Todo va a cambiar

Por Santiago Díez Torrijos, CEO de 10t Project Management.-

 

La Dirección de Proyectos tiene una función capital en cómo el sector inmobiliario va a aplicar la tecnología, con qué propósito y en qué contexto. Seguramente en unos años ya nada será igual y la Dirección de Proyectos a través de los datos -y con la transparencia como atributo fundamental- será un factor determinante en la toma de decisiones, en la agilidad para adaptarse a los cambios, y por último, en el éxito del proyecto. Todo va a cambiar.

Imagina un sector inmobiliario donde cualquier proyecto tiene la financiación asegurada, donde todos los proyectos son rentables, donde el análisis de escenarios y el control de riesgos es inexistente y donde el know-how no tiene valor. Aunque parezca imposible esta tormenta perfecta ocurrió, no hace mucho años, y todavía el sector inmobiliario está superando las consecuencias.

Este contexto no identificaba la Dirección de Proyectos como un valor diferencial de los proyectos, no era un servicio necesario para mejorar los resultados de los proyectos inmobiliarios, estos mejoraban incluso por una gestión deficiente que provocaba un retraso y a su vez un incremento de los precios de mercado. Es decir, el propósito no coincidía con el contexto socioeconómico. Es más, la tecnología no era un catalizador a la hora de competir.

En 2006, de acuerdo a los datos del Ministerio, en España se construyeron más de 160 millones de m2, y en 2009 apenas se superaban los 20 millones de m2. Si analizamos los datos históricos publicados por el Colegio de Arquitectos Técnicos y por el Colegio de Registradores, hasta 2019 las compraventas de vivienda nueva superaban a los visados de vivienda de obra nueva. Es decir, hemos tardado más de trece años en absorber el exceso de metros cuadrados construidos y alcanzar una situación de equilibrio, y por tanto, un contexto donde la Dirección de Proyectos tenga un peso específico.

La llegada de la pandemia

Pero en 2020, a finales del primer trimestre, llega la pandemia y una vez más las condiciones del tablero se modifican. De nuevo, debemos analizar el contexto socioeconómico y el propósito. Y es aquí, donde la tecnología se va a convertir en uno de los pilares que van a fortalecer el sector inmobiliario en los próximos años. Un ejemplo para 10t fue el servicio de BIM Monitoring, que vio la luz durante el primer mes de confinamiento. Esta línea de negocio utiliza el modelo BIM para la gestión del proyecto, permitiendo la actualización del modelo BIM en fase de obra en horas, facilitando al cliente final entender dónde está el proyecto y la repercusión de cambios y decisiones futuras. Es decir, permite al cliente estar en el proyecto, sin estar físicamente en él, durante toda la fase de construcción, y es un ejemplo del propósito de la tecnología y el contexto socioeconómico alineados.

Si tuviéramos que definir los cuatro pilares que conforman hoy en día el sector inmobiliario, y lo diferencian de la tormenta perfecta que vivimos no hace mucho, serían en primer lugar la sociedad actual, identificada con una palabra, transparencia. En segundo lugar, la calidad de producto inmobiliario que se demanda, hablamos de edificios de alto rendimiento. En tercer lugar, el cliente promotor, con un perfil financiero, con objetivos y con demanda de información en tiempo real. Y el cuarto, la tecnología, que da respuesta a los tres anteriores.

Y en este contexto de 2021, ¿qué propósito tiene la Dirección de Proyectos? Hoy en día y cada vez más, las decisiones de dónde invertir y dónde promover están fundamentadas en análisis de datos, datos todos ellos de parámetros e indicadores externos a la promoción como puede ser la renta media, distancia a centros educativos, precio medio de metro cuadrado, planeamiento urbanístico a medio y largo plazo… todos estos parámetros impactan de manera directa en la estrategia del promotor. Pero para poder entender cómo afecta cada indicador externo en los resultados futuros de la inversión inmobiliaria, es necesario y obligatorio, que el promotor inversor obtenga su Data Management.

El Data Management, si lo comparamos con una competición de motor, sería la telemetría del vehículo. Recoge todos los indicadores en las diez áreas de responsabilidad de un promotor, hablamos de Inversión, Planificación, Producción, Legalidad, Calidad, Sostenibilidad, Seguridad y Salud, Explotación, Riesgos y Mantenimiento.

En nuestro caso, desde 10t, llevamos trabajando desde 2014 en desarrollar herramientas digitales para Dirección de Proyectos que nos permitan capturar los datos de la manera más sencilla, y analizarlos en near real-time. Hablamos de herramientas como Sofia RTD, data management para el sector inmobiliario, o 10t Analytics, que pone a disposición del promotor paneles de control en real-time de todas las fases de un activo inmobiliario, desde la fase de concepto a la fase de explotación. Estamos hablando de la Dirección de Proyectos basada en procedimientos sistemáticos de toma de datos, medición continua de parámetros críticos, cuadros de mando con información en tiempo real, comparación entre valores teóricos y reales, sistema de alerta, análisis permanente de distintos escenarios, en definitiva, gestión de proyectos transparente.

¿Y dónde se generan y capturan estos datos? En España, el éxito en la gestión de proyectos está muy relacionada con la gestión de las partes interesadas de un proyecto, hablamos de los Stakeholders. Si realizamos un recorrido rápido de las partes interesadas de un proyecto inmobiliario, hablaríamos de la Propiedad, la Competencia, Marketing, Comercialización, Urbanismo, Organismos (Ayuntamiento, Diputación, Comunidad Autónoma, Estado.), compañías suministradoras, consultores de diseño y definición de proyecto, contratistas, seguros, colegios profesionales, Registro de la Propiedad, Notaria, Mantenimiento, Explotación, Comunicación… y muchos más. Todos ellos demandan datos y generan datos. La correcta gestión de estos datos por la Dirección de Proyectos permitirá convertirlos en información, y la información en conocimiento para la toma de decisiones.

En el sector inmobiliario cuando mencionamos la palabra tecnología, esta está asociada a Big Data, BIM, IoT, Drone, Impresión 3D o Realidad Virtual. Pero no todas estas tecnologías triunfarán de la misma manera, y dependerá del propósito que se busque con cada una de ellas y en qué contexto. A partir de esta radiografía de la Dirección de Proyectos, nos atrevemos a proponer hacia donde se van a dirigir los servicios de Project Management. Para ello primero queremos introducir el concepto de cartera de proyectos, denominado portfolio. Son proyectos que comparte riesgo, comunicación, desarrollo, dirección y estrategia. Es muy importante en Dirección de Proyectos obtener los datos de cada proyecto, y organizarlos en función del uso, tamaño, tipología, temporalidad…, este análisis nos da acceso a mejorar los resultados de la cartera de proyectos.

La obtención del data management de todos los proyectos de una cartera, nos va a permitir a medio plazo hablar de Business Intelligence en Dirección de Proyectos inmobiliarios. Hoy en día, el reto más importante en la gestión de carteras de proyectos es detectar qué proyecto es el que necesita la atención y por qué. Para ello, el data management permite en primer lugar, aportar información en tiempo real de todos los proyectos del portfolio, en segundo lugar, la comparación de los resultados de cada proyecto con las curvas de comportamiento/patrón definidas como óptimas, y en tercer lugar, poder realizar análisis predictivos a partir de las mismas, que anticipen decisiones en proyectos, antes de alcanzar situaciones críticas.

 

Más información en la revista inmobiliaria.

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