que, en parte, se verán mermados en las viviendas destinadas a primera residencia.