Azca impulsa el mercado de oficinas en Madrid con 32.000 m2 contratados hasta septiembre

La contratación de espacio de oficinas en Azca alcanzó los 32.000 metros cuadrados en los nueve primeros meses del año, más que en todo 2018 (30.700 metros cuadrados), según se desprende del primer informe Marketshot de Cushman & Wakefield dedicado al distrito de negocios madrileño.

El stock actual de Azca son 473.100 metros cuadrados y no queda margen para nuevos incrementos, mientras que la disponibilidad de espacio ha pasado del 14,7% en 2016 al 4% en 2019, más de diez puntos menos en tres años.

disponibilidad Azca

La demanda de oficinas en este submercado se reactivó a partir de 2015, cuando registró 32.500 metros cuadrados, de los que 19.775 metros cuadrados correspondieron a la llegada de EY a Torre Titania. Ese año marcó el comienzo de un nuevo ciclo en el que la media de contratación anual se ha situado en 29.000 metros cuadrados, casi tres veces superior a la registrada entre 2008 y 2014 (12.000 m²).

En 2017 la contratación alcanzó los 41.400 metros cuadrados, lo que supuso un nuevo récord en la serie histórica. Hay que señalar que en ese año volvían al mercado tres edificios que habían sido reformados: Castellana 77, 81 y 95. Entre los tres atrajeron el 77% de la demanda de ese año.

En 2018 se mantuvo la inercia, aunque con algunos síntomas de agotamiento que este año han desaparecido.

Absorción de oficinas y principales operaciones en Azca

“Azca se mantiene como la zona más atractiva para las empresas en el mercado de oficinas en Madrid, tanto en ocupación como en rehabilitación y calidad constructiva de los inmuebles. Es una referencia para otros submercados, y así lo reflejan sus rentas prime, que están en línea con las rentas máximas que se dan en la ciudad”, explica Alfredo Collar, socio y director de Business Space Agencia Oficinas de Cushman & Wakefield.

Por tamaño de superficie contratada, predominan las operaciones de entre 300 y 750 metros cuadrados, que representan el 41% de los contratos firmados desde 2017. Las operaciones con superficies de más de 4.000 metros cuadrados han sido más habituales en los últimos años, por el tipo de oferta disponible.

Cuhsman & Wakefield prevé que las rentas prime de oficinas en Azca cierren 2019 en 34,50 euros/m²/mes y que suban un 1,5% en 2020 y 1,4% en 2021

A pesar de estas cifras, la buena dinámica de absorción de espacios se verá condicionada en el corto plazo por la poca superficie que queda disponible, que actualmente es de 17.000 metros cuadrados, de los cuales solo hay 14.000 metros cuadrados de superfie de oficinas de buena calidad, repartidos en siete edificios.

La alternativa de la rehabilitación

En total, entre rehabilitaciones y nueva construcción, 154.500 metros cuadrados de oficinas, un tercio del total, han elevado su nivel de calidad en Azca en los últimos ocho años. En concreto, Castellana 79 se reformó en 2011 y, unos años más tarde, en 2013, finalizaban las obras de Torre Titania. Torre Picasso, el edificio con más superficie de Azca, no ha sufrido una reforma profunda, pero sí mejoras que le han permitido tener unos niveles de renta similares a la prime de la ciudad.

Un caso similar es el de la torre Alfredo Mahou que, sin haber sido rehabilitada íntegramente en los últimos años, las mejoras realizadas le han permitido adaptarse a las necesidades de los inquilinos.

A partir de 2016, varios inmuebles comenzaron a rehabilitarse. En Castellana 77, 81 y 95 se realizaron reformas integrales, y actualmente hay otras reformas en marcha, como Castellana 83-85, o pendientes, como el edificio Sollube y el edificio Growth. Todavía hay espacio con potencial en esta zona, ya que existen al menos 20.000 metros cuadrados de oficinas de calidad C, sostienen desde Cushman & Wakefield.

Las salidas al mercado de los edificios que han mejorado sus calidades coincidió con un cambio en las preferencias de la demanda que buscaban mejores espacios para los empleados, señalan desde la consultora.

“Como consecuencia, y coincidiendo con el descenso de la disponibilidad de espacio, la renta prime se incrementó desde los 24 euros/m²/mes en 2014 hasta los 28 euros/m²/mes en 2016. Se espera que la renta prime de Azca se incremente un 1,5% en 2020 y 1,4% en 2021, teniendo en cuenta que este año va a cerrar en un nivel de 34,50 euros/m²/mes”, afirman desde Cushman & Wakefield.

La consolidación de esta zona de oficinas también ha atraído a los operadores de espacios flexibles. Desde 2015 se han contratado casi 128.485 metros cuadrados de superficie de oficinas coworking en el mercado de Madrid dentro de la autovía M-30. Azca es la zona donde se ha concentrado la mayor parte de ese volumen, con el 16,4%, seguido de la zona de Chamartín, con un 13,2%.

“El crecimiento acelerado de la cuota de los espacios flexibles en los años recientes muestra el potencial de este sector y Azca cuenta con características diferenciadoras como la cercanía a uno de los núcleos de transporte público más importante de la capital y una destacada oferta comercial y de restauración”, comenta Daniel Caprarin, analista senior de Cushman & Wakefield y autor del estudio.

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